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Comment sont fixés les loyers ? - IRL

Crédit immobilier

A l’heure où l’indice de référence des loyers (IRL) est en hausse, nous allons vous expliquer comment est fixé un loyer, s’il peut être encadré, que faire quand on a du mal à le payer.

Une variation en suivant un indice de référence des loyers (IRL)

Loyers : hausse en vue !

En octobre 2022 a été publié le nouvel indice de référence des loyers (IRL), calculé par l’Insee (l'Institut national de la statistique et des études économiques). Il est de 136.27 au 3e trimestre 2022, contre 135.84 au 2e trimestre 2022. Les loyers peuvent donc augmenter mais pas n’importe comment.

Comment calculer l'augmentation de loyer 2022 ?

La formule est la suivante : Montant du loyer en cours x nouvel IRL du trimestre (celle de 2022) / IRL du même trimestre mais de l’année précédente (2021)

Exemple : Pour un loyer mensuel initialement de 650 euros on arrive donc à 22.70 euros d’augmentation.

Pour connaitre les indices de référence : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723 ou sur le site de l’anil, https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Bon à savoir

Les députés ont voté en juillet 2022 un plafonnement de la variation de l'indice IRL à 3.5% par an (mais à 2.5% en outre-mer et 2% en Corse). Ce plafonnement est mis en place de juillet 2022 à juin 2023, afin de limiter les effets de la forte inflation sur les dépenses de logement des ménages.

Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

L’IRL est le plafond maximum d’augmentation. Si le bail comporte une clause de révision annuelle du loyer cette hausse sera applicable à la date anniversaire du bail ou celle indiquée dans le document, que le bien soit vide ou meublé.

Une baisse, une hausse ou rien avec l'IRL…

Attention aux mots utilisés : si dans le bail il est indiqué que le loyer varie en fonction de l’indice et que celui-ci baisse, le loyer doit faire de même ! S’il est écrit que le loyer augmente avec l’IRL, il ne peut pas y avoir de baisse, seulement que des hausses.

Si l’IRL n’est pas appliqué alors que c’est prévu dans le bail, le propriétaire peut réclamer des arriérés pendant 5 ans. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

Si le bien loué n’est pas en zone tendue, la fixation du loyer est la prérogative du propriétaire. Elle est libre pour le premier locataire.

Depuis le 1er août 2012, l’IRL permet d’encadrer l'augmentation des loyers dans des zones dites tendues. Elles se situent dans 28 agglomérations de métropole comme Ajaccio, Beauvais, Grenoble, Lille, Nantes, Nice, Sète, Strasbourg, Toulouse…

Toutefois, les logements vacants qui font l'objet d'une première location ne sont pas concernés.

Quand peut-on réviser et augmenter le loyer ?

La révision annuelle de loyer peut être faite dans l'année qui suit la date de révision du bail. La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande. Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Exemple : Si la date de révision est le 13 septembre 2022, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu'au 12 septembre 2023. Si la date de révision est le 13 septembre 2022, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 octobre 2022, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être révisés.

Qui paie quoi ? Les charges payées par le locataire

Payer son loyer est la première obligation du locataire. Le loyer comporte une partie hors charges. Peuvent aussi s’ajouter les charges récupérables c’est-à-dire facturées au locataire, comme les frais d’ascenseur, l’hygiène des parties communes s’il y en a, l’eau mais aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance d’assainissement (sauf convention contraire bien sûr).

A savoir : si le bail est au nom d’un des deux époux ou pacsés, les deux partenaires sont solidaires du paiement du loyer. Ce n’est pas le cas si le couple est en concubinage.

Que faire si on n’arrive pas à payer son loyer ?

Avant d’accumuler les dettes locatives il faut agir. Si la situation traîne, le locataire peut risquer l’expulsion (hormis durant la trêve hivernale). Des organismes peuvent aider comme la CAF avec l’allocation de logement familial ou l’ALS, le Loca-Pass (ex 1% logement). Les assistantes sociales peuvent aussi aider, tout comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

En cas de dette locative importante il est possible d’envisager un rachat de crédit conso avec trésorerie. Les dettes locatives, fiscales peuvent être intégrés dans un regroupement. Une trésorerie complémentaire permettra d’épurer les arriérés de loyer. Après étude du dossier par notre conseiller Crédigo, l'organisme de rachat de crédit sera en mesure de faire une proposition comprenant des mensualités avec une durée et un montant en accord avec vos possibilités financières actuelles.

IRL : un indicateur de loyer pour chaque commune de France

Le ministère du logement souhaitait en 2019 fournir un indicateur de référence de loyer « pour chaque commune de France », via un observatoire. Le ministère du Logement a travaillé avec Century 21, Particulier à Particulier (PaP), SeLoger, et des sites de petites annonces comme LeBonCoin pour recueillir les données, les croiser et trouver les prix moyens des loyers partout en France.

Le Ministère de la Transition écologique a publié fin 2020 la première carte des loyers On retrouve cette carte ici https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers

Cet indicateur va s’ajouter à ce qui existe déjà : les observatoires Locaux des Loyers qui publient des informations sur les loyers pratiqués dans les zones tendues et dans 45 des principales agglomérations.

A noter qu’il existe un observatoire des loyers appelé Clameur qui est contrôlé par des acteurs privés. La FNAIM a aussi le sien.

Article mis à jour le