Qu’est-ce que l’encadrement des loyers en zone tendue ?
L’encadrement des loyers, dispositif instauré en 2012 et repris ensuite dans la loi Elan en 2018, a pour but de « contenir la hausse des loyers en cas de relocation d’un logement vacant ou de renouvellement du bail » dans les zones tendues. L'encadrement des loyers pose une limite au loyer fixé par le propriétaire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris le bail mobilité).
L'encadrement des loyers est possible par la loi, mais pas obligatoire. Les communes intéressées doivent ensuite faire acte de candidature. La fixation d’un premier loyer de base est toujours libre, sauf en cas de plafonnement. Le préavis de départ dans ce cas est réduit à un mois au lieu de trois pour les logements vides
Les députés ont décidé de prolonger ce dispositif jusqu’au 31 juillet 2027. Il devait initialement se terminer en novembre 2026.
Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?
Les propriétaires ou bailleurs concernés sont ceux qui mettent en location nue ou meublée des appartements ou des maisons, dans des zones dites « tendues » : des zones ou des communes de plus de 50 000 habitants « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ».
L'encadrement des loyers ne s'applique pas sur les logements sociaux, les meublés de tourisme, les logements soumis à la loi 1948 et ceux conventionnés par l'Anah (hors conventionnés à loyer intermédiaire).
Vous pouvez savoir si vous habitez dans une zone dite tendue (A bis, A et B1) en allant sur ce site gouvernemental : https://www.service-public.gouv.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
Un décret donne la liste des grandes communes et agglomérations française (plus de 50000 habitants) qui peuvent demander l’encadrement des loyers.
- Paris depuis 2019
- Lille, Hellemmes et Lomme (métropole lilloise) depuis 2020
- Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021
- Bordeaux et Montpellier depuis 2022 (la ville de Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole depuis 2024
- Marseille et Rennes depuis 2025.
En 2026, 1149 communes et 28 agglomérations de métropole, représentant au total environ 50 % de la population française sont concernées par la zone tendue.
La liste des communes est consultable sur le site : https://www.pap.fr/bailleur/ville-zone-tendue/liste
Comment sont fixés les loyers dans ces zones tendues ?
Un texte fixe « le plafond de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises ». Les valeurs de référence (en se basant sur les loyers médians par quartier, type d’immeuble ou de logement, année de construction et nombre de pièces) sont publiées par les préfets chaque année.
A la signature d’un nouveau bail, le nouveau loyer doit se situer entre -30 % et +20% de ce loyer médian. Dans le cas de caractéristiques particulières, un complément de loyer peut être prévu.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Lorsqu’un logement est reloué, s’il a été loué les 18 mois précédents, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant de l’ancien loyer.
Il existe toutefois des exceptions : pas d’encadrement quand le logement fait l’objet d’une première location et ou que le bien a été inoccupé depuis plus de dix-huit mois.
En cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour rendre le bien décent, une hausse du loyer peut être appliquée, « sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC ».
Autre exception : quand le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être réévalué. Mais la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.
Lors du renouvellement du bail, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL (Indice de référence des loyers), sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.
Quelle est la différence entre loyer encadré et loyer plafonné ?
L’encadrement des loyers est un dispositif national consistant à limiter l'augmentation des loyers. Le plafonnement fixe le plafond maximum de loyer qu'un propriétaire-bailleur peut demander à son locataire. Créée dans le cadre de la loi Alur en mars 2014, la notion de plafonnement concerne le montant maximum d’un loyer en € / m².
Rédacteur : Lydie Dabirand
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