L'essentiel en 3 points
- Le prêt in fine convient surtout aux investisseurs fiscaux pas pour l’achat d’un résidence principale.
- Ce type de prêt optimise la trésorerie et la fiscalité, mais comporte un risque plus élevé.
- Il est possible de racheter son prêt in fine et ainsi de le rembourser par anticipation.
Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?
Le prêt in fine permet à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts et l'assurance de prêt, pendant la durée du crédit et de solder la totalité du capital à la dernière échéance, en une seule fois.
Le principe est simple : pendant la durée du crédit, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et à l'échéance, il rembourse en une seule fois. Contrairement au classique prêt amortissable où au début vous remboursez beaucoup d’intérêts puis de moins en moins à la fin et inversement pour le capital.
Quand souscrire un prêt in fine ?
Seule une étude minutieuse de votre situation peut vous faire trancher entre un prêt in fine et un prêt immobilier classique. Ce prêt est particulièrement adapté aux foyers fortement imposés dans le cadre d'un investissement locatif et correspond moins à l'achat de votre future résidence principale.
Si vous avez un projet d’investissement immobilier locatif, l’option prêt in fine est donc à envisager. Avec ce type de crédit vous pouvez amortir le remboursement du capital : l’argent des loyers récupéré et placé servira à payer le capital à la fin du prêt. Le surcoût des intérêts par rapport à un prêt amortissable doit être compensé par le bénéfice des avantages fiscaux cumulés.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt in fine?
Contrairement à un prêt amortissable, les conditions d'obtention de ce type de prêt sont plus strictes.
- L'organisme prêteur va bien s'assurer d'être remboursé à la fin du prêt en demandant des garanties.
- L'apport demandé est à hauteur de 30 % du capital emprunté.
- Un produit d'épargne s'ajoute à l'apport. Les versements réguliers doivent couvrir le montant total du crédit au moment de son remboursement. Cette épargne est un véritable filet de sécurité pour honorer ce type de crédit.
Réalisez votre projet au meilleur taux ➔
Quels sont les avantages du crédit in fine ?
Les avantages du crédit in fine sont d'abord fiscaux. Les intérêts de ce prêt sont plus élevés et sont déductibles des impôts. Plus les taux d'emprunt, et donc les intérêts, sont élevés plus la réduction d’impôt est forte. Vous pouvez même réaliser un déficit foncier qui réduira les revenus des loyers perçus.
Ce prêt est aussi intéressant dans le cadre d'un projet type investissement immobilier locatif. L’argent « économisé » grâce à des mensualités plus basses est mis de côté pour pouvoir ensuite payer le capital à la fin. Cette somme placée peut aussi rapporter et atteindre un montant supérieur au capital à rembourser.
L’autre avantage de ce type de financement intervient quand vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune (IFI). L'administration fiscale indique que l’assiette du patrimoine immobilier ne s’agrandit pas tant qu'on a pas commencé à rembourser le capital. Le bien acheté au moyen d’un prêt in fine ne sera pris en compte qu’une fois le capital soldé.
Quelles sont les inconvénients du prêt in fine ?
La banque propose un taux plus élevé à cause du risque qui est plus important : il faut être sûr de pouvoir payer le capital en une seule fois à la fin. Le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important qu’avec un crédit amortissable.
En matière de projet immobilier, ce type de prêt est plus envisageable pour des investissements locatifs que pour l’achat de la résidence principale car, dans ce cas, il n'y a pas de déduction des intérêts d’emprunt.
Tableau comparatif prêt amortissable et prêt in fine
| Critères | Prêt amortissable | Prêt in fine |
|---|---|---|
| Profil | Propriétaire de résidence principale | Investisseur immobilier dans le locatif |
| Mensualités | Capital plus intérêts | Intérêts uniquement puis capital à la fin |
| Coûts | Moindre | Plus élevés |
| Taux | Plus bas | Plus élevés |
| Fiscalité | Pas de déduction fiscale | Déduction si investissement locatif |
Quelles sont les garanties du prêt in fine ?
La banque prêteuse va demander une garantie réelle. Et pour garantir votre prêt, le produit type est l'assurance-vie. Elle garantit le fait que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital.
Le nantissement
- L’emprunteur apporte en garantie une partie ou la totalité de son épargne ou de son patrimoine financier (sommes versées sur un contrat d’assurance vie, un plan d’épargne salariale, un portefeuille d’actions, des bons du Trésor négociables, etc.).
Une fois les produits donnés en nantissement, ils deviennent indisponibles. Impossible d’y toucher sans l’arbitrage et l’accord de la banque.
L’hypothèque
- L’hypothèque : la banque accepte de prêter de l’argent si le bien acheté ou un autre possédé est mis en gage. Le bien pourra être saisi et vendu aux enchères en cas d’impayés.
.Avec un prêt in fine, la garantie demandée sera soit un nantissement, soit une hypothèque.
Le remboursement par anticipation du prêt in fine
Vous pouvez rembourser par anticipation un prêt in fine. Le seul obstacle à ce type d'opération est le nantissement de son placement d'épargne par un autre organisme prêteur. L'assurance-vie est donc le seul levier à activer.
Vous pouvez également vous tourner vers un courtier immobilier afin de convertir votre prêt in fine en crédit amortissable. Plusieurs offres de prêt vous seront alors présentées.
Dans tous les cas, la somme épargnée associée au prêt in fine peut honorer le capital restant dû. Cependant, ce rachat de crédit immobilier in fine est accompagné de divers frais : pénalités, frais de garantie et frais de dossier de crédit à anticiper. Pensez en amont à simuler un rachat de crédits pour piloter efficacement votre projet.
FAQ — Prêt in fine
Quelle différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?
Dans le prêt amortissable chaque mensualité comprend du capital + des intérêts, ce qui fait diminuer progressivement votre dette.
À l’inverse, dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du crédit.
Quels types de projets peuvent être financés avec un prêt in fine ?
Le prêt in fine est principalement utilisé pour l’investissement locatif, car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui optimise la fiscalité du propriétaire bailleur. Il est rarement utilisé pour une résidence principale, car il coûte plus cher qu’un prêt classique.
Peut-on souscrire un prêt in fine sans assurance-vie ?
La plupart des banques exigent un nantissement d’épargne pour sécuriser le remboursement du capital à l’échéance. Certaines banques acceptent d’autres garanties comme les compte-titres, les PEA ou une hypothèque sur un bien immobilier.
Est-il possible d’intégrer un prêt in fine dans un rachat de crédit ?
Oui, c’est tout à fait possible. Lors du rachat le capital du prêt in fine est soldé, la nouvelle banque recalculera un nouveau tableau d’amortissement et votre garantie (nantissement ou hypothèque) sera réévaluée.
Quelle fiscalité s’applique au prêt in fine pour un bien locatif ?
Pour un investissement locatif 100 % des intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus. Il y a aussi d’autres impacts fiscaux possibles comme la réduction de l’assiette IFI si le capital est placé en assurance-vie en unités de compte, et l’optimisation patrimoniale en cas de transmission.
Article(s) en relation(s)
