Créé par la loi Alur puis repris la loi Elan, l’encadrement des loyers en zone tendue pour les logements vides ou meublés est toujours d’actualité et en expérimentation dans certaines villes françaises
Une expérimentation pour encadrer les loyers dans les zones tendues
L’encadrement des loyers, dispositif instauré en 2012 et repris ensuite dans la loi Elan en 2018, a pour but de « contenir la hausse des loyers en cas de relocation d’un logement vacant ou de renouvellement du bail » dans les zones tendues. L'encadrement des loyers pose une limite au loyer fixé par le propriétaire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris le bail mobilité).
Cette expérimentation du plafonnement des loyers va durer jusqu’en novembre 2023. Elle est renouvelable chaque année, sur demande.
Les propriétaires ou bailleurs concernés sont ceux qui mettent en location nue ou meublée des appartements ou des maisons, dans des zones dites « tendues » : des zones ou des communes de plus de 50 000 habitants « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ».
Tous les logements ne sont pas concernés par le dispositif d'encadrement des loyers, même s'ils sont situés dans une zone tendue. Ainsi, l'encadrement des loyers ne s'applique pas sur les logements sociaux, les meublés de tourisme, les logements soumis à la loi 1948 et ceux conventionnés par l'Anah (hors conventionnés à loyer intermédiaire).
Où s'applique l'encadrement des loyers ? Quelles villes sont concernées en 2021 et en 2022 ?
Il existe deux types d'encadrement des loyers : d'abord ce dispositif s'applique dans la plupart des communes de zone tendue et des règles spécifiques (notamment le complément de loyer) sont prévues en plus dans certaines villes ou communes (encadrement à la relocation et plafonnement) .
Un décret donne la liste des grandes communes et agglomérations française (plus de 50000 habitants) qui peuvent demander l’encadrement des loyers. Les communes intéressées doivent ensuite faire acte de candidature.
- Paris depuis 2019
- Lille, Hellemmes et Lomme (métropole lilloise)
- Lyon et Villeurbanne, à partir du 1er novembre 2021
- Les neuf villes de Plaine Commune Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen depuis le 1er juin 2021
- L'établissement Public Territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Bordeaux et Montpellier à partir du 1er décembre 2021
- Bordeaux et Montpellier en 2022 (1er juin pour la première et 1er juillet pour la seconde)
Le gouvernement a refusé en 2021 la demande de la ville de Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole ainsi que l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine).
Pour savoir si votre logement est en zone tendue vous pouvez aller vérifier sur ce site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R49131
En pratique 1.149 communes de 28 agglomérations de métropole, représentant au total environ 50 % de la population française sont concernées.
Comment calculer l'encadrement des loyers ? Comment sont fixés les loyers ?
Un autre texte fixe « le plafond de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises ». Les valeurs de référence (en se basant sur les loyers médians par quartier, type d’immeuble ou de logement, année de construction et nombre de pièces) sont publiées par les préfets. A la signature d’un nouveau bail, le nouveau loyer doit se situer entre -30 % et +20% de ce loyer médian.
La loi Elan prévoit aussi des amendes contre les bailleurs réfractaires (qui peuvent atteindre 5000 euros pour une personne physique et 15000 pour une personne morale).
Comment calculer l'encadrement des loyers ? Comment sont fixés les loyers ?
Un texte fixe « le plafond de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises ». Les valeurs de référence (en se basant sur les loyers médians par quartier, type d’immeuble ou de logement, année de construction et nombre de pièces) sont publiées par arrêté préfectoral . A la signature d’un nouveau bail, le nouveau loyer doit se situer entre -30 % et +20% de ce loyer médian de référence.
La loi Elan prévoit aussi des amendes contre les propriétaires bailleurs réfractaires (qui peuvent atteindre 5000 euros pour une personne physique et 15000 pour une personne morale).
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ? Exceptions, relocation, loyer sous-évalué
Lorsqu’un logement est reloué, s’il a été loué les 18 mois précédents, alors le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant de l’ancien loyer.
Il existe toutefois des exceptions : pas d’encadrement quand le logement fait l’objet d’une première location et ou que le bien a été inoccupé depuis plus de dix-huit mois.
En cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité visant à rendre le bien décent, une hausse du loyer peut être appliquée, « sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC ».
Autre exception : quand le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être réévalué. Mais la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.
Lors du renouvellement du bail, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL (Indice de référence des loyers), sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.
Du nouveau pour l’encadrement des loyers à l'Assemblée Nationale
L’encadrement des loyers devra bientôt être mentionné sur les annonces immobilières. La ministre déléguée au logement a annoncé qu’un décret en ce sens serait pris « d’ici la fin de l’année 2021 ».
L'encadrement des loyers a été renforcé le jeudi 21 juillet 2022 avec un amendement proposé par le député William Martinet (LFI-NUPES). Ce texte adopté par les députés prévoit que dans les communes où le dispositif est appliqué, il ne sera bientôt plus possible de déroger à l'encadrement et d'imposer un complément de loyer uniquement parce que le bien immobilier a des caractéristiques exceptionnelles, comme une vue sur la tour Eiffel par exemple...
Le député a proposé que les compléments de loyers, dans les communes où les loyers sont encadrés, ne soient pas appliqués aux logements qui disposent «de sanitaires sur le palier, de signes d’humidité sur certains murs, de problème d’isolation thermique des murs ou du toit, de fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, d’un vis-à-vis de moins de 10 mètres, d’infiltrations ou d’inondations provenant de l’extérieur du logement, de problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, d’installation électrique dégradée ou de mauvaise exposition de la pièce principale».
La possibilité d'étendre ce dispositif à toute la France a aussi été évoqué lors de débat à l'Assemblée Nationale. Affaire à suivre...
Et à Paris, quoi de neuf côté encadrement des loyers ?
Dans la capitale, l'encadrement des loyers a été partiellement suspendu par un tribunal administratif le 8 juillet 2022. Les propriétaires parisiens qui ont signé un bail entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020 et ont respecté l’encadrement des loyers peuvent engager des recours en annulation. Les propriétaires parisiens qui n’auraient pas respecté l’encadrement des loyers au cours de cette période ne risquent plus d’être poursuivis.
Mais ce n'est en fait qu'un court répit pour les bailleurs parisiens. "L 'encadrement sera renforcé à l’automne car la Ville récupérera la compétence de contrôle et de sanction », indique Ian Brossat adjoint au maire à la ville de Paris. Le conseil municipal parisien a proposé en mars 2022 que les agents de la ville s'occupe des contrôles à la place de la préfecture. " L’Etat a donné son feu vert", a confirmé l'élu.
Quelle est la différence entre loyer encadré et loyer plafonné?
L’encadrement des loyers est un dispositif national consistant à limiter l'augmentation des loyers.
Le plafonnement concerne le plafond maximum de loyer qu'un propriétaire-bailleur peut demander à son locataire. Créée dans le cadre de la loi Alur en mars 2014, la notion de plafonnement concerne le montant maximum d’un loyer en € / m². Tous les loyers sont donc concernés, y compris les premières mises en location.
La fixation d’un premier loyer de base est toujours libre, sauf en cas de plafonnement . Même un logement situé dans une zone d’encadrement des loyers peut fixer librement le premier loyer.
A partir du 25 août 2022 il sera impossible aux bailleurs d'augmenter le loyer d'un logement mal isolé (diagnostic de performance énergétique F ou G).
Rédacteur : Lydie Dabirand