Lissage de prêt immobilier et crédit à paliers

Pour un crédit classique, l’emprunteur rembourse son crédit chaque mois pendant une durée donnée. Pour un crédit plus complexe comme un prêt immobilier associé à d’autres crédits prêt à taux zéro, prêt épargne logement, prêt d’action logement…), l’emprunteur rembourse plusieurs emprunts avec des échéances, des mensualités et des taux souvent différents.

Pour éviter une situation de surendettement de l’emprunteur, certaines banques ont recours au "crédit lissé" ou lissage de prêt. Le lissage de prêt est une technique financière qui permet à un emprunteur d’adapter les mensualités d’un prêt principal (souvent crédit immobilier) à celles des différents "crédits aidés" pour obtenir une échéance unique. Ainsi, au lieu de payer des remboursements distincts pour chaque prêt, l’emprunteur paiera une mensualité globale et unique en conservant un taux d'endettement identique tout au long de son financement.

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Pour cela, les échéances du crédit « lisseur » qui finance l’ensemble des crédits en cours, vont générer des paliers qui permettront à l’emprunteur de conserver une mensualité unique pendant toute la durée du financement souvent basé sur la durée de remboursement du crédit le plus long.

Avantages et inconvénients du lissage de prêt

En fonction de sa situation financière, de son taux d’endettement, de sa capacité d'emprunt et de ses besoins, l’emprunteur pourra avec le prêt lissé, diminuer ou augmenter les mensualités de ses crédits auprès de l’établissement bancaire prêteur. Plusieurs solutions sont possibles :

Réduire ses mensualités en augmentant la durée de remboursement :

En fonction du nombre de prêts aidés contractés, le montant des mensualités sera plus élevé. Pour alléger son budget, la réduction des mensualités avec un prêt lissé est tout à fait possible en début de remboursement mais il entrainera mécaniquement une augmentation de la durée du crédit et de son coût total.

Réduire ses mensualités en conservant la même durée :

Le lissage de prêt permet également de réduire ses mensualités tout en conservant la même durée de remboursement, la réduction sera moins importante et l’augmentation du coût total du crédit sera plus faible.

Réduire la durée de l’emprunt :

Le lissage de prêt permet également de réduire la durée de l’emprunt, il entrainera mécaniquement une diminution de son coût total mais augmentera les mensualités à rembourser.

Exemple d’un lissage de crédit

• Prêt épargne logement (PEL) : 15 ans
• Prêt action logement (PAL) : 5 ans
• Prêt à taux zéro (PTZ) : 10 ans

Il doit donc rembourser 3 emprunts pendant une durée minimum de 5 ans. Un calcul peut être effectué par son établissement bancaire pour minimiser les variations des mensualités tout au long de la durée de son remboursement. En général, cette durée est calculée en fonction de la durée de remboursement du crédit le plus long.

Une fois que le prêt sera lissé, l’emprunteur remboursera une seule et unique mensualité qui sera réajustée au bout de 5 ans lorsque le remboursement du PAL (sur 5 ans) sera arrivé à terme. Il sera ensuite réajusté à nouveau au bout de 10 ans lorsque le PTZ (sur 10 ans) sera également remboursé.

Rachat de crédit, prêt lissé, crédit à palier

Le prêt lissé est souvent associé au prêt à paliers. Le prêt à paliers permet des remboursements plus faibles les 5 premières années et plus fortes ensuite ce qui permet de moduler ses échéances en fonction des autres crédits et de sa situation financière.

Ces 2 solutions peuvent être avantageuses pour un crédit immobilier associé à des prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt épargne logement, le prêt d’action logement…, mais elles sont généralement plus chères qu’un crédit classique ou qu’un rachat de crédit car elles peuvent engendrer des frais ou indemnités conséquentes sous formes d’intérêts bancaires. Le principal inconvénient du prêt à paliers est le surcoût du crédit.

Attention, pour une durée identique, un lissage de plusieurs crédits ne réduit pas le coût du plan de financement, plus les échéances sont réduites, plus le coût global augmente. Pour obtenir d’un banquier le lissage de son prêt immobilier principal, il est obligatoire que les prêts complémentaires aient une durée d’emprunt inférieure au prêt principal.

Le rachat de crédit peut être une alternative au prêt lissé pour se sortir d'une situation de surendettement car il est moins contraignant en termes de montage financier et moins onéreux en termes de coût du crédit.

En effet, les frais de dossier d'un rachat de crédit sont négociés au montage financier et restent fixes sur toute la durée du remboursement du crédit alors que pour le prêt lissé, les indemnités bancaires sont variables et plus conséquentes en fonction des paliers de remboursement définis par l'établissement bancaire.