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Rachat de soulte indivision - rachat de part indivision

Rachat de soulte

L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien. En cas de divorce ou de séparation de bien, la sortie d'une indivision ou le rachat des parts de la maison se fait généralement par le rachat de soulte.

Qu'est-ce qu'une soulte ?

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La soulte est la somme d'argent que verse à titre compensatoire celui qui, lors d'un partage, dispose d'un bien d'une valeur plus élevée que le ou les autres bénéficiaires.

Ici dans le cas d’un divorce c’est le conjoint. La somme versée permet ainsi de rétablir l'égalité entre les personnes concernées et de racheter les parts de la maison aux autres membres de l'indivision. On parle alors de rachat de soulte indivision mais aussi de droit de partage à payer aux impôts. Explications.

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Et qui dit rachat de soulte dit indivision

L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien. Lors d’un divorce on liquide cette indivision. Durant la procédure de divorce, les époux doivent effectuer l'attribution à l'un ou l'autre conjoint des biens communs ou indivis acquis pendant le mariage. Ils doivent liquider la communauté ou l'indivision.

Comment se passe le rachat d'une part de maison ? Comment racheter une part en indivision ?

La sortie d'indivision se fait par le rachat de parts. L’un des deux ex-époux peut racheter la part de son ex-conjoint pour devenir le seul et unique propriétaire d’un bien. On appelle alors cela le rachat de soulte indivision. Cette opération fait l'objet d'un acte notarié.

Concrètement, le rachat de soulte ressemble au rachat de crédit immobilier. Si le bien immobilier n’est pas fini de payer, le rachat de soulte va en tenir compte et rassembler tous les frais à financer en une seule et unique mensualité. Celui qui garde le bien ne paie pas d’un côté les remboursements du crédit initial, de l'autre, le remboursement de la soulte versée à son ancien indivisaire, mais une seule et unique mensualité qui couvre l'ensemble des frais financiers.

Ex-conjoint, succession ou tiers personne : qui peut racheter une part en indivision ?

Que ce soit lors d'une succession ou d'une séparation, si l'un des partis souhaite vendre le bien en indivision il doit dans un premiers temps prévenir les autres membres de l'indivision. Le ou les coindivisaires possèdent un droit de préemption, qui leur donne la priorité sur l'achat du bien durant un certain temps.

Plutôt que d'être vendu à un tiers, les coindivisaires ont la possibilité de racheter les parts de soulte par l'intermédiaire d'un notaire, moyennant des frais.

C'est aussi le cas pour des concubins ayant acheté une maison : si ils sont co-emprunteurs, les quotités d'acquisition ont dû être répartis lors de l'achat du bien.

La personne en indivision rachetant le bien doit avoir la capacité financière ou la possibilité de faire un prêt pour effectuer le rachat de soulte dans les délais. Ce délais est de maximum 3 mois à compter du jugement définitif.

Si les coindivisaires s'entendent bien, il est possible d'établir avec l'accord du juge un échéancier, un calendrier pour échelonner le paiement de la soulte, Les délais peuvent alors être totalement négociés, il faut cependant le faire rédiger auprès du notaire afin d'éviter tous litiges ultérieurs ou prescription de dette.

Si le rachat de part n'est pas possible pour l'indivis, la quote-part de l'indivisaire souhaitant vendre peut être vendue à un tiers. Si cela n'est pas le cas, selon le Code Civil : "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention." Le bien doit alors être vendu.

A noter que pour une indivision successorale, il est possible pour les cohéritiers de s'y mettre à plusieurs pour racheter la quote-part de l'indivisaire.

Les frais de notaire dans le rachat de part indivision

Pour effectuer un rachat de part il est nécessaire de consulter le notaire. Des frais seront demandés, le montant de ces derniers sont réglementés par l'Etat dans le cadre d'un rachat de soulte.

Les frais de notaires doivent être pris en charge par la personne payant la soulte. Ces frais s'élèvent généralement à 5,8% du prix du bien mais cela peut baisser jusqu'à 2% si le bien immobilier est neuf.

Rachat de part indivision : attention au droit de partage demandé par le fisc !

Concernant le rachat de part indivision ou rachat de soulte, si un des époux décide de conserver la maison, que les biens sont partagés et le divorce prononcé, l’administration fiscale va demander le paiement d’un droit de partage (ou droit d’enregistrement) aux deux ex-époux.

L’administration perçoit une taxe qui s’élève à 2,5% du montant des biens partagés, déduction faite des dettes (emprunts) et des frais notariés (s’il y en a eu au cours de la procédure de divorce). Et ce même si même si vous ne recevez aucune somme d'argent liée aux biens en question !

La liste des biens partagés doit être très détaillée en précisant bien la valeur de chaque objet ou immeuble. La taxe et la somme à payer seront calculées sur la base des déclarations. Par exemple : le partage d’un bien immobilier d’une valeur de 500 000 euros avec un crédit immobilier en cours de 300 000 euros engendre un droit de partage sur la somme de 200 000 euros. Chacun des époux devra alors payer 5 000 euros aux impôts.

Si la valeur du patrimoine est inférieure à 5 000 euros, le montant du droit d'enregistrement se monte à 125 euros mais s’il est supérieur ou égal à la somme citée ci-dessus le montant du droit d'enregistrement est de 2,5% de la valeur du patrimoine. Si un des époux peut avoir l'aide juridictionnelle, il est exonéré du droit de partage.

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