Qu'est-ce que le rachat de parts de SCI ?
Une part sociale de société civile immobilière équivaut à un titre de propriété détenu par un des associés. Un associé de SCI peut céder ses parts sociales aux autres associés dans un contrat de cession.
- Soit le rachat de parts sociales d'un des associés par un autre associé,
- Soit une cession de parts sociales à un tiers extérieur à la SCI. Ce tiers devient alors associé.
Il est donc tout à fait possible de financer la cession des parts d'un associé d'une SCI.
- Le coût des parts sociales rachetées,
- Les droits d'enregistrement de la cession aux impôts correspondant à 5 % du montant de la vente,
- Les frais d'enregistrement de l'acte de cession au greffe du tribunal de commerce.
Comment évaluer le coût d'une part sociale ?
Pour connaître le montant exact à payer au cédant, il faut calculer le coût d'une part. La valeur vénale réelle de la part sociale cédée doit d'abord être calculée.
Pour ce calcul, les capitaux propres de la SCI, la trésorerie mais aussi les dettes de la société vont être pris en compte. Après avoir obtenu l'actif net comptable corrigé, celui-ci est divisé par le nombre de parts.
La formule est la suivante : ([valeur du patrimoine immobilier de la SCI + trésorerie de la SCI] - dettes de la SCI) / nombre de parts
Ensuite une décote de 5 à 20 % est appliquée. Cette décote est justifiée par la possible difficulté à trouver un associé ou un tiers qui serait acheteur des parts.
Pour connaître le montant exact à payer, des droits d'enregistrement sont à ajouter. Vous devrez payer en plus du prix des parts sociales rachetées une somme équivalente à 5 % du prix d'acquisition, cela quel que soit le régime d'imposition choisi (IR ou IS).
Le prix de cession d'une part a été fixé à 25 000 euros. Le montant du droit d'enregistrement correspond à 5 % du prix de cession, soit 25 000 × 5 % = 1 250 euros de droits d'enregistrement.
Les différents types de financement possibles
Pour racheter des parts sociales de SCI, plusieurs financements sont possibles : le prêt personnel, le rachat de crédit avec trésorerie, le prêt de trésorerie hypothécaire.
Le prêt personnel sans justificatif
Dans le cas du crédit sans justificatif, vous pouvez utiliser la somme empruntée comme vous le voulez, sans avoir à justifier de son utilisation. Vous pouvez donc acquérir grâce à ce prêt les parts sociales d'un associé.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Pas de justificatif d'utilisation requis | Montant limité (généralement plafonné) |
| Démarches rapides et simplifiées | Taux d'intérêt souvent plus élevés qu'un prêt immobilier |
| Idéal pour de petits montants de parts | Durée de remboursement plus courte |
Le rachat de crédits avec trésorerie complémentaire
Si vous avez déjà des prêts (conso et/ou immo) en cours, vous pouvez les regrouper et y inclure une trésorerie complémentaire. Cette somme d'argent supplémentaire sera incluse au montant total de votre nouveau et unique crédit à rembourser.
- Vous simplifiez la gestion de vos crédits en un seul remboursement mensuel,
- Vous pouvez réduire vos mensualités globales,
- La trésorerie débloquée finance directement le rachat de parts.
Je demande un rachat de crédit avec trésorerie
Un courtier spécialisé en financements, comme Crédigo, peut vous aider à financer le rachat de parts sociales de SCI. Nos conseillers sont là pour vous aider à monter votre dossier et obtenir un financement adapté à votre budget et votre situation.
Le prêt hypothécaire pour des montants supérieurs à 50 000 euros
Pour un rachat de parts sociales d'un montant supérieur à 50 000 euros et si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, le prêt hypothécaire peut vous permettre d'obtenir le montant nécessaire : vous pouvez vous servir d'un de vos biens immobiliers comme garantie hypothécaire.
- Le montant du prêt dépend de la valeur du ou des biens apportés en garantie,
- Le ratio hypothécaire retenu peut être au maximum de 70 % de la valeur du bien,
- Idéal pour des parts sociales de valeur importante.
Le prêt de trésorerie hypothécaire pour SCI est également envisageable si vous souhaitez que ce soit la SCI elle-même qui emprunte en apportant un bien dont elle est propriétaire en garantie.
Je demande un prêt hypothécaire ➔ Etre rappelé
Comment se passe un rachat de parts ?
Le cédant doit faire agréer (c'est-à-dire accepter) l'acquéreur par tous les autres associés de la SCI (cf. article 1861-1 du Code civil). L'obtention d'un agrément de la part des autres associés permet de protéger la vente au profit d'une personne étrangère à la société. En cas de refus, les associés ou la SCI ont l'obligation de racheter eux-mêmes les parts du cédant.
Un certain formalisme entoure la cession de parts sociales. Cette dernière doit être ratifiée par un écrit (art. 1865 du Code civil), si possible par un acte notarié.
- L'acte doit être ensuite enregistré,
- déposé au registre de commerce et faire l'objet de publicité,
- Les statuts de la SCI doivent être modifiés.
La personne qui a cédé ses parts est imposée sur les plus-values de cessions des parts sociales. Le montant de la plus-value de cession est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition des éléments cédés.
Quelle que soit votre situation, contactez-nous pour la recherche du financement du rachat des parts sociales d'un de vos associés.
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