Investir en statut LMNP

Vous pouvez financer un investissement en location meublée avec un prêt immobilier classique ou un prêt de trésorerie hypothécaire.

Vous pouvez demander un prêt immobilier affecté à l’achat d’un bien qui sera mis en location.

Si vous possédez un bien immobilier (résidence principale, secondaire… ), vous pouvez le mettre en garantie et obtenir une trésorerie. Cette somme d’argent dépend d’un ratio appliqué à la valeur estimée de ces biens. Ce dernier peut atteindre 60 % du prix du bien.

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Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle LMNP ?

La location meublée non professionnelle (ou LMNP) est le régime fiscal destiné aux particuliers mettant en location un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel. Les revenus tirés de cette location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le statut LMNP existe depuis 1949, il est l'une des plus vielles niches fiscales avec la loi Malraux et le dispositif des monuments historiques. Ce statut peut s’appliquer à un logement neuf ou ancien du moment qu’il est affecté à la location régulière ou saisonnière.

Selon une étude publiée par l’ANIL en octobre 2026, la location meublée représente désormais 14 % du parc locatif privé (soit 1 070 000 logements), contre seulement 500 000 logements en 2006. 46 % des annonces locatives publiées sur Leboncoin et SeLoger sont des logements meublés, la plupart du temps des petites surfaces (T1) dans les grandes métropoles.

Quelles sont les conditions du statut de LMNP ?

• Etre supérieures à 23 000 € TTC par an (sinon le statut de loueur professionnel s’applique)
• Excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (50 % de ces revenus)

Le logement acheté doit être meublé et aménagé, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir s’installer en amenant seulement ses affaires personnelles. Le bien doit être meublé avec une literie, un four ou un four à micro-ondes, une table, de la vaisselle, une table, des chaises...

Le loueur doit être immatriculé et l’inscription se fait auprès d’un centre de formalités des entreprises (le greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien loué en meublé non professionnel) ou auprès des services des impôts des entreprises pour l’Alsace-Moselle et les départements et régions d’outre-mer.

Avantages de la LMNP non touristique, de longue durée

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), tel que dans un bail mobilité, procure des avantages si le meublé est la résidence principale du locataire.

• Un bail plus flexible : le bail est conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable (cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique). Ici pas de reconduction tacite à la fin du bail, le préavis est aussi réduit.
• Les loyers sont plus élevés (10 % plus cher qu’un logement vide, plus 25% dans les grandes métropoles) et fixés librement.
• Louer en meublé est plus rentable quand le bon endroit est choisi, comme près des facultés ou des écoles, dans un lieu touristique mais le turn-over est régulier.

Les autres types de logements meublés loués LMNP

Le meublé loué en meublé de tourisme location saisonnière

Le loueur doit, s’il veut louer en meublé de tourisme (type Airbnb ou chambre d’hôte), déclarer son logement à la mairie. Dans certains endroits (en zone tendue ou les grandes villes), une demande d’autorisation préalable de changement d’usage doit être effectuée auprès de la mairie pour pouvoir louer.

De plus la location ne doit pas dépasser les 120 ou 90 jours par an, si le propriétaire passe par un intermédiaire ou une plate-forme internet.

Le meublé en résidence service (tourisme, sénior, affaires, étudiante)

Pour récupérer la TVA l’investissement doit se faire au sein d’une résidence de services dans le cadre d’un achat exclusivement dans le neuf. Autre avantage, en investissant dans ces résidences, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant total dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions… Si le bien loué est un logement neuf acheté (résidence service, étudiante), il est possible de récupérer la TVA à 20 %.

LMNP : quelle fiscalité ?

Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, les loyers doivent être déclarés et sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que bailleur en meublé non professionnel, il existe deux options : le régime forfaitaire ou le régime réel.

Le régime simplifié ou Micro BIC : ce régime simplifié consiste à calculer le revenu imposable sous le statut LMNP en appliquant un abattement de 50 % au montant des loyers encaissés. Une fois choisi on ne peut pas revenir dessus pendant 3 ans. Si le revenu global est de moins de 83600 euros en 2026 (77700 euros en 2025), le micro BIC est appliqué par défaut.

Le régime réel : les charges courantes, les amortissements du bien, les frais de gestion locative, de syndic, les intérêts des emprunts contractés pour l’immeuble, les cotisations de l’assurance-emprunteur, les travaux… sont déductibles des recettes (sur justificatifs). En cas de déficit (quand ces charges sont supérieures aux recettes), celui est reportable pendant 10 ans.

En location meublée, l’option pour le régime Réel Simplifié permet de payer très peu (voire pas du tout) d’impôts pendant plusieurs années grâce à l’amortissement du logement, des gros travaux et à la déduction de toutes les charges inhérentes à son activité de location meublée, notamment les frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence immobilière).

Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Le projet de budget 2027 prévoit de plafonner l’amortissement de la LMNP

Le texte prévoit que l’amortissement des LMNP soit limité à 2,5 % (contre 4 à 5 % actuellement), et à 7000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, l’amortissement serait plafonné à 1,5 % et à 5000 € par an et par foyer fiscal. A compter de 2027, les amortissements qui ne pourraient être déduits au titre d’un exercice ne seraient plus reportables sur les exercices suivants.

Ces décisions ne s’appliqueraient pas aux LMNP relevant du régime micro-BIC et aux LMNP ayant investi dans une résidence étudiante, une résidence senior, un EHPAD, ou une autre résidence spécialisée (comme les établissements médico-sociaux). A suivre donc.

Résumé de l'investissement locatif en LMNP