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Diagnostic immobilier : quels sont les coûts et les démarches ?

Lois

Pour vendre une maison ou un appartement, le diagnostic immobilier est une étape obligatoire. Cette démarche a un coût et doit être effectuée par un professionnel. Mais combien faut-il prévoir ? Qu’elles sont les obligations en tant que vendeur ?

Que faut-il faire diagnostiquer pour vendre sa maison ?

Diagnostic immobilier : quels sont les coûts et les démarches ?

Chaque année, la liste des points à faire diagnostiquer semble s'allonger. Pour les vendeurs cela représente des frais supplémentaires qui risquent de gonfler le prix de vente. Cependant, l'examen du bien vise à protéger les futurs acquéreurs, mais aussi le vendeur qui ne risquera pas de poursuite si le diagnostic est fait correctement.

Ces diagnostics techniques immobiliers obligatoires doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui peut le demander.

Voici la liste des éléments obligatoires à faire diagnostiquer pour la vente d'un bien immobilier selon la loi.

Diagnostic de performance énergétique ou DPE :

Il s'agit d'une étude visant à calculer les dépenses énergétiques d'un bien ainsi que son émission de gaz à effet de serre. Ainsi, le bien, mais aussi ses équipements seront analysés. À l'issu de cette analyse, le bien sera classé sur deux échelles allant de A à G. Une échelle énergie visant à informer le futur acquéreur de la consommation énergétique du bien, et une échelle climat indiquant l'impact de cette première sur les émissions en CO2.

Le critère de « performance énergétique minimale » entre maintenant dans les critères de la décence. Le logement devra être « protégé contre les infiltrations d’air parasites » : attention donc à l’étanchéité des portes et fenêtres, les cheminées doivent être munies de trappes.

Le logement doit également bénéficier d’une « aération suffisante » avec des dispositifs de ventilation du logement en bon état qui permettent « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Le constat de risque d'exposition au plomb :

Il s'agit d'une analyse visant à détecter la présence de plomb dans les peintures du bien. Si un certain seuil est dépassé, le propriétaire devra effectuer les travaux qui s'imposent. La durée de validité de ce constat est d'un an.

Le diagnostic amiante :

Les logements dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997 sont concernés et sont à vérifier. Une fois que l’absence d’amiante est constatée le diagnostic a une durée de validité illimitée.

Depuis juillet 2019, il faut aussi faire réaliser obligatoirement par un diagnostiqueur agréé un Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT) avant toute intervention dans les immeubles bâtis, construits avant 1997. Tout le monde est concerné : professionnels mais aussi aux particuliers.

Ce diagnostic coûte entre 90 et 2000 euros, selon la surface du bâtiment à tester et les travaux à réalisation (simples travaux ou réhabilitation complète). La loi prévoit aussi jusqu’à 18.000€ d’amende pour les particuliers récalcitrants : 9000€ d’amende administrative et jusqu’à 9000€ d’amende pénale.

Il faut refaire un diagnostic RAAT à chaque fois qu'on fait des travaux

Si on a déjà un DDT ou un DTA qui dit qu’il n’y a pas d’amiante dans le bâtiment, doit-on quand même refaire un diagnostic RAAT à chaque fois qu’on doit faire des travaux ?

Après contact avec le ministère de la cohésion des territoires, on peut dire que la réponse est oui. "Un RAAT s'avérera nécessaire à chaque fois en cas de travaux (travaux de démolition ou/et intervention sur une partie de l'ouvrage) dans des zones différentes et a contrario un RAAT ne sera pas nécessaire si la zone concernée a déjà fait l'objet de travaux car la connaissance des matériaux contenant de l'amiante ou pas a déjà été apportée", indique le service presse du ministère contacté par nos soins. Un conseil donc : faîtes un diagnostic complet du bien une bonne fois pour toute !

L'état de l'installation électrique et/ou du gaz :

Seuls les logements dont l'installation a plus de 15 ans sont concernés par ce diagnostic qui vise à évaluer les éventuels risques liés à une mauvaise installation ou à la vétusté des matériaux. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.

En cas de remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. À défaut, si l’attestation ne peut être fournie, la déclaration de l’organisme agréé. Idem pour le gaz !

L'état de l'installation de l'assainissement :

Ce diagnostic ne concerne que les biens qui ne seraient pas raccordés au réseau public, mais à une fosse septique par exemple. Seront évalués les risques pour la santé des habitants, mais aussi les éventuels dysfonctionnements et les risques pour l'environnement. Ce diagnostic aura une durée de validité de 3 ans

La présence de termites :

Cette analyse sera à effectuer uniquement si le bien se trouve dans une zone à risque. Pour le savoir, il faudra se renseigner auprès de sa préfecture ou de sa mairie afin de savoir si un arrêté préfectoral a été déposé. Si la présence de termites est constatée, il faudra alors faire intervenir un professionnel dans le but d'assainir le bien. L'analyse quant à elle a une durée de validité de 6 mois.

L'état des servitudes "risques" et d'information sur les sols :

Si le bien se trouve dans une zone dite à « risque » (mérule, radon, sismicité, pollution et autres risques naturels ou technologiques) il faudra le signaler dans le dossier. Une nouvelle fois, il faudra se rapprocher de sa préfecture pour connaître les détails. La durée de validité du document est de 6 mois. Dans les zones argileuses une étude géotechnique est devenue obligatoire depuis 2020 si on achète un terrain en vue de construire sa maison.

Le diagnostic Loi Carrez :

Il vise à calculer la superficie habitable du logement. En savoir plus sur la Loi Carrez

Informer des nuisances sonores :

Depuis le 1er juin 2020, les propriétaires doivent obligatoirement informer l’acheteur ou le locataire si le logement se situe dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes. Cette obligation n’incombait jusqu’ici qu’aux seuls propriétaires louant dans un immeuble à usage unique d’habitation. Ce document doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT).

Qui contacter, combien ça coûte ?

Pour réaliser ces diagnostics, des professionnels spécialisés dans la délivrance de DDT (Dossier de Diagnostic Technique) peuvent être contactés. Il faudra s'assurer du sérieux de ces derniers pour que les documents fournis soient légalement viables. Pour cela, il faudra se rapprocher de professionnels avec les accréditations nécessaires. De plus, le site web du gouvernement donne quelques pistes en ce sens comme « L'Annuaire des diagnostiqueurs certifiés ». Le seul diagnostic que l'on pourra effectuer seul est celui de la Loi Carrez du calcul de la superficie.

Attention cependant, si une erreur de plus de 5% est constatée le futur acquéreur pourra demander une diminution du prix. Pour le coût, tout dépendra bien sûr de la surface et de l'ancienneté du logement « pour une grande maison en milieu rural dans laquelle il faut réaliser tous les diagnostics, le prix peut aller jusqu’à près de 2 000 euros », prévient Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) au journal Le Monde.

Selon certains comparateurs, un budget de 400€ serait plus dans la moyenne. Comme pour tout service, nous vous conseillons de bien vous renseigner sur le sérieux, mais aussi les tarifs des professionnels afin de ne pas vous faire facturer des analyses qui ne seraient pas nécessaires et d'avoir le prix le plus juste possible.

Quid de la validité d'un diagnostic technique immobilier ?

La durée de validité d'un diagnostic immobilier obligatoire dépend du diagnostic en lui-même : le DPE dure 10 ans, les diagnostics gaz, électricité et assainissement 3 ans, le diagnostic termites 6 mois tandis que le certificat loi Carrez est définitif.

Article mis à jour le
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