Financement pour marchand de biens : nos solutions

La situation économique tendue a rendu le financement des projets plus difficile, les établissements de crédits bancaires devenant plus exigeants envers les demandeurs. Les banques prêteuses demandent désormais des apports personnels conséquents, entre 20 et 30 % au minimum pour les projets immobiliers des particuliers mais aussi des marchands de biens.

Il existe plusieurs options pour financer un projet immobilier pour un marchand de bien, en le demandant à son banquier ou en passant via un courtier en crédit comme Credigo. On vous les explique.

Je demande un prêt hypothécaire

Quel prêt pour un marchand de biens ?

Le PTH ou prêt de Trésorerie Hypothécaire permet d’obtenir une trésorerie en donnant un bien immobilier en garantie, comme celui qui est l’objet de l’opération immobilière. Mais la banque ne préfère pas prendre de risque et mettre comme garantie de son prêt de trésorerie une hypothèque sur un bien qui n’est pas en parfait état général pour une revente rapide.

S’applique alors ce qui est appelée la garantie « déplacée ». La garantie du prêt portera sur un autre bien immobilier, qui servira de support pour les opérations immobilières. Ce bien peut appartenir en propre au marchand de biens ou à travers une société non commerciale (SCI) ou une SARL patrimoniale.

Ce professionnel de l’immobilier peut opter pour un crédit in fine (de 5,7 ou 10 ans), c’est-à-dire que le capital n’est remboursé qu’à la fin du prêt au moment de la revente.

Il est généralement nécessaire d’autofinancer une première opération immobilier pour être crédible auprès des banques. Ensuite il sera plus facile de demander un financement à un établissement bancaire.

Les autres types de financements possibles si vous êtes marchand de biens : l'emprunt personnel in fine

Le prêt personnel in fine sur une durée de 5, 7 ou 10 ans est une option intéressante pour les marchands de biens qui souhaitent finaliser et commercialiser leurs promotions immobilières. Ils apportent un bien leur appartenant en garantie hypothécaire et réalisent ensuite un apport en compte courant dans la société. Durant la durée du crédit in fine, les marchands de biens ne paient que les intérêts, ce qui facilite la gestion de la trésorerie.

Les remboursements du capital se feront uniquement à la vente des lots, laissant la flexibilité de choisir le moment le plus opportun. Ils pourront ainsi attendre le terme du prêt ou effectuer des remboursements partiels à chaque vente.

La garantie ne sera pas prise sur le bien faisant l’objet de l’opération, mais sur un bien immobilier appartenant en nom propre au professionnel : résidence principale, résidence secondaire ou bien en location (pas de terrain constructible ou non constructible).

Le crédit immobilier par une société pour financer des projets immobiliers

Pour le marchand de bien possédant une SCI, une SARL patrimoniale ou une SCCV, leur société peut emprunter directement si les revenus permettent de rembourser les intérêts. Cette option évite la capitalisation des intérêts, offrant ainsi une gestion financière plus fluide.

Cependant, les associés ou actionnaires devront être obligatoirement caution solidaire de la société et donc du prêt. Il y aura la possibilité de constituer un fonds de roulement pour mobiliser des enveloppes d'apports personnels, qui peuvent être complémentaires à un financement bancaire traditionnel.

Statuts, fiscalité, obligations… : mais au fait, qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Le marchand de biens est une personne qui achète des immeubles, des fonds de commerce ou investit dans des passoires énergétiques en son nom et qui les revend afin d'en tirer un bénéfice... après les avoir rénové.

Le marchand de biens exerce une activité commerciale s'il a plus de dix salariés (sauf dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle où l'activité demeure artisanale quel que soit le nombre de salariés de l'entreprise).

Le marchand de biens est considéré comme un professionnel, qui achète des biens immobiliers qu’il réhabilite avec l'aide d’architectes ou de techniciens maîtres d’œuvre agréés, pour les revendre ensuite après y avoir apporté une plus-value. Ce n'est donc pas un promoteur immobilier, qui s'occupe de construire le bien en partant de zéro puis de le vendre.

Le marchand de biens, assimilé à un commerçant, est donc tenu par des obligations légales liées à son statut (inscription au RCS, tenue d’une comptabilité, établissement de comptes annuels...). Depuis une réforme intervenue sur la TVA immobilière, les obligations fiscales spécifiques auxquelles il était contraint ont été supprimées (tenue du registre fiscal spécial notamment) et le régime favorable des « achats reventes » ne lui est plus spécifiquement réservé. Le marchand de biens peut choisir entre plusieurs statuts juridiques comme le nom propre, la SARL, la SAS ou la SASU…

A l'inverse de l'agent immobilier (qui, lui, a la charge de la vente des biens), le marchand de biens n'est pas un intermédiaire, il est propriétaire du bien qu'il revend. Il doit détenir son acquisition sur une courte durée avant de la remettre sur le marché. Il a l’obligation d'acheter et de revendre un bien dans un délai maximum de cinq ans avec pour objectif de générer un profit. Dans ce cas il ne paiera pas de droit de mutation.

Le statut du marchand de biens est fixé par l'article 1115 et 1020 du code général des impôts.

Quelle banque pour un marchand de biens ? Les conseillers Crédigo sont à votre service

Chez Crédigo, expert en rachat de crédit et financements, nous facilitons les démarches des marchands de biens pour leurs projets immobiliers et prenons en charge la dossier et demande de prêt auprès de nos partenaires bancaires. Nos solutions sont conçues pour s'adapter aux besoins spécifiques des marchands de biens.

N'hésitez pas à nous contacter au 03 22 66 56 56 pour en savoir plus sur nos solutions de financement sur mesure adaptées à votre activité.