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Crédit immobilier : financer votre projet immo

Crédit immobilier

Un crédit immobilier est un prêt longue durée accordé par un établissement de crédit à un particulier en vue de financer l'acquisition d'une maison. Il dure le plus souvent entre 15 et 25 ans.

Qu’est-ce que le crédit immobilier ?

Crédit maison

Un crédit immobilier sert à acheter un bien (maison, appartement…) mais aussi un parking, un terrain à bâtir, des parts de SCPI. Ce prêt est dit affecté, il ne peut que financer un bien immobilier « réel » et pas de biens de consommation ou servir à autre chose (vacances, voyage ou remboursement de dettes…) . Le montant minimal est de 75 000 euros.

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Le prêt immobilier peut être amortissable ou in fine

Le prêt immobilier amortissable est le plus courant : chaque mois on rembourse une partie de la somme empruntée et des intérêts, le tout étant indiqué dans un tableau d’amortissement. Il dispose de plusieurs types de prêts selon le projet immobilier, et s'oppose directement au prêt In fine.

Dans le prêt immobilier In fine, le capital est remboursé en une seule fois à la fin du contrat. L’emprunteur paie, pendant toute la durée du prêt uniquement les intérêts. Pour être sûr d’être rembourser la banque demande en garantie le nantissement d’un placement, comme une assurance-vie.

Comment fonctionne un prêt immobilier ? Il existe plusieurs types de crédits immo : les prêts classiques, les prêts aidés, conventionnés…

Le prêt à taux fixe : il constitue la majorité des crédits immobiliers. Ici le taux d’intérêt est connu et ne variera pas tout le long de la durée du prêt. Ainsi vous connaissez le coût total du crédit. Le montant des mensualités reste le même durant toute la durée de remboursement du crédit. On dit alors qu’il est amortissable.

Le prêt à taux variable : le taux variable est indexé sur les taux à court terme. Ces derniers peuvent donc partir à la hausse ou à la baisse. Les emprunteurs ont la possibilité de choisir un prêt à taux capé avec un taux variable et un taux plafond, décidé sur le contrat de prêt, qui ne sera jamais dépassé même en cas de variation.

Le prêt relais : c’est un prêt pour les propriétaires qui ont déjà un bien en vente et en achètent un autre. Vous pouvez ici acheter un nouveau logement sans attendre la revente du précédent. L'emprunteur ne rembourse que les intérêts durant la durée du prêt. Le capital est remboursé lors de la vente de l’ancien bien. Le montant du prêt accordé dépend de la valeur du logement à vendre.

Le PTZ : prêt sans intérêts pour les primo accédants, accordé sous condition de ressources mais aussi en fonction de la situation familiale et de la location géographique.

Il existe différents prêt immobilier qui complètent le prêt initial et qui sont octroyés selon les ressources de l'emprunteur et leurs taux d'endettement : comme les prêts aidés, conventionnés, le prêt à taux zéro ou PTZ, le prêt à l’accession sociale.

On trouve également d'autre types spécifiques au projet immobilier, comme le prêt accession (ex 1% logement), l’épargne logement (pour les titulaires d’un PEL ou d’un CEL), le Pass Foncier pour acheter son terrain, le prêt conventionné, le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt fonctionnaire, le prêt CAF…

Comment avoir un prêt immobilier au meilleur taux ?

Pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux, vous pouvez soit faire appel à une banque classique ou en ligne, soit passer par un courtier en immobilier spécialisé qui vous permettra de trouver la meilleure offre.

Quelle durée de prêt faut-il prévoir ?

La durée moyenne d'un crédit immobilier varie entre 20 et 25 ans. Une loi impose maintenant que cette durée ne dépasse pas 25 ans pour le neuf et 27 ans pour l’ancien. Plus un prêt est long et plus la capacité d'emprunt augmente. Mais il coûte aussi plus cher.

Quels sont les frais annexes, supplémentaires, du crédit immo ?

En plus du prix du bien, il vous faudra payer des « frais de notaire » . Ce sont des taxes, impôts, débours et honoraires dont l'acheteur devra s'acquitter. Le notaire va percevoir une toute petite partie de cette somme en rémunération de son travail. Ces frais se montent à 7-8 % du prix dans l'ancien et 3-4 % dans le neuf.

Mon banquier me parle de capacité d’emprunt et de taux d’endettement, de reste à vivre, de Taeg, de taux d’usure, d’apport personnel… Que veulent dire tous ces termes?

Ce sont des notions importantes à comprendre quand vous voulez emprunter. Nous allons revenir sur chacune d’elles.

La capacité d’emprunt et le taux d’endettement :

La capacité d'emprunt est la somme maximale que vous pouvez emprunter (en comptant aussi du coût de l'emprunt, des frais de notaire mais des éventuels travaux ) en fonction de vos revenus et de vos ressources (épargne). Pour la connaître, il existe des calculettes ou un simulateur de capacité d'emprunt.

Le reste à vivre :

Il s’agit de l'ensemble des ressources financières dont vous disposez pour vivre, une fois vos charges fixes payées (et notamment vos crédits). Il est en lien direct avec votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33% des revenus nets.

Le Taeg ou taux annuel effectif global :

Le TAEG est le taux annuel fixé par la banque pour le crédit. C'est en fait une somme d'argent que vous devez payer en plus de la somme initiale empruntée pour votre crédit. Le TAEG comprend les frais de dossier, les frais dus à des intermédiaires financiers (courtier), les coûts d'assurance, le coût de l'évaluation du bien immobilier mais pas les frais de notaire. C’est le coût réel d'un crédit qui doit toujours être inférieur au taux d'usure légal. Ce taux vous permettra de comparer les différentes offres.

Le taux d’usure :

C’est le taux d'usure maximal légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu'elles accordent un crédit. Il est changé tous les trimestres.

L’apport personnel :

Il s’agit de la somme que vous pouvez investir dans votre projet immobilier, que cet argent vienne de votre épargne (livrets, liquidités, épargne) d’un prêt familial mais aussi d’un PTZ, un prêt Action Logement... Les banques demandent un apport personnel d'au moins 10% du prix du logement pour financer les frais liés au crédit et couvrir les frais de notaire.

Si vous apportez plus de 10 % d'apport personnel pour votre prêt immobilier, votre crédit sera plus facile à obtenir.

Quelles sont les garanties financières demandées en contrepartie du prêt ?

Pour obtenir un prêt pour sa maison, il faut bien évaluer son budget. Les garanties liées à un crédit immobilier sont des critères demandées par les banques afin de les rassurer.

  • Le cautionnement : c’est un contrat dans lequel une personne physique ou morale s'engage à assurer le paiement des mensualités d'un crédit immobilier, en cas de défaillance de l'emprunteur. L'emprunteur peut aussi faire appel à une société de cautionnement.

  • L'hypothèque : c’est une garantie réelle sur un bien existant, en dur. La banque peut le revendre si vous ne pouvez pas payer vos mensualités. L’hypothèque entraîne des frais importants.

  • Le privilège du prêteur de deniers : dans ce cas la banque est indemnisée en priorité (son rang est déterminé par la date de vente du logement) en cas de non-remboursement du prêt immobilier.

  • Le nantissement : Pris lors d'un crédit in fine, c’est une sûreté réelle mobilière portant sur un bien incorporel comme une assurance-vie, une épargne par capitalisation. La banque est désignée comme bénéficiaire du contrat d'épargne, durant le temps du prêt.

Pourquoi souscrire à une assurance-emprunteur ?

La banque ne donne pas de crédit immobilier si celui-ci n'est pas couvert par une assurance-emprunteur. Cette assurance-emprunteur couvre les risques de décès ou d'invalidité de la ou les personnes qui souscrivent le crédit. L’assurance prendra en charge le remboursement des mensualités ou du capital restant dû, totalement ou en partie.

Comment se déroule le remboursement du crédit immobilier ?

La mensualité à rembourser se compose comme suit : le montant des intérêts calculés sur le capital restant dû et l'amortissement du capital emprunté qui constituent le coût total du prêt. Au début, la part d'intérêts à rembourser est plus importante dans la mensualité que celle du capital. A la fin du prêt, c’est l’inverse. N’oubliez pas que cette mensualité intègre aussi le montant de la cotisation d'assurance-emprunteur. Vous pouvez payer des échéances constantes (qui ne bougent pas) ou des échéances modulables (à la hausse ou à la baisse), en fonction des critères définis dans le contrat.

Est-il possible de le faire racheter par une autre banque ?

Vous pouvez aussi demander le rachat du prêt auprès d'une autre banque ou avec l'aide d'un courtier. Dans ce cas, un nouveau contrat de prêt sera mis en place avec une nouvelle échéance.

Peut-on renégocier un crédit immobilier ?

Depuis 2008, chaque particulier est libre de demander la renégociation de son crédit immobilier auprès de sa banque. Cependant, aucun établissement n'est obligé d'accéder à ce type de demande

Peut-on aussi le rembourser par anticipation ?

Vous pouvez rembourser votre prêt par anticipation si vous vendez votre bien avant la fin du prêt ou si vous receviez une somme d’argent, comme un héritage.

Dans les trois cas, des frais vous seront demandés, des frais de dossier pour une renégociation, des Indemnités de remboursement Anticipé (IRA) pour un rachat de crédit ou un remboursement par anticipation.

On me donne un délai pour signer le prêt. Qu’est-ce cela signifie ?

Un délai de réflexion de 10 jours vous est imposé en cas de demande de prêt immobilier, pour éviter les situations de surendettement. Vous ne pouvez signer l'offre de prêt que passé ce délai suivant la réception du contrat. Le délai de réflexion permet de bien étudier l'offre, de la comparer avec d''autres, de demander des informations au besoin...

Que peut-on inclure dans un prêt Immobilier ?

Un prêt Immobilier a pour objectif de financer l'achat d'un bien immobilier. Mais l'achat d'un bien signifie aussi très souvent des travaux, ainsi que l'achat de nouveau meuble. Alors que peut-on inclure ou non dans un crédit immo ?

Un prêt travaux : le prêt travaux peut être inclus à condition que cela n'augmente pas votre prêt à un taux d'endettement de plus de 33% . De plus, vous devez disposez d'un devis afin que la banque accepte votre demande, ce qui signifie qu'inclure le prêt travaux à votre prêt immobilier n'est pas possible si vous effectuer les travaux vous-même.

Le prêt travaux pouvant être inclus dans un prêt immobilier :
  • Travaux pour le raccordement (eau, gaz, électricité)
  • Travaux d’aménagement (extension de la maison, piscine, véranda)
  • Travaux de construction
  • Travaux d’isolation (chauffage, fenêtre, isolation des murs, panneaux solaires...)
  • Travaux d'amélioration de la qualité de vie (cuisine équipée, salle de bains...)
  • Travaux de rénovation (toiture, sol...)
Les prêt qui ne sont pas inclus dans un prêt immobilier:
  • Les prêts consommations
  • Les prêts personnels pour les meubles: un prêt perso ne peut pas être inclus dans un prêt immobilier même si c'est dans le but d'acheter des meubles. Pour cela il faudra effectuer un prêt personnel

Le prêt travaux est-il considéré comme un crédit conso ou un prêt immobilier ?

Le prêt travaux est considéré comme un prêt conso même s’il dépasse 75000 euros et ce depuis juin 2016 par la directive européenne Mortgage Credit Directive (MCD).

Article mis à jour le