L’encadrement des loyers pour éviter les loyers excessifs

Encadrer les loyers dans les zones tendues

L’encadrement des loyers, dispositif instauré en 2012 et repris ensuite dans la loi Elan en 2018, a pour but de « contenir la hausse des loyers en cas de relocation d’un logement vacant ou de renouvellement du bail » dans les zones tendues. L'encadrement des loyers pose une limite au loyer fixé par le propriétaire d'un logement loué avec un bail d'habitation (y compris le bail mobilité).

Les propriétaires ou bailleurs concernés sont ceux qui mettent en location nue ou meublée des appartements ou des maisons, dans des zones dites « tendues » : des zones ou des communes de plus de 50 000 habitants « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ».

Tous les logements ne sont pas concernés par le dispositif d'encadrement des loyers, même s'ils sont situés dans une zone tendue. Ainsi, l'encadrement des loyers ne s'applique pas sur les logements sociaux, les meublés de tourisme, les logements soumis à la loi 1948 et ceux conventionnés par l'Anah (hors conventionnés à loyer intermédiaire).

Quelles villes sont concernées par l'encadrement des loyers ?

Ce dispositif s'applique dans la plupart des communes de zone tendue.

Un décret donne la liste des grandes communes et agglomérations française (plus de 50000 habitants) qui peuvent demander l’encadrement des loyers. L'encadrement des loyers est possible par la loi, mais pas obligatoire. Les communes intéressées doivent ensuite faire acte de candidature.

• Paris depuis 2019
• Lille, Hellemmes et Lomme (métropole lilloise) depuis 2020
• Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021
• Les neuf villes de Plaine Commune Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen depuis le 1er juin 2021
• L'établissement Public Territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Bordeaux et Montpellier depuis le1er décembre 2021
• Bordeaux et Montpellier depuis 2022 (la ville de Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole (en 2024
• 24 communes du Pays basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque, applicable en 2024.
• Le cas de l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine), de 11 communes d'Annemasse Agglo (74), de Cergy (Val d’Oise), de Marseille et de Rennes est examiné, pour une application courant 2025.

En tout 24 villes (7 territoires ) appliquent cet encadrement. Pour savoir si votre logement est en zone tendue vous pouvez aller vérifier sur ce site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R49131

En pratique 1434 communes de 47 agglomérations de métropole, représentant au total environ 50 % de la population française sont concernées en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse)

Comment sont fixés les loyers dans ces zones ?

Un texte fixe « le plafond de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises ». Les valeurs de référence (en se basant sur les loyers médians par quartier, type d’immeuble ou de logement, année de construction et nombre de pièces) sont publiées par les préfets chaque année. A la signature d’un nouveau bail, le nouveau loyer doit se situer entre -30 % et +20% de ce loyer médian. Dans certains cas un complément de loyer peut être prévu.

La loi Elan prévoit aussi des amendes contre les bailleurs réfractaires (qui peuvent atteindre 5000 euros pour une personne physique et 15000 pour une personne morale).

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Lorsqu’un logement est reloué, s’il a été loué les 18 mois précédents, alors le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant de l’ancien loyer.

Il existe toutefois des exceptions : pas d’encadrement quand le logement fait l’objet d’une première location et ou que le bien a été inoccupé depuis plus de dix-huit mois.

En cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité visant à rendre le bien décent, une hausse du loyer peut être appliquée, « sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC ».

Autre exception : quand le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être réévalué. Mais la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

Quelle est la différence entre loyer encadré et loyer plafonné ?

L’encadrement des loyers est un dispositif national consistant à limiter l'augmentation des loyers..

Le plafonnement fixe le plafond maximum de loyer qu'un propriétaire-bailleur peut demander à son locataire. Créée dans le cadre de la loi Alur en mars 2014, la notion de plafonnement concerne le montant maximum d’un loyer en € / m².

Rédacteur : Lydie Dabirand