Les avantages d’avoir un logement de fonction pour obtenir un prêt
Occuper un logement de fonction permet d'éviter de payer un loyer et d'économiser. L'économie réalisée par l'absence de loyer peut alors être épargnée. Cette épargne peut ensuite servir d'apport pour contracter un crédit immobilier.
Un emprunteur hébergé gratuitement peut aussi demander un rachat de crédit locataire pour regrouper tous ces crédits en un seul prêt et réduire ses mensualités.
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Le fait de bénéficier d’un logement de fonction évite d’ajouter la charge d’un loyer dans le calcul du taux d’endettement lorsque la demande de crédit est importante. Néanmoins, un loyer fictif peut être retenu.
En effet, quelque soit la demande de prêt, immobilier, à la consommation, ou rachat de crédit, certaines banques calculent un loyer fictif (ou loyer implicite) et prennent en compte cette charge fictive dans le budget de l’emprunteur afin d’évaluer sa réelle capacité de remboursement.
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Un loyer fictif correspond au montant que la personne occupante devrait débourser si elle louait le bien pour son propre compte. Le calcul du montant du loyer fictif est variable selon les partenaires bancaires : un pourcentage des revenus ou une somme fixée qui dépend aussi du lieu d'habitation (Paris ou Province).
Qu'est-ce qu'un logement ou appartement de fonction ?
Un employé peut être logé par son employeur car il y a nécessité de service. Son entreprise prend en charge intégralement ou en partie le loyer (souvent une somme modique). Il s’agit du logement de fonction de nécessité absolue (LCNAS).
C’est le cas pour les gendarmes, les militaires, certains fonctionnaires, les concierges et gardiens d’immeuble, un gardien de résidence logé ou encore les employés en restauration-hôtellerie, les attachés diplomatiques, les hauts fonctionnaires…
Le logement de fonction d’utilité de service est là pour faciliter les conditions de travail des employés, car il est situé proche du lieu de travail, ou alors à proximité. C’est souvent le cas pour du logement de fonction de l’enseignant (principal ou proviseur d'établissements scolaires, directeur d'école).
Le logement de fonction à titre d’avantages en nature est plus courant dans le secteur privé, sans qu’il n’y ait une nécessité de service.
Le loyer est compris dans le calcul de la rémunération du salarié. Il s'agit alors d'un avantage en nature. L’employeur peut demander une petite participation financière, qui n’est cependant pas assimilée à un loyer. Le locataire du logement de fonction est tenu d'entretenir le logement, d'assurer les réparations et de souscrire à une assurance habitation (responsabilité civile).
Quel type de bail ou contrat de location pour un logement de fonction ?
Contrairement à un bail classique qui dure 3 ans si le logement est vide, dans ce cas il n’y pas de durée légale du bail. Le logement attribué est lié à l’emploi de la personne : si le bénéficiaire du logement quitte ses fonctions ou que son contrat de travail prend fin, la location est terminée.
Le contrat est libre mais le logement doit être décent et le propriétaire doit fournir les diagnostics obligatoires à son locataire quand le bail est signé. Les conditions d'occupation du logement de fonction sont prévues dans le contrat de travail du salarié.
Comment déclarer un logement de fonction aux impôts ?
Être logé gratuitement a des conséquences fiscales notamment sur les impôts sur le revenu... Ce logement qui n’est pas à la charge du contribuable est considéré par l’administration fiscale comme un avantage en nature ou en espèces, selon que le bien est mis gratuitement à disposition ou que le loyer est payé par l’employeur. Le fait d'être logé doit faire l'objet d'une déclaration auprès de l'administration fiscale.
Le montant du loyer payé va entrer en compte dans le calcul du revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu. Un barème est publié chaque année pour savoir combien les salariés doivent déclarer Cf. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2468-PGP.html/identifiant%3DBOI-BAREME-000002-20230601
Le logement de fonction est considéré comme une résidence principale. En revanche, si le logé dispose déjà d’une résidence principale, celle-ci deviendra une résidence secondaire et fait donc l’objet d’une taxation plus lourde par le fisc.
Comment se passe le départ à la retraite si on habite un logement de fonction ?
Au moment du départ à la retraite, l'occupant d'un logement de fonction doit le quitter et restituer le bien. S'il décide d'y rester sans l'accord du propriétaire, il devient un occupant sans droit ni droit et il peut être expulsé.
Un logement de fonction n'est pas acquis à un salarié qui n'exerce plus de fonction dans l'entreprise, la société ou l'administration. Une décision de justice de la Cour de cassation en mars 2021 a ainsi donné tort à un ancien employé de banque qui n'avait pas quitté son logement de fonction malgré la demande de son ex-employeur.
Toutefois l'employeur du futur retraité doit laisser suffisamment de délai pour que la personne puisse se reloger.
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