Rappel sur le DEP
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est un document important à conserver . En effet il constate la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre.
Le DPE est là pour informer un futur acheteur ou locataire sur la performance énergétique d’un bien. Une étiquette énergétique (allant de A pour les logements les plus performants à G pour les plus énergivores) est attribuée. Selon le DPE obtenu des contraintes législatives ont été mises en place.
Un calendrier en quatre temps pour le DPE
Depuis 2021 : un propriétaire qui ne fait pas de rénovation (pour sortir son logement de la catégorie le plus basse F et G) ne peut plus augmenter son loyer quand il y a un changement de locataire ou renouvellement du bail.
Depuis 1er janvier 2022 : l’audit énergétique doit être réalisé et annexé au DPE des logements classés F et G en cas de vente ou location. Il contient des propositions de travaux adaptés au logement, ainsi que leur coût estimé. Le montant des dépenses énergétiques (charges de chauffage, d’eau chaude sanitaire…) doit aussi figurer dans ce document et sur l’annonce immobilière.
A partir de 2023 : les logements extrêmement consommateurs d’énergies, avec un seuil dépassant 450kWh/m2/an, seront qualifiés de « logements indécents ». Les propriétaires sont contraints de les rénover ou ne plus les louer.
A partir de 2025 et après : Un décret du 20 août 2023 entérine la mesure d’interdiction des passoires thermiques. Pour louer un bien les propriétaires doivent présenter des niveaux de performances minimales : la classe F à partir du 1er janvier 2025 ( donc interdiction des logements notés G) ; la classe E à compter du 1er janvier 2028 (donc interdiction des logements notés G ou F) et la classe D à compter du 1er janvier 2034 (donc interdiction des logements notés G, F ou E).
Le locataire pourra exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux, et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire.
S’il n’y pas eu de travaux, la mention "bien non conforme" sera inscrite dans toutes les publicités, actes de vente et baux en lien avec le logement. Cette disposition est repoussée à 2033 pour les copropriétés en difficulté. A noter qu’en 2021 le DPE est devenu opposable.
Les propriétaires sont exonérés de l’obligation de respecter les normes énergétiques dans deux cas
1: Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement “font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments”. Ce risque doit être attesté “par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art”.
2: Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui concernent “des modifications de l'état des parties extérieures, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction”, ont fait l’objet d’un refus d’une autorité administrative (autorisation d’urbanisme ou permis de construire).
En savoir plus sur les normes techniques à respecter pour les logements neufs ou anciens.
Il est possible de faire une simulation de DPE sur internet en passant par le site de l'Ademe mais cela n'exonère pas de passer par un professionnel
DPE : du changement pour les annonces immobilières
Certaines informations contenues dans le diagnostic doivent être affichées sur les annonces immobilières. L'étiquette climat performance du logement au regard de ses émissions de gaz à effet de serre) doit aussi apparaître sur les annonces. Entre les deux étiquettes données au logement, est choisie la plus basse.
Une estimation des dépenses théoriques d’énergie du logement doit aussi être indiquée sur l'annonce, mais pas le coût estimé des travaux si des recommandations de travaux figurent sur le nouveau DPE.
Pas de hausse de loyer avec un mauvais DPE
La loi Climat et résilience votée le 20 juillet 2021 à l’Assemblée Nationale, en plus d’interdire la location de logements mal classés prévoit que les hausses de loyer dans les logements classés F et G (loués nus ou meublés) soient proscrites.
Pas de hausse possible donc en cas de renouvellement ou de nouveau bail, ou en cours de bail pour ce type de logement depuis le mercredi 24 août 2022. Les législateurs ont prévu aussi que pour les logements classés F et G il ne soit pas possible d’inclure dans le bail une clause de révision du loyer selon un indice (IRL).
Le DPE est opposable depuis 2021
Le DPE est obligatoire depuis 2006 et doit être annexé à la promesse de vente. Depuis 2011, il doit figurer sur les annonces des agents immobiliers.
Depuis le 1er juillet 2021, le futur acquéreur ou locataire peut se prévaloir des informations que le DPE contient à l’encontre du vendeur ou du bailleur à partir de cette date. Le vendeur/bailleur engage donc sa responsabilité.
L’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur/bailleur en cas de manquement, faute ou erreur dans le document. Il pourra aussi demander réparation en justice. L’ancien propriétaire pourra ensuite se retourner contre le diagnostiqueur.
Ancien et nouveau DPE, comment les faire cohabiter ?
Que va-t-il advenir des anciens DPE calculés sur d'autres bases ? Les diagnostics DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables au 1er janvier 2025. Un DPE nouvelle génération devra donc être réalisé.
Les locations saisonnières (meublés touristiques) ne sont pas concernées par l'interdiction de location et le gel des loyers des passoires énergétiques, si elles sont classés F ou G.
Un numéro d’appel spécial logement indigne a été mis en place en 2019 : le 0806 706 806. Si vous constatez qu’un logement est en très mauvais état, il est possible de le signaler sur cette plateforme. Un des 450 juristes du réseau ANIL/ADIL vous informera gratuitement et en toute neutralité sur les démarches à effectuer.
Rédacteur : Lydie Dabirand
