La loi énergie et climat s’attaque au problème des logements insalubres, passoires énergétiques coûtant cher. Le texte de loi prévoit une application en quatre dates butoir et un principe progressif : information, obligation et sanction des propriétaires.
Un calendrier en quatre temps
Depuis 2021 : un propriétaire qui ne fait pas de rénovation (pour sortir son logement de la catégorie le plus basse F et G) ne peut plus augmenter son loyer quand il y a un changement de locataire ou renouvellement du bail.
depuis 1er janvier 2022 : l’audit énergétique doit être réalisé et annexé au DPE des logements classés F et G en cas de vente ou location. Il contiendra des propositions de travaux adaptés au logement, ainsi que leur coût estimé. Le montant des dépenses énergétiques (charges de chauffage, d’eau chaude sanitaire…) devra aussi figurer dans ce document et sur l’annonce immobilière.
A partir de 2023 : les logements extrêmement consommateurs d’énergies, avec un seuil dépassant 450kWh/m2/an, seront qualifiés de « logements indécents ». Les propriétaires seront contraints de les rénover ou ne plus les louer. Ceux qui feront des travaux auront « un renforcement des soutiens » financiers.
A partir de 2028 : les propriétaires n’ayant pas rénové leur logement classé F ou G risquent des sanctions. Les travaux entrepris doivent faire sortir le logement du classement F ou G et les faire rentrer dans la catégorie E, au moins (sauf exceptions liées aux contraintes techniques, architecturales, ou coût disproportionné par rapport à la valeur du bien).
Si ce bien reste mal classé il sera interdit de le louer. La loi prévoit des dates butoirs jusqu’en 2034 : les logements classés G en 2025, ceux classés F en 2028 et les classés E en 2034.
Le locataire pourra exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux, et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire.
S’il n’y pas eu de travaux, la mention " bien non conforme" sera inscrite dans toutes les publicités, actes de vente et baux en lien avec le logement. Cette disposition est repoussée à 2033 pour les copropriétés en difficulté.
A noter qu’en 2021 le DPE est devenu opposable.
Un calendrier précis adopté en août 2023
Un décret a été publié au Journal officiel du 20 août 2023 : il entérine la mesure, deux ans après le vote du Parlement concernant l’interdiction des passoires thermiques. Pour louer un bien les propriétaires en France métropolitaine devront présenter des niveaux de performances minimales : la classe F à compter du 1er janvier 2025 ( donc interdiction des logements notés G) ; la classe E à compter du 1er janvier 2028 (donc interdiction des logements notés G ou F) et la classe D à compter du 1er janvier 2034 (donc interdiction des logements notés G, F ou E).
Les propriétaires sont exonérés de l’obligation de respecter les normes énergétiques dans deux cas :
-si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement “font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments”. Ce risque doit être attesté “par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art”.
-Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui concernent “des modifications de l'état des parties extérieures, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction”, ont fait l’objet d’un refus d’une autorité administrative (autorisation d’urbanisme ou permis de construire).
Lutter contre les marchands de sommeil
Le ministre Julien Denormandie et l’Agence nationale pour le logement (ANIL) ont en septembre 2019, mis en service un numéro d’appel spécial logement indigne le 0806 706 806, toujours en activité. Si vous constatez qu’un logement est en très mauvais état, il est possible de le signaler sur cette plateforme. Un des 450 juristes du réseau ANIL/ADIL vous informera gratuitement et en toute neutralité sur les démarches à effectuer.
Autre annonce du ministre : "ceux qui louent des logements indécents à des personnes en difficulté sont désormais considérés comme des trafiquants de drogue. On applique les mêmes sanctions". Depuis la loi Elan, votée en 2018, les propriétaires ne respectant pas la loi peuvent être interdits d’acheter un bien immobilier pendant 10 ans et peuvent voir leurs biens réquisitionnés.
Et côté loyer du nouveau aussi
La loi Climat et résilience votée le 20 juillet 2021 à l’Assemblée Nationale, en plus d’interdire la location de logements mal classés (G, F et E au DPE), prévoit qu’en 2022 les hausses de loyer dans les logements classés F et G (loués nus ou meublés) soient proscrites. Pas de hausse possible donc en cas de renouvellement ou de nouveau bail, ou en cours de bail pour ce type de logement depuis le mercredi 24 août 2022. Les législateurs ont prévu aussi que pour les logements classés F et G il ne soit pas possible d’inclure dans le bail une clause de révision du loyer selon un indice (IRL).
Bon à savoir
Les locations saisonnières (meublés touristiques) ne sont pas concernées par l'interdiction de location et le gel des loyers des passoires énergétiques, si elles sont classés F ou G. Ces obligations ne s'appliquent qu'aux logements de parc privé et social loué comme résidence principale. Mais la réduction de la consommation d'énergie fait partie des critères de classement des meublés de tourisme.
Rédacteur : Lydie Dabirand
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