Qu’est-ce qu’une soulte ?
La soulte est un dédommagement, une mesure de compensation, une somme d'argent qui doit être payée par celui qui, à l'occasion du partage d'une indivision (mécanisme juridique permettant d'exercer à plusieurs le droit de propriété en attente d'un partage), d’un divorce, ou d’un héritage. Une personne reçoit un lot (un bien) d'une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre. En cas d'échange, si les choses échangées ont des valeurs différentes, une soulte est demandée.
La soulte permet à compenser le préjudice subi par les autres parties concernées par le partage. Il s’agit de payer le montant correspondant aux parts que l'on souhaite récupérer.
Je souhaite financer un rachat de soulte
La soulte dans le divorce
Quand un couple divorce, le cas du bien acheté en commun est à régler. Un des conjoints versera une soulte à son ancien époux s'il a reçu, lors du partage, des biens (immobiliers notamment) d'une valeur supérieure au montant auquel il avait droit. Si un des deux époux veut garder la maison achetée en commun il devra verser une somme appelé soulte. Le versement de la soulte permet ainsi d'équilibrer les comptes avec l'autre époux. Le cas de la soulte peut être réglé avant le divorce.
La soulte lors d’une succession
Dans le cas d’une succession, la soulte est la somme d'argent qu'un des héritiers verse à un cohéritier pour compenser une inégalité non justifiée dans la répartition du patrimoine du défunt. Ainsi, l'héritier qui reçoit plus que sa part normale verse une soulte à l'héritier qui reçoit moins. Le rachat de soulte ne peut intervenir que sur des biens en indivision.
Le cas de l'indivision ou l’échange
Dans un contrat d’échange ou dans un partage, il peut être nécessaire à l'un des contractants de verser une somme d’argent permettant de compenser l'excédent de valeur du ou des biens qu'il reçoit à l'occasion d'un échange ou du partage d'une indivision.
Comment est établie la soulte ?
La soulte peut être fixée à l'amiable par les différents protagonistes mais en pratique, il faut passer par un notaire afin de déterminer la valeur du bien, pour pouvoir ensuite calculer avec précision le montant de la soulte. L'officier public s’occupe de l’inventaire et de l’estimation du bien. Un acte authentique appelé « état liquidatif » est dressé, faisant office d’attestation de valeur : ce document est indispensable pour entreprendre les autres démarches liées au rachat de soulte.
Comment se calcule une soulte ?
Prenons le cas d’un bien possédé à 50/50 : on prend la valeur du bien et on retire le solde du prêt bancaire (capital restant dû). On obtient alors la valeur nette du bien. Cette valeur est divisée en deux ou plus en cas d’héritage ou indivision. On obtient alors la valeur de la soulte que l'un devra verser à l'autre pour devenir l'unique propriétaire du bien.
En cas de partage ou d’échange entre deux biens de valeur différente, on prend la valeur nette de chaque bien et on calcule la différence entre les deux. Celui qui a le bien le plus cher va verser la cette soulte à celui qui a le bien le moins cher.
Le calcul de la soulte se fait toujours en tenant compte de la valeur actuelle du bien et non de sa valeur originaire lors de son acquisition. Ce qui peut être très différent, en positif ou en négatif.
Des frais de notaire sont-ils à payer ? Et qui paie ?
Les frais de notaire sont généralement estimés à 7 ou 8% de la valeur de la compensation versée. Dans le cas d'un héritage, les frais sont à partager entre les héritiers, y compris ceux qui bénéficient du rachat de soulte.
Dans le cas d'un divorce, les deux conjoints séparés doivent prendre leur part des frais, moitié-moitié. Et ne pas oublier les droits de partage de 2,5% !
Quand payer la soulte ?
Le paiement peut se faire le jour de l’enregistrement de la convention de divorce, ou selon un calendrier prévu par les époux, ou encore après un délai de trois mois lorsque la convention a été enregistrée.
Que se passe-t-il ensuite côté impôts ?
Pas besoin de déclarer une soulte dans le cadre d’un divorce car « celle-ci ne donne droit à aucun avantage particulier » selon l’avocat fiscaliste Philippe Pescayre.
Mais il faut déclarer la somme reçue en cas de partage ou héritage et payer des impôts dessus.
La soulte en cas de crédit en cours ?
Le notaire et le banquier devront en cas de crédit en cours, désolidariser les emprunteurs du prêt immobilier, si l’un d’entre eux reprend personnellement le crédit. Mais si aucun des époux ne peut racheter la part de l'autre et sortir de l'indivision, le bien immobilier sera mis en vente. Ils doivent continuer à payer ensemble les mensualités de remboursement, les frais de la maison jusqu'à la vente effective.
Le rachat de soulte avec un rachat de crédits
Certaines banques spécialisées dans le rachat de soulte financent ce type d’opération via un prêt immobilier ou un rachat de crédit immobilier classique.
Un exemple en chiffres
Si une maison a été achetée à crédit pour un montant de 150 000€ et que les époux ont déjà remboursé 60 000€, le prêt restant dû sera de 90 000€ . La valeur de la maison est aujourd’hui de 165000 euros selon le notaire.
On applique cette formule alors : (valeur de maison/2) – (montant du capital restant dû/2).
Soit ce calcul 165000/2 - 90000/2= 37500 euros. La soulte à payer est donc de 37500 euros.
Des frais et taxes seront aussi à prévoir auprès du notaire et de la banque. La banque peut vous donner des pénalités de remboursement si vous faites un remboursement anticipé du prêt pour ensuite prendre un autre prêt prenant en compte la soulte.
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