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Retour de l’encadrement des loyers pour éviter les loyers excessifs

25 Apr 2019
Législation
Article mis à jour le
Retour de l’encadrement des loyers pour éviter les loyers excessifs

Créé par la loi Alur puis repris la loi Elan, l’encadrement des loyers en zone tendue pour les logements vides ou meublés est toujours d’actualité et en expérimentation dans certaines villes françaises

Une expérimentation pour encadrer les loyers dans les zones tendues

L’encadrement des loyers, dispositif instauré en 2012 et repris ensuite dans la loi Elan en 2018, a pour but de « contenir la hausse des loyers en cas de relocation d’un logement vacant ou de renouvellement du bail ».

Cette expérimentation du plafonnement des loyers va durer jusqu’en novembre 2023. Elle est renouvelable chaque année, sur demande.

Les bailleurs concernés sont ceux qui mettent en location nue ou meublée des appartements ou des maisons, dans des zones dites « tendues » : des zones de plus de 50 000 habitants « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel ».

Quelles villes sont concernées en 2021 ?

Un décret donne la liste des grandes agglomérations française (plus de 50000 habitants) qui peuvent demander l’encadrement des loyers. Les municipalités intéressées doivent ensuite faire acte de candidature.

Les villes qui appliqueront cette réglementation en 2021 :
  • Paris depuis 2019
  • Lille, Hellemmes et Lomme (métropole lilloise)
  • Lyon et Villeurbanne, à partir du 1er novembre 2021
  • Les neuf villes de Plaine Commune Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen depuis le 1er juin 2021
  • L'établissement Public Territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Bordeaux et Montpellier à partir du 1er décembre 2021

Le gouvernement a refusé la demande de la ville de Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole ainsi que l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine).

Comment sont fixés les loyers ?

Un autre texte fixe « le plafond de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises ». Les valeurs de référence (en se basant sur les loyers médians par quartier, type d’immeuble ou de logement, année de construction et nombre de pièces) sont publiées par les préfets. A la signature d’un nouveau bail, le nouveau loyer doit se situer entre -30 % et +20% de ce loyer médian.

La loi Elan prévoit aussi des amendes contre les bailleurs réfractaires (qui peuvent atteindre 5000 euros pour une personne physique et 15000 pour une personne morale).

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Lorsqu’un logement est reloué, s’il a été loué les 18 mois précédents, alors le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant de l’ancien loyer.

Encadrement des loyers : quelques exceptions

Il existe toutefois des exceptions : pas d’encadrement quand le logement fait l’objet d’une première location et ou que le bien a été inoccupé depuis plus de dix-huit mois.

En cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité visant à rendre le bien décent, une hausse du loyer peut être appliquée, « sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC ».

Autre exception : quand le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être réévalué. Mais la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.

A noter

Lors du renouvellement du bail, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL (Indice de référence des loyers), sauf si le loyer est manifestement sous-évalué.

Du nouveau en 2021 pour l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers devra bientôt être mentionné sur les annonces immobilières. La ministre déléguée au logement a annoncé qu’un décret en ce sens serait pris « d’ici la fin de l’année 2021 ».

Rédacteur