Quel est le principe de l’indivision et du rachat de parts ?
L’indivision est la situation juridique dans laquelle au moins deux personnes détiennent ensemble la propriété d’un ou plusieurs biens. Il est possible de se retrouver en indivision en couple, marié, pacsé ou sans contrat de mariage, mais aussi avec ses frères et sœurs ou des héritiers sans liens de parenté.
La sortie d'une indivision se fait alors par le rachat de parts, ou par la vente du bien. L’un des titulaires de droits de propriété peut racheter la part de ou des autres propriétaires afin de devenir le seul et unique propriétaire du bien. On appelle alors cela le rachat de soulte indivision. Cette opération fait l'objet d'un acte notarié.
Que ce soit à la suite d'une succession ou d'une séparation, si l'une des parties souhaite vendre le bien en indivision, elle doit dans un premier temps prévenir les autres membres de l'indivision car le ou les coindivisaires possèdent un droit de préemption, qui leur donne la priorité sur l'achat du bien durant un certain temps.
Plutôt que d'être vendu à une tierce personne, les coindivisaires ont la possibilité de racheter les parts de soulte par l'intermédiaire d'un notaire, moyennant des frais. C'est aussi le cas pour des concubins ayant acheté une maison : s’ils sont co-emprunteurs, les quotités d'acquisition ont dû être répartis lors de l'achat du bien.
Dans quels cas peut-on racheter les parts d’une maison en indivision ?
Le bien immobilier, comme une maison familiale ou un appartement, peut être acquis en indivision par un couple ou devenir le bien indivis de frères et sœur après un héritage.
Vous pouvez racheter la part de propriété de votre conjoint, que ce soit en dehors de tout divorce, séparation, ou après. Le rachat des parts d’indivision de vos frères et sœurs sur la maison est également possible.
Votre conjoint est co-propriétaire du bien acheté ensemble à hauteur de sa participation dans cette acquisition, ou dans le cas d’une succession, vos frères et sœurs sont co-propriétaires du bien reçu en héritage à hauteur de leur quote-part successorale.
Votre conjoint peut vouloir céder ses parts de l’indivision sans vouloir divorcer, il s’agira alors d’un rachat de parts à l’amiable, également appelé rachat de soulte à l’amiable, sans divorce, ou avant divorce si vous avez décidé de vous séparer.
Si la procédure de divorce est entamée, le rachat des parts (le rachat de la soulte en cas de divorce) par votre ex-conjoint se fait donc dans ce cadre.
Que ce soit entre conjoint ou entre frère et sœur, la soulte devra être calculée, il faudra désormais trouver un financement pour acheter les parts des autres co-indivisaires sur la maison.
Comment financer un rachat de parts ?
La personne en indivision rachetant le bien doit avoir la capacité financière ou la possibilité de faire un prêt pour effectuer le rachat de soulte dans les délais. Ce délai est de maximum 3 mois à compter du jugement définitif.
Un prêt immobilier est un financement adapté pour racheter des parts d’une maison qui est en indivision. Vous pouvez déposer dès à présent une demande, un de nos conseillers va vous contacter.
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Si vous avez des crédits en cours de remboursement (prêts auto, prêt travaux, crédits renouvelables...), vous pouvez regrouper les montants de vos crédits restants dus dans une opération de rachat de crédit en y intégrant une somme supplémentaire correspondant à la soulte. Contactez-nous pour envisager un rachat de vos crédits et de soulte.
Quelles démarches pour racheter une part en indivision ?
Si les coindivisaires s'entendent bien, il est possible d'établir avec l'accord du juge un échéancier, un calendrier pour échelonner le paiement de la soulte. Les délais peuvent alors être totalement négociés. Il faut cependant le faire rédiger auprès du notaire afin d'éviter tous litiges ultérieurs ou prescription de dette.
Si le rachat de part n'est pas possible pour l'indivision, la quote-part de l'indivisaire souhaitant vendre peut-être vendue à un tiers. Si cela n'est pas le cas, selon le Code Civil : "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.". Le bien doit alors être vendu.
Quels sont les frais à prévoir ?
L’administration perçoit une taxe qui s’élève à 2,5% du montant des biens partagés, déduction faite des dettes (emprunts) et des frais notariés (s’il y en a eu au cours de la procédure de divorce). Et ce même si même si vous ne recevez aucune somme d'argent liée aux biens en question !
La liste des biens partagés doit être très détaillée en précisant bien la valeur de chaque objet ou immeuble. La taxe et la somme à payer seront calculées sur la base des déclarations.
Par exemple : le partage d’un bien immobilier d’une valeur de 500 000 euros avec un crédit immobilier en cours de 300 000 euros engendre un droit de partage sur la somme de 200 000 euros. Chacun des 2 époux devra alors payer 5 000 euros aux impôts.
Si la valeur du patrimoine est inférieure à 5 000 euros, le montant du droit d'enregistrement se monte à 125 euros mais s’il est supérieur ou égal à la somme citée ci-dessus le montant du droit d'enregistrement est de 2,5% de la valeur du patrimoine. Si un des époux peut avoir l'aide juridictionnelle, il est exonéré du droit de part.
Concernant le rachat de part indivision ou rachat de soulte, si un des époux décide de conserver la maison, que les biens sont partagés et le divorce prononcé, l’administration fiscale va demander le paiement d’un droit de partage (ou droit d’enregistrement) aux deux ex-époux.
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