Acheter un logement social ou hlm : ce qu'il faut savoir

Pour qu'un logement social puisse être mis à la vente, il devra respecter des conditions du côté du bailleur-vendeur et de l’acheteur. A noter que la loi Elan de 2018 encadre ce type de vente.

Le bien doit respecter les dernières normes en matière de performance énergétique (minimum DPE D ou E) et d'habitabilité.

Les bailleurs sociaux doivent réaliser les travaux de rénovation énergétique avant la vente si le logement ne répond pas à ces exigences.

Le bien devra avoir été construit ou acheté par un bailleur social il y a plus de 10 ans.

Le bailleur social a une obligation systématique de racheter le bien vendu pendant 10 ans en cas de difficultés financières de l’acheteur.

Le contrat de vente doit contenir une clause “anti-spéculative” obligeant l’acquéreur à reverser l’éventuelle plus-value au bailleur, en cas de revente du bien immobilier plus cher, dans un délai de 5 ans.

En cas de location, le montant du loyer doit être limité au montant du dernier loyer acquitté avant l’acquisition et ce pendant 5 ans.

Qui peut acheter un logement social ?

Le locataire demande à acheter son logement social

• Vous pouvez faire son offre au bailleur via une lettre recommandée si vous habitez depuis au moins deux ans dans ce logement.
• Votre conjoint, mais aussi votre ascendant ou descendant, peuvent aussi faire une offre sous réserve de respecter un plafond de ressources.

Le bailleur met en vente le bien social occupé

Le bailleur peut faire connaître son envie de mettre en vente le logement à son locataire, mais ce dernier n'est pas tenu d'accepter. Il n’y aura pas d’impact sur le prix du loyer ou la durée de la location des lieux. Le locataire sera relogé si le logement est vendu.

Le bailleur met en vente un bien social vacant

Dans ce cas, toute personne peut se porter acquéreur du bien sous condition. Mais la priorité est d’abord donnée aux locataires du parc social du même département puis aux ménages à revenus modestes, aux collectivités locales, et enfin à toute personne sans conditions financières particulières. Dans tous les cas il s’agit d’une procédure encadrée et différente d'une vente classique.

Comment financer l’achat d’un logement HLM ?

Le prix de vente d’un logement social est fixé par le bailleur social, en adéquation avec les prix du marché. Mais ils sont généralement sous-estimés, au moins 20 %, pour faciliter l’accès à la propriété. Le montant de la TVA est réduit.

Avec un prêt immobilier classique : vous pouvez demander un crédit immobilier pour financer votre logement social ou hlm. N’hésitez pas à contacter un conseiller Crédigo qui pourra prendre en charge votre dossier.

Je demande un crédit immobilier

Vous pourrez également possible de prétendre à un prêt à taux zéro pour financer votre achat, à des aides locales des collectivités territoriales, au Prêt Action Logement pour les salariés, au Prêt accession social PSLA, le Prêt Location Accession ou le bail réel solidaire BRS.

Les avantages et les inconvénients de l’achat d’un logement social ou hlm

Les avantages

Les logements, moins chers, sont souvent bien placés notamment dans les villes très demandées comme Paris … Ils possèdent aussi des équipements collectifs (aire de jeux à proximité, espace vert, local vélo, parking…). Ces logements sont en général bien entretenus et isolés (avec un bon dpe).

Les acheteurs sont aussi protégés après en cas de difficultés financières, perte d’emploi ou problème de santé. Après cinq ans de possession vous pouvez revendre ou louer votre bien librement.

Les inconvénients

Des travaux de modification structurelle ne sont pas possibles dans les appartements, il faudra demander l’autorisation au bailleur et à la copropriété.

Des règles spécifiques et limitatives sont prévues pour la revente et la mise en location d’un logement social, notamment une clause anti-spéculative et une clause de rachat pendant une période de 5 ans. Le bailleur a aussi un droit de préemption en cas de revente du bien.