Vendre la nue-propriété de son bien immobilier

A ne pas confondre avec la vente en viager, la vente en nue-propriété permet au vendeur de vendre son bien immobilier tout en restant vivre chez lui après la vente. Le vendeur reçoit alors l'intégralité du prix de vente le jour de la signature de l'acte de vente.

Concrètement le droit de propriété est scindé en deux, on parle de démembrement. Le vendeur devenu usufruitier garde l’usage du bien, c’est- à- dire le droit de « jouir de celui-ci et d’en percevoir les revenus », il peut percevoir les loyers sur ce bien. Cet usufruit peut être viager (jusqu’à la mort) ou bien à durée fixe (on parle de démembrement temporaire sur 7 à 20 ans).

Le vendeur devra payer les réparations d’entretien courantes (art 605 du code civil) mais pas les gros travaux. Le cadre fiscal est très favorable puisque le capital obtenu lors de la vente est totalement exonéré d’impôts s’il s’agit de sa résidence principale.

Qui peut demander une vente en nue-propriété ?

Le démembrement s'effectue principalement pour prévoir une succession, la nue-propriété appartient donc aux enfant héréditaires et l'usufruit aux parents pour éviter les frais de succession. Si les parents transmettent leurs droits de nue-propriété à leurs descendants, ils bénéficient du droit de donation calculé selon la valeur de la nue-propriété, qui dépend de leur âge.

La vente de la nue-propriété peut être utilisée par des propriétaires qui ont besoin de liquidités à court terme mais qui veulent garder l’usufruit de leur bien. Cette somme d’argent peut servir à investir dans un autre immobilier comme une résidence secondaire, augmenter ses revenus à l’heure de la retraite …

L’acheteur peut, de son côté, acquérir un bien à moindre coût et ainsi optimiser ses investissements immobiliers à long terme. Le démembrement peut ainsi être effectué entre personnes tiers, le plus souvent des investisseurs souhaitant constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, pour une durée limitée.

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Quels sont les droits et obligations d'un nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire possède des droits et des obligations. Il peut vendre le bien mais ne peut cependant pas toucher de loyer si l'usufruitier décide de mettre en location le bien. Il n'a en échange pas à s'acquitter de la taxe foncière et toutes autres charges liées au logement qui sont payées par l'usufruitier. De plus, si le bail d'habitation a une durée supérieure à 9 ans ce dernier doit avoir l'accord du nu-propriétaire pour louer.

C'est à lui que revient le devoir de payer les grosses réparations de la maison. En revanche il ne peut pas y être contraint, si le bien est mis en location par l'usufruitier et que le nu-propriétaire ne paie pas, c'est l'usufruitier qui est tenu pour responsable et qui devra les effectuer pour le locataire sans obligation d'être remboursé.

Si le nu-propriétaire est un investisseur ou possède plusieurs biens, il peut déduire des revenus fonciers de ses autres biens la facture des travaux qu'il a payé pour le bien dont il est nu-propriétaire.

En tant que nu-propriétaire il hérite à échéance de la pleine propriété du bien. Il dispose en attendant du droit de vente de sa partie du bien et peut même l'hypothéquer.

Le nu-propriétaire peut également demander l'extinction de l'usufruit en cas d'abus de la jouissance du bien, tel qu'en cas dégradation ou de négligence du bien.

Transmission : la période de démembrement d'un bien immobilier

La période de démembrement en viager se termine généralement lorsque le propriétaire de l'usus et du fructus décède, le ou les héritier(s) nus-propriétaires acquièrent alors la pleine propriété du bien sans frais de succession.

Dans le cas où il y a plusieurs enfants le logement entre alors en indivision. Il faudra alors effectuer un rachat de soulte, vendre le bien immobilier ou signer une convention d'indivision avec les coïndivisaires moyennant des frais de notaire.

Lors d'un démembrement temporaire la période de démembrement est établie pour une durée limitée. L'investisseur achète sa nue-propriété et cède l'usufruit par contrat à un bailleur social pour une durée fixée généralement à 10, 15 ou 20 ans.

Un nu-propriétaire peut-il habiter le bien ?

Le nu-propriétaire n'ayant pas l’usus, il n'a aucun droit d'habiter le bien. En revanche il peut y résider avec l'accord de l'usufruitier. Il peut être logé à titre gratuit ou verser un loyer.

Peut-on vendre sa maison en étant nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire possède le droit de vente sur son bien, il est donc possible pour lui de vendre uniquement sa nue-propriété. La personne possédant l'usufruit garde son droit d'habiter dans la propriété. Pour vendre la pleine propriété du bien cela doit se faire avec l'accord de l'usufruitier.

Une fois l'abusus vendu, le nouveau nu-propriétaire n'obtiendra la pleine propriété que lors du décès de l'usufruitier en viager. C'est pour cette raison que la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruit. Plus la personne sera âgée et plus la valeur de l'abusus sera importante.

A l'inverse si la personne est jeune la décote sur le prix du bien sera plus élevé et la valeur de vente très faible car le nu-propriétaire devra attendre plusieurs années avant d'avoir la pleine propriété du bien.

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruit

• Pour un usufruit âgé de 20 ans, la valeur de la nue-propriété est de 10% par rapport au bien.
• Pour un usufruit âgé de 50 ans, la valeur du bien en nue-propriété est de 50% du bien.
• Pour un usufruit âgé de 90 ans, la valeur de la nue-propriété s'élève à 90% de la valeur du bien.