Prêt immobilier / conso et rachat de crédit pour les locataires d'un logement de fonction
Être locataire d’un logement de fonction peut donner l’opportunité d’acheter un bien pour plus tard. Cela permet de se constituer un apport personnel confortable pour contracter un crédit. Cela rassure les prêteurs.
Un emprunteur hébergé gratuitement peut aussi demander un rachat de crédit locataire ou rachat de crédit pour fonctionnaire mais il devra remplir des conditions et notamment la demande des banques qui calculent un loyer fictif. L’organisme prêteur prend en compte le montant d’un loyer fictif dans le budget de l’emprunteur afin d’évaluer sa réelle capacité de remboursement. La question que se pose en fait la banque est : s’il devait payer son logement arriverait-il à rembourser aussi des mensualités ?
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Le calcul du montant du loyer fictif est variable selon les partenaires bancaires : un pourcentage des revenus, une somme fixée (300 ou 500 euros par exemple) qui dépend aussi du lieu d'habitation.
Face à un risque d’endettement important et malgré cette avantage en nature, la banque demande des garanties comme une hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaires (comme une résidence secondaire) ou la présence d'un co-emprunteur.
Qu'est-ce qu'un logement ou appartement de fonction ?
Un employé peut être logé par son employeur car il y a nécessité de service. Son entreprise prend en charge intégralement ou en partie le loyer (souvent une somme modique). C’est le cas pour les gendarmes, les militaires, certains fonctionnaires, les concierges et gardiens d’immeuble, un jardinier ou un gardien de résidence logé ou encore les employés en restauration-hôtellerie, les agents de la fonction publique ou de l'éducation nationale, les attachés diplomatiques, les hauts fonctionnaires… Le loyer est compris dans le calcul de la rémunération du salarié. Il s'agit alors d'un avantage en nature.
Le logement de fonction est là pour faciliter les conditions de travail des employés, car il est situé proche du lieu de travail, ou alors à proximité. C’est souvent le cas pour du logement de fonction du gendarme ou de l’enseignant (principal ou proviseur d'établissements scolaires, directeur d'école).
Le locataire du logement de fonction est tenu d'entretenir le logement, d'assurer les réparations et de souscrire à une assurance habitation (responsabilité civile).
Quel type de bail ou contrat de location pour un logement de fonction ?
Contrairement à un bail classique qui dure 3 ans si le logement est vide, dans ce cas il n’y pas de durée légale du bail. Le logement attribué est lié à l’emploi de la personne : si le bénéficiaire du logement quitte ses fonctions ou que son contrat de travail prend fin, la location est terminée.
Le contrat est libre mais le logement doit être décent et le propriétaire doit fournir les diagnostics obligatoires à son locataire quand le bail est signé. Les conditions d'occupation du logement de fonction sont prévues dans le contrat de travail du salarié.
Comment déclarer un logement de fonction aux impôts ?
Être logé gratuitement a des conséquences fiscales notamment sur la taxe d'habitation ou les impôts sur le revenu... Ce logement qui n’est pas à la charge du contribuable est considéré par le fisc comme un avantage en nature ou en espèces, selon que le bien est mis gratuitement à disposition ou que le loyer est payé par l’employeur. Le fait d'être logé doit faire l'objet d'une déclaration auprès de l'administration fiscale.
Le montant du loyer payé va entrer en compte dans le calcul du revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu. Un barème est publié chaque année pour savoir combien les salariés doivent déclarer. Le locataire doit aussi payer la taxe d’habitation s'il y a lieu.
Le logement de fonction est considéré comme une résidence principale. En revanche, si le logé dispose déjà d’une résidence principale, celle-ci deviendra une résidence secondaire et fera l’objet d’une taxation plus lourde par le fisc.
Comment se passe le départ à la retraite si on habite un logement de fonction ?
Au moment du départ à la retraite, l'occupant d'un logement de fonction doit le quitter et restituer le bien. S'il décide d'y rester sans l'accord du propriétaire, il devient un occupant sans droit ni droit et peut être expulsé.
Un logement de fonction n'est pas acquis à un salarié qui n'exerce plus de fonction dans l'entreprise, la société ou l'administration. Une décision de justice de la cour de cassation en mars 2021 a ainsi donné tort à un ancien employé de banque qui n'avait pas quitté son logement de fonction malgré la demande de son ex-employeur.
Toutefois l'employeur du futur retraité doit laisser suffisamment de délai pour que la personne puisse se reloger.
Le Prêt à taux zéro accessible sous conditions
Si vous avez un logement de fonction il sera difficile de demander un prêt à taux zéro pour acheter un bien car qui dit PTZ dit résidence principale. Le logement financé par ce prêt doit devenir la résidence principale (c’est-à-dire occupé huit mois par mois) pendant 6 ans à compter de la date de versement du prêt, ou au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement.
Ce logement ne peut pas devenir une résidence secondaire. Une exception : en cas d’achat de logement qui deviendra votre résidence principale à la retraite. Vous devez occuper ce logement dans les 6 ans à compter de la date du versement du prêt et dans l’intervalle le bien peut être loué à une personne sous condition de ressources.
Autre exception à noter prévue par la loi : les trajets maison domicile de plus de 50 km ou de 1h30 de route, problèmes de santé et cas de force majeure (divorce, invalidité). Dans ce cas l’obligation d’habiter le bien est levée.