Retour de l’encadrement des loyers pour éviter les loyers excessifs

25 Apr 2019
Législation
Retour de l’encadrement des loyers pour éviter les loyers excessifs

L’encadrement des loyers, prévu dans la loi Elan, qui avait déjà été mis en place avec la loi Alur puis annulé, fait son grand retour. Cette mesure censée éviter les loyers excessifs va faire l’objet d’expérimentation pour cinq ans.

Les ministres Julien Denormandie et Jacqueline Gourault ont début avril signé un décret autorisant une nouvelle expérimentation de l’encadrement des loyers. Certaines zones précises sont ciblées. On vous explique.

Les zones concernées par l’expérimentation de l’encadrement des loyers

Un décret publié au journal officiel du 12 avril dernier liste les zones concernées par l’expérimentation de l’encadrement des loyers : cette dernière va durer 5 ans, jusqu’en novembre 2023 dans les zones d’urbanisation de plus de 50.000 habitants où il y a « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement ». On peut donc citer dans ce cas Paris, les villes du Grand Paris, Lyon, Marseille et Aix-en-Provence. Les municipalités intéressées doivent faire acte de candidature avant novembre 2020.

Encadrement des loyers : comment cela va fonctionner ?

Cette nouvelle tentative sera réservée aux intercommunalités, agglomérations qui le souhaitent, et qui répondront à certains critères. Il faut :
  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif et dans le parc locatif social
  • un niveau de loyer médian élevé
  • un faible taux de logements commencés par rapport au nombre de logements existants (peu de projets de construction et peu d’évolution dans ce sens). Ce qui exclut de fait Lille et Grenoble de cette expérimentation.

Comment est fixé le loyer ?

Un décret datant du 22 mars fixe « le plafond de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises ». Les valeurs de référence (en se basant sur les loyers médians par quartier, type d’immeuble ou de logement, année de construction et nombre de pièces) seront publiées par les préfets. A la signature d’un nouveau bail, le nouveau loyer doit se situer entre -30 % et +20% de ce loyer médian.

La loi Elan prévoit aussi des amendes contre les bailleurs réfractaires (qui peuvent atteindre 5000 euros pour une personne physique et 15000 pour une personne morale). 

Et après ?

Le ministre Julien Denormandie avait demandé fin 2017 à « aller au bout de l'expérimentation », afin de savoir enfin si « oui ou non, l'encadrement des loyers marche ». Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement doit remettre au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation.

Les professionnels du secteur sont plus dubitatifs, craignant une fuite des bailleurs privés, une pénurie de logements à louer et une explosion des offres de logements saisonniers de courtes durées type Airbnb. D’autres spécialistes, comme Michel Mouillard, pensent que l’encadrement des loyers n’est pas utile, car les loyers ont tendance à baisser en France.

Et avant ?

Une trentaine d'agglomérations avait eu la possibilité par la loi « Alur », promulguée en 2014, de plafonner les loyers. Mais il y avait eu une forte opposition de la part des professions immobilières. L’encadrement des loyers est devenu expérimental à Paris et Lille. Mais la justice s’en est mêlée et a annulé en 2017 cette expérimentation.

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