Comment vendre son bien en viager ?

Le viager permet à un vendeur (appelé le crédirentier) de vendre son droit de propriété à un tiers en échange d’une contrepartie financière.

Rappel : Dans un droit de propriété d’un bien, on distingue :

L’usufruit est l’ensemble de l’usus et du fructus.

• L’abusus, la personne qui a ce droit peut vendre le bien, et le détruire, mais il ne peut en récolter les fruits par une location, ou y vivre. Il s’agit du droit de nue- propriété.

Vendre en viager consiste à céder les droits de propriété au débirentier (acheteur) contre le versement d’une somme (le bouquet) à la signature du contrat de viager et le versement de rentes viagères de façon périodique et cela pendant toute la vie du crédirentier (vendeur).

S’il s’agit d’un viager occupé, le crédirentier conserve les droits d’usus et de fructus. S’il s’agit d’un viager libre, il en cède les droits d’usus et de fructus au débirentier qui pourra lors décider d’y vivre ou de louer le bien. Le droit d’abusus est transféré au débirentier (acheteur), il pourra revendre le bien s’il le souhaite.

Proposez à notre partenaire d’acheter votre bien en viager

Le parcours traditionnel pour un vendeur en viager est de s’adresser à une agence immobilière spécialiste du viager ou un notaire qui diffusera votre annonce immobilière. Il faudra alors attendre qu’un éventuel acheteur se manifeste.

Grâce à notre réseau de partenaire, nous vous proposons d’être actif et non plus en situation passive d’attente.

En effet, vous pouvez nous proposer votre résidence principale en viager. Notre partenaire étudiera votre dossier et pourra s’il souhaite se porter acquéreur de votre bien, devenir votre débirentier, qui pourra soit vous verser l’intégralité du montant du viager ou un bouquet et les rentes viagères.

Je souhaite vendre mon bien en viager Appelez-nous

Calcul du prix de vente en viager

Pour déterminer le prix de vente du viager, il faudra :

• Évaluer le prix de vente en viager du bien immobilier procéder à une expertise du bien. Il est conseillé de procéder à plusieurs estimations par des agents ou experts immobiliers qui connaissent le secteur où se situe le bien mis en viager. L’acquéreur demandera ces expertises, mais vous pouvez également vous renseigner de votre côté.
• Selon le type de viager (libre ou occupé) il faudra diminuer de la valeur estimée du bien, un montant correspondant au droit d’usage et d’habitation du crédirentier (vendeur). Il s’agit d’une décote d’occupation. En viager libre, il n’y a pas d’occupation du bien par le crédirentier, il n’y aura donc pas de décote d’occupation.

Lorsque le montant du viager est défini, il est réparti en bouquet et en rentes.

Comment déterminer les montants du bouquet et la rente viagère ?

Le montant de la valeur du bien en viager sera donc réparti d’une part en un capital versé au moment de la cession, le bouquet, et d’autre part, en capital versé, sur la durée de vie restante du crédirentier, sous forme de rentes périodiques. En cas de décès du crédirentier, la rente ne sera plus due.

Le vendeur définit lui-même le montant du bouquet. Le montant des versements des rentes sera dépendant, du montant du bouquet, d’un taux de capitalisation, de l’âge du crédirentier, de l‘inflation…

La fiscalité du bouquet et de la rente viagère

Un avantage important pour le vendeur : le bouquet sera exonéré d’impôt si le viager concerne l’habitation principale du crédirentier.

Quant à la rente viagère, celle-ci sera considérée comme un revenu et donc imposable. Son montant total brut perçu sur l’année sera à déclarer aux impôts au formulaire 2466-T ou 2042 C

La rente viagère perçue sera, quant à elle, imposable sur une partie. Voici les abattements pratiqués selon l’âge du crédirentier.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F3173

Ainsi si vous percevez une rente viagère mensuelle de 600 euros, vous aurez perçu un total de 7 200 euros (600€ x 12) sur l’année. L’administration fiscale se chargera de ne retenir que le % retenu selon votre âge au 1er versement de la rente. Soit, dans notre exemple précédent, pour une rente perçue à partir de vos 70 ans, une part imposable de 2 160 euros (30% de 7 200 euros).

Qui paie quoi dans un viager en cours ?

Lorsque l’on est propriétaire d’un immeuble, que ce soit une maison individuelle, ou un appartement dans une copropriété, il faut s’acquitter des charges.

Il s’agit des taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures, les éventuelles charges de copropriété, l’eau, l’électricité…, le coût de réalisation de travaux sur l’immeuble, des réparations, …

La répartition des charges à payer dépendra donc des droits de propriété du débirentier et crédirentier sur l’immeuble, et sera déterminée formellement dans le contrat de viager.

Le débirentier, qui achète le viager et verse les rentes, possède la nue-propriété. Il devra donc s’acquitter des taxes attachées à l’immeuble. Cela concerne : la taxe foncière, les éventuelles charges de copropriété, les travaux importants, comme des réparations, sur l’immeuble, les assurances…

Le crédirentier quant à lui devra s’acquitter des taxes d’enlèvement d’ordures, l’électricité, la consommation d’eau, les petits travaux, les petites réparations... Sa situation s’apparente à celle d’un locataire. Mais en cas de viager libre, le crédirentier sera celui qui devra s’acquitter de ces charges.