La fiscalité et la taxation des marchands de biens

Le marchand de biens se rémunère sur l'excédent de prix obtenu à l'issue de la vente. L'activité d'un marchand de biens peut être exercée à titre privé, ou dans le cadre d'une activité professionnelle. Cette activité non régie par la loi Hoguet (applicable aux agents immobiliers) a un régime fiscal spécifique et des avantages.

Le marchand de biens paiera pour les frais de notaire entre 2% et 4% pour un bien neuf et 7% et 8% pour un bien ancien mais ceux-ci peuvent aussi être réduits.

En effet, le marchand de bien ne paie pas de publicité foncière ou droits d’enregistrement, contrairement aux particuliers. En contrepartie, le marchand de biens immobiliers s’engage à revendre le bien dans un délai de 4 ans.

Pour bénéficier de cet avantage, les marchands de biens doivent entreprendre des travaux de réhabilitation visant à remettre un bien immobilier à neuf et les réaliser dans les 4 ans suivant l’acquisition. (Cf article 1594-0 G du CGI).

La même exonération est prévue pour l’acquisition de terrains et la construction de maisons individuelles, dans la limite d’une superficie de 2.500 m2 par logement, ainsi que pour les acquisitions d’immeubles réalisées en vue de l’aménagement de certaines zones prioritaires.

Un autre article du Code général des Impôts prévoit que si les marchands de biens assujettis à la TVA s’engagent à revendre dans les 5 ans suivant leur acquisition, ils ne paient pas de droits et taxes de mutation (art 1115).

Pour bénéficier de ce régime de faveur, le marchand doit prendre l’engagement de revente au jour de la rédaction de l’acte notarié d’achat du bien.

Application de la tva sur la marge de l’opération d’achat-revente

Le marchand de biens ne paie de la TVA (au taux normal 20 %) que sur la marge brute c'est-à-dire la somme comprise entre le prix de revente et le prix d'achat. Il n'en paie pas sur le prix du bien.

Il faut donc comprendre ce qu’est la marge brute et la marge nette. La marge brute est le pourcentage de bénéfice réalisé sur chaque vente. Elle se calcule avec la formule suivante : (cout à la revente - cout de base) /cout de base x 100.

Il faut aussi calculer la marge nette (après avoir enlevé tous les couts comme la tva, les travaux…). Cela servira au fisc pour évaluer le montant des impôts à payer.

En effet la TVA marchand de biens n’est pas le seul impôt dans un achat-revente notamment pour les professionnels qui exercent cette activité.

Les autres impôts à payer quand on exerce professionnellement en tant que marchand de bien

En tant que personne physique, le marchand de biens paie des impôts selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et le nombre de parts de son foyer fiscal.

La plus-value immobilière réalisée en vendant un logement est soumise à l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %, soit au taux global de 36,20 %. Ces taux sont fixés après un abattement spécial selon la durée de la détention du bien.

L’adoption d’un statut juridique spécifique n’est pas obligatoire pour une opération d’achat-revente isolée mais elle est adaptée en cas de professionnalisation. Un marchand de bien professionnel peut choisir son type de structure juridique (Sasu, Eurl….)

L’activité du marchand de biens professionnel peut être soumise à un régime fiscal qui rentre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC. L’imposition est différente de celle du particulier ou de l’investisseur locatif.

Il peut aussi payer l’impôt sur les sociétés IS. Il se calcule sur le résultat fiscal, réalisé par la société au cours de son exercice comptable.

D’une façon générale, il est vivement conseiller de se faire accompagner par un expert-comptable sur toutes les questions fiscales et juridiques.