Exit Pinel voici le dispositif Jeanbrun ! Ce dispositif fiscal incitatif pour les particuliers cherchant à investir dans le logement locatif vient d’être voté à l’assemblée nationale dans le cadre du budget 2026.
Un statut du bailleur privé pour relancer le secteur immobilier
Ce statut a été créé et voté le 23 janvier 2026 par les parlementaires. Il s’agit d’un avantage fiscal destiné à encourager les particuliers à investir dans un logement pour le louer ensuite, afin de relancer le secteur de l’immobilier en berne. Ce dispositif de défiscalisation a été baptisé "Jeanbrun", du nom du ministre du Logement.
Le gouvernement souhaite ainsi produire 2 millions de logements (neufs ou réhabilités) d'ici à 2030.
Différence entre réduction Pinel et amortissement Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est différent du Pinel, qui s’est terminé le 31 décembre 2024. Pour ce dernier le montant de la réduction était identique pour tous quel que soit le niveau de revenu de l'investisseur (c’est un forfait).
Avec ce nouveau dispositif, un amortissement est mis en place et il est différent suivant chaque propriétaire bailleur. Le revenu imposable diminue en fonction du montant de l’investissement de base. L'avantage fiscal est étalé dans le temps, via l'amortissement. L’idée est ici de penser la vision patrimoniale sur un temps long, pour valoriser un bien et neutraliser la fiscalité des loyers.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé n’impose pas de zonage (contrairement au Pinel). Il peut s’appliquer pour un bien neuf (en vefa) ou ancien, à condition toutefois qu'il soit à rénover et que les travaux nécessaires à cette rénovation représentent au moins 30% de la valeur du bien.
Le bien doit être loué nu et non meublé à une personne, qui n’est pas un proche ou un parent, et qui a en fait sa résidence principale durant une durée minimale de 9 ans. Le logement doit être loué à un prix abordable (au moins 15% en dessus du prix du marché). En fonction du niveau de loyer, l’amortissement varie.
- de 3,5 % par an pour un logement neuf avec un loyer intermédiaire et 3% pour un logement ancien rénové,
- de 4,5 % pour un logement social et 3.5% pour un logement ancien rénové,
- de 5,5 % pour un logement très social neuf et 4 % pour un logement ancien rénové.
Ce taux s’applique dans la limite de 80 % de la valeur du bien.
La déduction ne peut dépasser certains montants : 8000 euros pour une location intermédiaire, 10000 euros pour une location sociale, et 12000 euros pour une location très sociale pour deux logements maximums.
Si vous achetez un appartement neuf d'une valeur de 250000 euros (hors frais de notaire et travaux), et que vous le louez avec un loyer niveau social, vous bénéficiez d'un taux de 4,5%, soit une base retenue de 200 000 euros et un amortissement de 9000 euros par an pendant 9 ans.
Ces sommes, une fois calculées, sont à retirer des revenus locatifs déclarés. Si l’opération donne un résultat négatif les propriétaires peuvent déclarer ce déficit foncier, imputable sur le revenu global. Ce qui baisse de fait le niveau d’imposition.
L’imputabilité sur le revenu global positif est toutefois limitée à 10700 € (plafond global des niches fiscales).
Je veux investir dans un logement à louer
Rédacteur : Lydie Dabirand
