Le projet de loi pour l’évolution du Logement et Aménagement Numérique appelé aussi loi Elan va succéder à la loi Alur de 2014.
Loi Elan comprend des mesures concernant l’immobilier
La loi Elan comprend un certain nombre de mesures concernant l’immobilier : mesures visant à faire baisser les prix de l’immobilier, réforme du secteur HLM, création d’un bail mobilité… Voici un panorama non exhaustif des réformes prévues…
Un bail mobilité d’une durée réduite
Le gouvernement prévoit notamment la mise en place d’un bail mobilité de 1 à 10 mois. Ce bail vise notamment les locataires en mobilité professionnelle. Il concernerait la location de logements meublés sur une durée de 1 à 10 mois. Ses modalités de conclusion et de résiliation seront plus souples : il est non renouvelable, sans dépôt de garantie… En savoir plus sur le bail mobilité 2018
Le bail et les diagnostics en version numérique
Le texte prévoit aussi de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signé électroniquement. Autre point important à souligner: la suppression des mentions manuscrites de la caution solidaire. Finie la longue séance d'écriture pour le garant qui se porte caution. Les mentions obligatoires seront incluses dans le modèle type de bail.
Les diagnostics immobiliers obligatoires peuvent si toutes les parties (locataires et propriétaires) en sont d'accord être envoyés par mail en pièce jointe, de façon moins formelle. Un nouveau diagnostic est né : il faudra une étude de sol pour les terrains à bâtir.
Pour les propriétaires bailleurs la loi Elan a ajouté une obligation : le logement doit être décent et "exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites", en gros de cafards, mites, punaises de lit... Le bailleur doit alors assumer le coût de la désinsectisation mais le locataire aura sûrement à prouver que les insectes étaient là avant son arrivée.
Transformer les bureaux vides en logements
Le gouvernement mise sur la transformation des bureaux vides en logements pour développer l’offre et faire baisser les prix. La loi Elan veut faciliter cette conversion en permettant notamment de déroger à la loi SRU, qui impose la mise à disposition d’au moins 25 % de logements sociaux.
Les loyers peuvent être encadrés
La loi Alur avait instauré un dispositif d'encadrement des loyers dont la mise en application a été difficile : seulement Paris et Lille l'ont mis en œuvre et le dispositif a finalement été annulé par les tribunaux administratifs en 2017.
Le gouvernement va conserver le dispositif, expérimental pour 5 ans pour l'instant, car l'avant-projet de loi renforce les sanctions applicables aux propriétaires qui ne le respecteraient pas. Le préfet peut prononcer une amende administrative dont le montant serait égal à 25 % du montant du trop-perçu. L'application de cet encadrement sera au bon vouloir de chaque commune mais aussi en fonction des tensions locatives observées.
Les règles d’urbanisme simplifiées
L'un des objectifs de la réforme consiste à vouloir simplifier les règles d'urbanisme. Certaines procédures devraient ainsi être assouplies : les demandes de permis de construire devraient pouvoir se faire en ligne dans les communes dont la population dépasse un certain seuil. Des mesures devaient aussi être prises afin de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire et les sanctions en cas d'abus pourraient notamment être renforcées.
Les organismes HLM regroupés et des procédures plus claires
Le gouvernement envisage de regrouper les organismes HLM. Une plus grande transparence dans l’attribution des logements sociaux et une plus grande mobilité dans le parc social devrait être assurée. Les procédures de prévention des expulsions locatives seront mieux coordonnées avec celles de surendettement.
Copropriété : Un conseil d’administration au lieu de l’assemblée générale
Il est envisagé dans la loi de mettre en place un conseil d'administration de copropriété, qui remplacerait l'assemblée générale dans les copropriétés de grande taille. Ce conseil pourrait voter des travaux qui s’imposeraient à tous les copropriétaires, même à ceux qui ne peuvent ou ne veulent pas payer. Pour le moment ce conseil n’assure que la gestion de l’immeuble avec le syndic de copropriété. Les convocations pourraient aussi se faire par mail et non plus par lettre recommandé avec accusé de réception.
Pas plus de 120 jours de locations saisonnières
Le gouvernement a aussi décidé d’infliger une amende de 10.000 à 50.000 € aux plateformes qui ne signaleraient pas aux villes les propriétaires qui dépassent le plafond de 120 jours de location par an. Les plateformes de location touristique ont pris le 6 juin 2018 un engagement : limiter à 120 jours par an la location des résidences principales. Elles devraient mettre en place un blocage automatique d’ici fin 2018.
Un accès plus facile aux boites aux lettres pour les huissiers
Comme les facteurs, les huissiers de justice pourront désormais accéder à toutes les boîtes aux lettres, notamment celles qui ne sont accessibles que si on a tapé un digicode. Cet amendement voté par les députés est important car les huissiers de justice sont le premier maillon en terme d'expulsion locative. En effet la procédure judiciaire ne peut être engagée tant que le commandement de payer n'a pas été délivré dans la boîte aux lettres des locataires. Cette disposition a été censurée par le conseil constitutionnel le 15 novembre dernier et ne figurait plus dans la loi. Les députés l'ont rajoutée de nouveau le 22 novembre dernier via un amendement.
Réquisition des logements vacants par les préfets
La loi permet aux préfets de réquisitionner des locaux vacants dans les quartiers prioritaires d'une ville pour accueillir des personnes relevant de l'hébergement d'urgence, sans solliciter l'accord des maires concernés.
Prévention des expulsions
A partir de mars 2019, la procédure d’expulsion locative et la procédure de surendettement seront "coordonnées". Cela devrait permettre de maintenir dans leur logement les locataires de bonne foi. Avant, si un locataire ne respectait pas les délais de paiement de son loyer alors qu'un plan de surendettement allait être mis en place, il pouvait être expulser. Dès mars 2019 ce ne sera plus le cas. La loi prévoit également que si le locataire reprend le paiement des loyers il doit aussi respecter une période probatoire de 2 ans et si les impayés de loyer reprennent l'expulsion pourra avoir lieu automatiquement à la demande du propriétaire.
Pas de trêve hivernale pour les squatteurs
Les députés et sénateurs sont tombés d'accord en octobre 2018 sur un amendement facilitant l'expulsion des squatteurs. Ces derniers ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale (qui court de novembre à mars). Seuls les locataires avec un bail peuvent bénéficier de cette trêve. Et le texte de loi définit précisément les squatteurs : "des personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte". Les squatteurs ne pourront plus aussi bénéficier du délai légal de deux mois existant entre le commandement à quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l'expulsion.
Allègement des normes handicapées dans le neuf
Les normes d'accès aux handicapés sont allégées : 10% des logements collectifs neufs devront être "accessibles", les 90% restants étant "évolutifs",c'est-à-dire adaptables par de menus travaux.
L'ascenseur dès le 3e étage
La loi Elan prévoit que les ascenseurs sont obligatoires dans les constructions neuves à partir de 3 étages. Jusqu'à présent il fallait avoir 4 étages pour prévoir de mettre ce type de matériel.
Rédacteur : Lydie Dabirand