Qu’est-ce qu’une offre préalable de Crédit (OPC) ?

Qu'est-ce qu'une offre préalable de crédit et que contient-elle ?

L'offre de prêt ou offre préalable de crédit (OPC) est un contrat émis par l'établissement bancaire pour l'emprunteur, qui devient un contrat de crédit dès la signature de l'emprunteur et après l'expiration des éventuels délais légaux de réflexion ou de rétractation selon le type de prêts.

Dans le cadre d’une opération de rachat de crédit, une offre préalable de crédit est établie par l’organisme prêteur et envoyée par le courtier par lettre ou en ligne. Sur l’offre de crédit figurent toutes les modalités du crédit.

Les mentions obligatoires de l’OPC sont :

• L'identité des parties (prêteur, emprunteur et éventuellement la caution),
• La nature du crédit (prêt épargne-logement, prêt conventionné, prêt classique...)
• L’objet du crédit (résidence principale, secondaire, achat d'un terrain pour construire...)
• Le coût total du crédit accordé
• Les pénalités de remboursement anticipé
• Le coût des frais annexes (garanties, assurances, frais de dossier...)
• Les modalités du crédit (date de mise à disposition des fonds, échéancier détaillé des amortissements, détaillant pour chaque échéance la répartition entre le capital et les intérêts)

Quelle est la différence entre une offre de prêt et un accord de prêt (de principe) ?

Lorsqu'un emprunteur fait une demande de rachat de crédit conso ou immo en ligne, il remplit un formulaire avec différentes questions (situation familiale, professionnelle et financière). Ces éléments vont permettre aux banques de donner une première réponse positive ou négative concernant cette demande : c'est l'accord de prêt ou de principe.

Une fois l’accord de principe donné, l'établissement financière (ou le courtier) poursuit ses vérifications pour pouvoir établir une offre préalable de prêt. Un accord de principe ne vaut donc pas offre de prêt.

La Fiche d’information standardisé européenne ou FISE est un document intégré à l'offre qui contient toutes les caractéristiques du prêt immobilier. Ainsi, si l'emprunteur a démarché plusieurs banques ou s'il passe par l'intermédiaire d'un courtier, il peut avoir plusieurs offres et donc plusieurs FISE. Un bon moyen de comparer les offres.

Quelles sont les conditions d'envoi de l'offre préalable de crédit ?

L'offre préalable de crédit proposée est remise par voie postale à votre lieu de résidence. Chaque coemprunteur ou caution en reçoit un exemplaire. Sa durée de validité est en général de 30 jours à partir de la réception du courrier. Cette durée est indiquée sur l'Opc.

L'emprunteur doit aussi respecter le délai de réflexion ou rétractation : il peut donc renvoyer l'offre signée entre le 11e ou 15e jour et avant le 30e jour à partir du lendemain de la date de la réception de l'offre.

En cas d'envoi par recommandé, la date de la signature du pli est retenue. En cas de courrier envoyé sans recommandé, on retient la date d'édition de l'offre plus 1 ou 2 jours pour l'acheminement.

L'offre peut aussi être renvoyée en ligne par internet. L'emprunteur a la possibilité d'utiliser la signature électronique pour valider l'offre.

Délai de réflexion et rétractation : quelle est la durée de validité de l'offre de prêt ?

Le délai de réflexion pour un crédit immobilier commence à la date de l’accusé de réception du client puis ce dernier a 11 jours de réflexion pour ensuite accepter l’offre de la banque. Ce laps de temps donne le droit d'étudier les autres possibilités et de prendre une décision finale en ayant comparé l'ensemble des propositions

Le délai de rétractation pour une offre de crédit conso commence à la date de l'acceptation, c'est-à-dire de la signature. Ce délai est de 14 jours mais le client peut choisir de le ramener à 8 jours. Durant ce laps de temps, le client peut se rétracter et ne pas accepter l'offre

Le délai de validité d'une offre varie selon les banques : 30, 60 jours voire 90 jours chez certaines (quand il n'y a pas de garantie en jeu). Il est inscrit noir sur blanc sur le document (dans les conditions générales).

Est-ce que la banque peut revenir sur une offre de prêt signé ?

Une fois l'offre acceptée le banque ne peut pas revenir dessus.

Toutefois l’offre de prêt immo peut être annulée :

• si l'opération pour laquelle le crédit immo a été sollicité (acquisition, construction, travaux, etc.) n'a pas été réalisée dans le délai de 4 mois suivant l’acceptation du crédit immobilier
• s'il n'a pas obtenu les autres prêts demandés comme un PTZ
• s'il n'a pas d'assurance emprunteur pour ce prêt

En cas d "Offre de Prêt Sous Réserve" ou OPSR, la banque peut revenir sur l'offre. Ici la faisabilité du dossier et du plan de financement est conditionnée par la banque sous réserve de tel ou tel élément : comme une régularisation d'une dette. Si la réserve en question ne peut pas être fourni, l’offre peut être revue, voire refusée par l'établissement bancaire.

Quel délai entre l'offre de prêt signé et le déblocage des fonds ?

Pour un prêt immo avec un bien existant le déblocage des fonds a lieu la veille de la signature de la vente, au plus tard le jour même. En cas de prêt immo pour des travaux les fonds sont débloqués au fur et à mesure de ceux-ci.

Pour un crédit consommation, il faut attendre 14 jours francs* pour que la banque verse les fonds, le temps du délai de rétractation.

Ainsi, par exemple, si un délai s'achève un samedi et le lundi suivant est un jour férié, il est reporté au mardi. après l'acceptation définitive du contrat, si une offre est reçue le 1er février, elle n'est acceptée qu'à partir du 12 février (si délai de 10 jours) ou le 15 février (pour délai de 14 jours).

L'offre préalable d'un crédit immobilier à taux variable : une option spécifique

Il est possible de souscrire un nouveau crédit dont le taux varie sur la durée de l'emprunt. L'offre préalable d'un crédit immobilier à taux variable comporte une notice explicative permettant de bien comprendre les particularités de cette option spécifique, différente des prêts amortissables à taux fixe. Une simulation des conditions et des conséquences de la variation du taux valable sur la durée, les échéances des mensualités et le montant du crédit en cours sont notamment évoqués.

Trois situations personnalisées sont ainsi développées :

• une baisse du taux immobilier de deux points ;
• une hausse de deux points au commencement du crédit ;
• une simulation où l'établissement prêteur détermine un scénario envisageable en fonction du projet et des différents éléments du dossier.

Chaque proposition de crédit formulée par la banque est assortie de propositions alternatives :

• un prêt à taux maîtrisable où soit le taux est plafonné, soit ce sont les mensualités et la durée du crédit qui sont limitées ;
• un taux fixe, avec le cas échéant une informations sur les modalités et des caractéristiques permettant d'y avoir accès.
• L'offre préalable de crédit permet de bien comprendre les différentes offres. Profitez bien de ces délais légaux pour lire en détail les contrats, toutes les clauses, les conditions générales... Cela peut permettre de renégocier, certains points comme les IRA, de faire la comparaison de plusieurs offres et de choisir celle la mieux adaptée aux besoins.