Définir l’étendue de la rénovation : réaliser un état de situation et définir les travaux nécessaires
Être propriétaire d’un studio ou d’un appartement, voire un micro-appartement, en vue de le louer peut représenter un investissement locatif rentable en fonction bien évidemment de la localisation du bien, mais aussi de son attractivité. Un bien propre, agréable et fonctionnel trouvera des locataires rapidement, et permettra d’éviter une vacance locative trop longue.
Il faut donc veiller à respecter les critères de décence, notamment énergétique et faire sortir son bien du statut de «passoire énergétique». L’amélioration du classement du DPE est devenue une préoccupation à prendre en considération dans un investissement locatif.
La loi impose à tout propriétaire de louer un logement décent, que le bien soit en location vide ou meublée. En cas d’indécence énergétique, le locataire pourrait assigner son bailleur qui pourrait être judiciairement obligé de réaliser des travaux de rénovation, à diminuer le montant du loyer, ou à une suspension de sa perception, et à la suspension du bail jusqu’à ce que les travaux de rénovation énergétique soient réalisés.
Pour être en conformité légale avec les critères de performance énergétique du logement afin de pouvoir être mis en location, le propriétaire devra effectuer un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires avant de mettre en location le studio ou appartement). Ces diagnostics concernent l’énergie (le DPE, Diagnostic de Performance Energétique), la vérification du circuit électrique, les éventuels équipements de gaz, la présence ou non d’amiante et les ERP (Etat des Risques de Pollution).
Afin d’évaluer le coût des rénovations nécessaires ou obligatoires, il convient de s’entourer de professionnels qui seront à même de connaître avec précision l’ensemble des interventions à prévoir et les différentes solutions envisageables. Ainsi il peut être utile d’être accompagné lors des visites du bien, d’un artisan capable d’évaluer le coût de chaque poste d’intervention nécessaire à la rénovation du studio.
Les travaux à prévoir
L’envergure des travaux sera conditionnée par la vétusté du studio. Il peut s’agir d’un simple rafraîchissement ou d’une rénovation totale comprenant également la mise aux normes du circuit électrique ou de plomberie. La remise aux normes du circuit électrique représente un coût conséquent. Si l’on n’a pas dans ses contacts un électricien, il est recommandé d’obtenir au minimum trois, voire quatre devis clairement détaillés.
Parmi les travaux représentant un investissement également important, il peut également y avoir l’installation de fenêtres à double vitrage, la pose d’un chauffe-eau neuf, le remplacement d’une baignoire par une douche italienne, plus moderne et fonctionnelle, le changement de radiateurs, d'une chaudière...
Il sera même parfois indispensable d’avoir recours à un architecte, notamment lorsque les travaux nécessitent l’ablation de cloisons, afin d’identifier les murs porteurs. Ses honoraires font également partie du budget prévisionnel de rénovation et sont donc à anticiper.
L’addition du coût de chacun de ces postes de travaux, légalement obligatoires et ceux réalisés dans un but d’entretien, ou d’amélioration du logement peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.
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L’objectif est d’une part d’améliorer le classement énergétique du bien locatif pour pouvoir justifier du loyer pratiqué, mais également d’autre part d’entretenir son patrimoine immobilier et même de le valoriser.
Quelles sont les aides financières existantes pour les propriétaires bailleurs ?
Pour faire sortir le logement de l’’état d’indécence énergétique et le faire monter d’une ou de plusieurs classes énergétiques, le propriétaire peut s’adresser à l'Anah, l'Agence Nationale de l'Habitat est un établissement public, dont la mission est l’amélioration de l’habitat privé. A ce titre elle permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’aides afin de réaliser des travaux de rénovation, notamment au travers de son service France Renov’
MaPrimRénov’
Cette prime concerne des travaux d'isolation ou de changement du système de chauffage dans un logement construit depuis plus de 15 ans. Afin d’y prétendre, l'installation envisagée doit obligatoirement avoir recours à une production décarbonée. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant au moins 8 mois par an. Les propriétaires bailleurs doivent s’engager à louer leur bien en tant que résidence principale pour une durée d’au moins 6 ans. Afin d’en bénéficier, il faudra également que les ressources du propriétaire bailleur respectent des barèmes posés par FranceRenov’.
Les Certificats d'économies d'énergie (CEE)
L’Etat à imposer aux fournisseurs d'énergie de proposer également des aides aux particuliers afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration énergétique (comme Bailrenov.fr). L’aide des fournisseurs d’énergie peut être : un bon d’achat, des réductions, des primes en chèque,...Différentes associations sont apparues et permettent aux bailleurs d’être accompagnés pour leurs travaux de rénovation énergétique.
Quels sont les moyens de financement existant pour les propriétaires bailleurs ?
En complément des aides à disposition, il faudra souvent recourir à un financement. Des formules de prêts spécifiques ont été mis en place pour permettre aux propriétaires bailleurs d’effectuer les rénovations nécessaires pour leurs studios et appartements.
Voici donc des prêts destinés aux travaux d’amélioration énergétique :
L’éco-PTZ (ou éco prêt à taux zéro)
Est une variante du PTZ, et permet d’emprunter jusqu’à 50 000 euros (pour un ensemble de travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale). Ce prêt est accordé sans intérêts. Le logement doit être construit depuis plus de deux ans et le locataire doit résider dans le studio ou l’appartement au titre de résidence principale. PTZ et Eco-PTZ sont deux formes de prêts différentes.
Le prêt développement durable ou prêt vert :
Il permet d’emprunter jusqu’à 75000 euros pour des travaux de rénovation et d’économie d’énergie. Ce prêt peut venir en complément d’un Eco-PTZ.
Le crédit à la consommation de type prêt personnel
Ce type de crédit est sans condition d’utilisation, le crédit à la consommation permet de financer tout type de rénovation.
Le prêt travaux
Le crédit travaux permet d’obtenir une somme d’argent qui ne pourra être dépensée que pour la réalisation de travaux tels que prévus au contrat de prêt.
Le rachat de crédit avec trésorerie :
Ii vous avez plusieurs crédits en cours, comme un ou deux crédits auto, même en LOA, éventuellement des crédits renouvelables, et même un prêt immobilier, vous pouvez demander à regrouper vos crédits en une seul nouveau prêt en réalisant un rachat de crédits.
Le regroupement de crédits
Permet qu’un nouvel établissement de prêt rembourse par anticipation vos crédits et vous accorde un nouveau prêt à rembourser sur une durée plus longue, avec une mensualité moindre. La baisse de mensualité permet de diminuer le taux d’endettement et permet ainsi de demander un nouveau prêt.
Il est également possible, à la demande de rachat de crédit, d’intégrer une trésorerie supplémentaire, qui pourra servir à la réalisation des travaux au sein du logement à louer. Comme il s’agit d’un nouveau prêt, de nouveaux intérêts seront calculés sur la nouvelle durée de rachat de prêt.
Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers, et que vous avez besoin d’une rénovation sur l’un ou l’ensemble de vos logements, vous pouvez également envisager de mettre un de vos biens en garantie d’un prêt, et ainsi obtenir la trésorerie nécessaire. Cette opération est appelée prêt hypothécaire.
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A qui s’adresser pour trouver un financement du reste à charge pour les travaux de rénovation énergétique ?
Une fois les aides et prêts aidés déterminés, vous devrez peut-être compléter la somme nécessaire à la réalisation des travaux avec un financement personnel.
Afin de trouver celui-ci, vous pouvez déposer une demande sur notre site. Crédigo a noué des partenariats avec des établissements de prêts qui pourront étudier votre demande et vous transmettre immédiatement une première estimation sur la possibilité ou non de vous accorder le prêt souhaité.
N’hésitez pas à déposer une demande de financement via notre formulaire, un de nos conseillers vous contactera pour discuter avec vous de votre projet et des possibilités de financement.