Quel diagnostic pour vendre sa maison ?
Chaque année, la liste des points à faire diagnostiquer s'allonge. Pour les vendeurs cela représente des frais supplémentaires. Cependant, l'examen du bien vise à protéger les futurs acquéreurs, mais aussi le vendeur qui ne risque pas de poursuite si les diagnostics sont faits correctement.
Ces diagnostics techniques immobiliers obligatoires doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui peut le demander.
Diagnostic de performance énergétique ou DPE
Il s'agit d'une étude visant à calculer les dépenses énergétiques d'un bien, ainsi que son émission de gaz à effet de serre. Ainsi, le bien, mais aussi ses équipements sont analysés. À l'issu de cette analyse, le bien est classé sur deux échelles allant de A à G. Une échelle énergie vise à informer le futur acquéreur de la consommation énergétique du bien et une échelle climat indique l'impact de cette première sur les émissions en CO2.
Le critère de « performance énergétique minimale » entre maintenant dans les critères de la décence. Le logement doit être « protégé contre les infiltrations d’air parasites » : attention donc à l’étanchéité des portes et fenêtres, les cheminées doivent être munies de trappes.
Le logement doit également bénéficier d’une « aération suffisante » avec des dispositifs de ventilation du logement en bon état qui permettent « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».
Le constat de risque d'exposition au plomb
Il s'agit d'une analyse visant à détecter la présence de plomb dans les peintures du bien. Si un certain seuil est dépassé, le propriétaire doit effectuer les travaux qui s'imposent. La durée de validité de ce constat est d'un an.
Le diagnostic amiante ou RAAT
Les logements dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 sont concernés et sont à vérifier. Une fois que l’absence d’amiante est constatée le diagnostic a une durée de validité illimitée.
Depuis juillet 2019, il faut aussi faire réaliser obligatoirement par un diagnostiqueur agréé un Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT) avant toute intervention dans les immeubles bâtis, construits avant 1997. Tout le monde est concerné, professionnels mais aussi aux particuliers.
Ce diagnostic coûte entre 90 et 2000 euros, selon la surface du bâtiment à tester et les travaux à réalisation (simples travaux ou réhabilitation complète). La loi prévoit aussi jusqu’à 18.000€ d’amende pour les particuliers récalcitrants : 9000€ d’amende administrative et jusqu’à 9000€ d’amende pénale.
Si vous avez déjà un DDT ou un DTA qui indique qu’il n’y a pas d’amiante dans le bâtiment, vous devez quand même refaire un diagnostic RAAT à chaque fois que vous effectuez des travaux. Un conseil donc : faîtes un diagnostic complet du bien une bonne fois pour toute !
L'état de l'installation électrique et/ou du gaz
Seuls les logements dont l'installation a plus de 15 ans sont concernés par ce diagnostic qui vise à évaluer les éventuels risques liés à une mauvaise installation ou à la vétusté des matériaux. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.
L'état de l'installation de l'assainissement
Ce diagnostic ne concerne que les biens qui ne sont pas raccordés au réseau public, mais à une fosse septique par exemple. Sont évalués les risques pour la santé des habitants, mais aussi les éventuels dysfonctionnements et les risques pour l'environnement. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.
La présence de termites
Cette analyse est à effectuer uniquement si le bien se trouve dans une zone à risque. Pour le savoir, il faut se renseigner auprès de votre préfecture ou de votre mairie afin de savoir si un arrêté préfectoral a été déposé. Si la présence de termites est constatée, il faut alors faire intervenir un professionnel dans le but d'assainir le bien. L'analyse a une durée de validité de 6 mois.
L'état des servitudes "risques" et d'information sur les sols :
Si le bien se trouve dans une zone dite à « risque » (mérule, radon, sismicité, pollution et autres risques naturels ou technologiques) il faut le signaler dans le dossier. Une nouvelle fois, il faut se rapprocher de votre préfecture pour connaître les détails. La durée de validité du document est de 6 mois.
Le risque argile
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN a introduit certaines obligations en zones à risque argile moyen ou fort, avant la vente de terrains à bâtir et la construction de maisons individuelles. Le retrait-gonflement des argiles est en effet un risque géologique potentiellement très dommageable pour le bâti.
Des études de sols doivent donc être réalisées. Une carte interactive avec les zones à risques est en ligne sur le site georisques.gouv.fr.
Le diagnostic Loi Carrez
Il vise à calculer la superficie habitable du logement.
Les nuisances sonores
Depuis le 1er juin 2020, les propriétaires doivent obligatoirement informer l’acheteur ou le locataire si le logement se situe dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes. Ce document doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT).
Qui contacter pour faire ces diagnostics ?
Le seul diagnostic que vous pouvez effectuer seul est celui de la Loi Carrez du calcul de la superficie. Mais si une erreur de plus de 5% est constatée le futur acquéreur peut demander une diminution du prix.
Pour réaliser les autres diagnostics, des professionnels spécialisés dans la délivrance de DDT (Dossier de Diagnostic Technique) peuvent être contactés. Vous devez vous assurer du sérieux de ces derniers pour que les documents fournis soient légalement viables.
Pour cela, vous devez vous rapprocher de professionnels avec les accréditations nécessaires. De plus, le site web du gouvernement donne quelques pistes en ce sens comme « L'Annuaire des diagnostiqueurs certifiés ».
Combien coûtent ces diagnostics ?
Les prix des diagnostics sont libres. Ils dépendent bien sûr de la surface et de l'ancienneté du logement. « Pour une grande maison en milieu rural dans laquelle il faut réaliser tous les diagnostics, le prix peut aller jusqu’à près de 2 000 euros », prévient Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) au journal Le Monde.
Selon certains comparateurs, un budget de 400€ serait plus dans la moyenne. Comme pour tout service, nous vous conseillons de bien vous renseigner sur le sérieux, mais aussi les tarifs des professionnels afin de ne pas vous faire facturer des analyses qui ne seraient pas nécessaires.
Les diagnostics sont à la charge du vendeur. Toutefois, les parties lors d’une vente peuvent convenir de mettre à la charge de l'acquéreur le coût de ces prestations.
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