Comment financer un terrain constructible ?
Il existe plusieurs possibilités pour financer l’achat d’un terrain constructible selon les cas de figure :
Le financement du terrain seul sans la construction
Le financement du terrain uniquement sans projet de construction est peu financé par les banques mais cela reste possible. Le terrain peut être financé par un crédit personnel, si le montant du prêt ne dépasse pas 75.000 euros. Attention ce crédit, s’il est non affecté (c’est-à dire sans demande de justificatif de l’utilisation de la somme), vous pourriez vous retrouver avec un terrain sur les bras sans possibilité de rétractation.
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Un prêt immobilier peut également être un moyen de financer l’achat du terrain constructible seul. En pratique, il faudra que le prêt immo demandé soit d’un montant élevé, environ supérieur à 50 000 euros, pour qu’un établissement de prêt accepte d’accorder ce type de financement.
Le financement du terrain et de la construction
Autre solution, l’acheteur demande un prêt immobilier pour financer le terrain et la construction qu’il y aura dessus à court terme (construction sur plan ou en VEFA). Il s’agit alors d’un financement en cascade : le prêt immobilier sera débloqué au fur et à mesure à chaque étape (déblocage de la somme pour l’achat du terrain puis déblocages progressifs en fonction de la progression des travaux de construction sur celui-ci).
C’est pour cela qu’il faut bien évaluer le montant de votre projet terrain + construction au plus juste.
Faire un rachat de crédit pour financer son terrain constructible
Le regroupement de crédit peut être une solution de financement particulièrement intéressante si la prévision de l’achat de votre terrain constructible augmentait trop votre taux d’endettement (à plus de 35 %). Le rachat de crédits (conso et /ou immo) permet alors de baisser ses mensualités mais aussi son taux d’endettement. Une fois celui-ci entrant dans les critères des établissements bancaires, il sera possible de demander un crédit immobilier à la banque pour acheter le terrain choisi.
Il est également possible de demander à ajouter la somme nécessaire à l’achat du terrain constructible, à la somme globale des crédits rachetés. L’établissement de rachat de prêt remboursera les crédits et accordera un seul nouveau prêt à rembourser sur une nouvelle durée. Cette nouvelle mensualité concernant donc le remboursement des capitaux rachetés et la trésorerie accordée.
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Où trouver un terrain constructible ?
Pour trouver un terrain constructible vous pouvez essayer le bouche à oreille ou vous adresser aux notaires qui sont très souvent au courant des ventes, mais aussi par les annonces immobilières ou via les constructeurs de maison individuelle. On appelle cela une recherche en secteur diffus, d’un terrain isolé (hors lotissement).
Sinon l’autre solution est d’acheter un terrain constructible dans un lotissement. C’est plus facile mais aussi plus contraignant. En effet il faudra respecter le règlement de l’aménageur (hauteur des bâtiments, règles d’implantation, nature des clôtures…). Il faudra aussi bien prendre connaissance auparavant du cahier des charges qui définit précisément les obligations des propriétaires et du lotisseur (servitude imposée, plantation autorisée ou non…) Si vous achetez le terrain avec une maison déjà dessus dans un lotissement, il s’agit d’une vente en VEFA.
Avant la signature du contrat, le lotisseur doit avoir viabilisé les terrains. Il fait signer à l’acheteur, non pas de compromis de vente, mais une promesse unilatérale de vente. Le vendeur peut aussi demander une indemnité d’immobilisation (pas plus de 5% du prix de vente). Le délai de rétractation est ici de 7 jours (et pas 10).
Le terrain en France constitue 30 % du prix total d’un investissement immobilier. Pour connaître le prix moyen d’un terrain à un endroit précis une enquête a été mis en ligne et est accessible sur le site du gouvernement.
A vérifier absolument avant d’acheter un terrain constructible
La constructibilité du terrain
Un acheteur doit vérifier la constructibilité du terrain, s’il peut installer une maison dessus en toute sécurité. Pour vérifier ce point important il faut consulter le PLU de la commune ou le POS. Il ne faudra pas oublier de rechercher les règles d’urbanisme imposées par les municipalités pour ce terrain (hauteur maximum, emplacement par rapport à la rue, aspect extérieur imposé ou réglementé à cause d’un monument à proximité par exemple…).
L’acheteur doit demander un certificat d’urbanisme, document obligatoire qu’il doit donner au notaire avant la signature de l’acte de vente.
Ce certificat d’urbanisme, dit « opérationnel », est utile pour savoir si le projet de construction envisagé est possible. Il contient les règles d’urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes, droit de préemption…) , la liste des taxes et participations (taxe d’aménagement) à payer, l’état des équipements publics (voies et réseaux existants ou prévus).
La viabilisation du terrain
L’acheteur doit aussi vérifier la viabilité du terrain, c’est-à-dire la présence d’un raccordement à l’eau, l’électricité, au tout à l’égout (ou dans autre cas il faut prévoir un système d’assainissement), à une ligne téléphonique, à une route… Cela peut vite chiffrer si l’acheteur doit prendre en charge la viabilisation (6000 à 10000 euros pour le raccordement aux réseaux par exemple).
Le bornage et les autres points à vérifier pour un terrain constructible
Les infos du cadastre n’étant pas assez précises (c’est un outil fiscal avant tout), le bornage du terrain doit être fait par un géomètre expert. Le prix de son intervention peut atteindre 2 000 euros pour une parcelle de 600 m2.
Le géomètre va permettre de connaitre la surface précise du terrain isolé et ses limites exactes. Il établira ensuite un document officiel qu’il faudra déposer au Fichier des Hypothèques à des fins de protection.
Il faut aussi prendre connaissance des projets prévus aux alentours (maisons, autoroute, ligne haute tension, boite de nuit, usine par exemple…) et des éventuels risques liés au terrain (éboulement, inondation, glissement, avalanche, risque de zone sismique).
Une étude des sols n’est pas obligatoire mais vivement conseillée. En effet la nature du sous-sol peut impacter fortement la future construction (comme les sols argileux et les risques de fissures inhérents, la présence de cavité/carrières, un sol pollué…) Renseignez-vous auprès des propriétaires des maisons alentours pour voir si le sol et le sous-sol posent problème.
Si le terrain appartient exclusivement à un des deux membres d’un couple la maison construite dessus sera aussi uniquement à lui (Cf art 552 du Code Civil). En effet la propriété du sol est plus forte que la propriété du dessus et dessous, et ce même si le couple a choisi le régime de la communauté de biens. En fait si quelqu’un est propriétaire d'un terrain et que son conjoint construit une maison dessus, le bien appartient de droit au propriétaire du sol.