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Garantie hypothécaire et caution hypothécaire

Crédit immobilier

Quand une banque prête de l’argent elle demande aussi des garanties financières, une sécurité en cas de non-paiement. Le prêteur peut réclamer alors une garantie ou une caution hypothécaire, appuyée sur un bien immobilier, un immeuble, un terrain… Explications.

Qu’est-ce que la garantie hypothécaire ? Garantie de crédit immobilier

Garantie hypothécaire et caution hypothécaire

Une garantie hypothécaire est un droit accordé à un créancier sur un bien immobilier en garantie du paiement de sa créance, pour se prémunir contre d’éventuels impayés.

L’hypothèque sur un bien (maison, appartement, terrain), dont l’emprunteur est le propriétaire, doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.

Comment fonctionne une hypothèque sur une maison ou un bien ?

L’inscription hypothécaire est valable pour toute la durée du prêt, plus un an ou 2 ans (pour les hypothèques prises avant le 25 mars 2006), mais elle ne peut excéder 50 ans. Un ou deux ans après la dernière échéance du prêt, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités.

L’hypothèque est liée au bien

L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit ou après l'extinction de la dette (plus un ou deux ans). Dans ce cas, il doit alors obtenir la mainlevée de l’hypothèque. Ce qui occasionne de nouveaux frais (environ 1% du montant du prêt). Un site de la Chambre des notaires de Paris permet de calculer précisément ces frais. Attention l’hypothèque est liée au bien et donc reste attachée à l’immeuble même quand on change de propriétaire.

En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente aux enchères judiciaires.

Quelle est la différence entre hypothèque et caution hypothécaire ? Hypothèque ou caution ?

On peut demander à l’emprunteur une garantie de type caution hypothécaire donnée par un tiers. Une garantie peut être demandée lorsque le prêt présente un risque très important (pas de biens immobiliers à hypothéquer par exemple). Elle concerne un bien appartenant aux parents/à la famille du client, qui n’a pas déjà été hypothéqué.

Quel risque pour le garant ?

Le risque encouru par la caution hypothécaire est limité à la valeur de ce bien, elle n´engage pas ses propres revenus, les autres biens personnels ou la totalité de son patrimoine. Le bien immobilier, et seulement celui-ci, pourra être saisi par l'organisme prêteur en cas de non-remboursement par l'emprunteur principal.

La caution peut être simple ou solidaire. En cas de caution simple, le prêteur ne peut se retourner vers la caution d’après une décision de justice qui stipule que l’emprunteur est insolvable. Là alors on lui demandera de payer à la place de l’emprunteur. En cas de caution solidaire, le prêteur se retourne vers le garant pour payer dès le premier défaut de paiement.

Condition de fin de la caution hypothécaire

L'engagement de la caution hypothécaire prend fin lorsque le crédit est entièrement remboursé, au décès de l'emprunteur si le crédit prend fin au décès de celui-ci et au décès de la caution hypothécaire si les termes du crédit prévoient cette condition, dans le cas contraire les héritiers seront tenus de continuer le rôle de caution ou de payer.

Qu’est-ce qu’un ratio hypothécaire ?

Le ratio hypothécaire est défini par chaque banque ou organisme de crédit pour ajuster le risque pris sur un prêt hypothécaire.

Un ratio hypothécaire est le montant à financer, augmenté du capital restant dû sur le prêt existant divisé par la valeur du gage. Plus le ratio hypothécaire est élevé, plus la banque prend un risque important. La banque calcule aussi la quotité hypothécaire avant d’accepter un crédit ou un rachat de crédits.

Qu’est-ce que la quotité hypothécaire ?

La quotité hypothécaire correspond au montant total que l’établissement financier pourra accorder par rapport à la valeur du bien qui est donné en garantie dans le cadre d’un prêt hypothécaire.

La quotité hypothécaire s'exprime en pourcentage : Montant du prêt à réaliser / Valeur du bien X 100

Par exemple : pour 150.000 emprunté pour un bien d’une valeur de 300.000 soit 1/2, la quotité sera donc de 50%.

La plupart des établissements prêteurs limitent la quotité d'emprunt à 80% de la valeur du bien. Quelques banques offrent encore la possibilité d'emprunter les frais de notaires, les frais de dossier ou frais de travaux, ce qui augmente la quotité, mais avec des conditions plus onéreuses et plus strictes.

En revanche avec un apport de fond pour les frais divers de fonctionnalité, la quotité baisse et donc les taux d’intérêts obtenus deviennent plus avantageux.

Quel est le montant d'une hypothèque ? Frais de garantie hypothécaire

Le montant total des frais de garantie hypothécaire se monte environ à 1.5 % du capital emprunté. Par exemple si vous avez un crédit immobilier de 250000 euros, les frais d'hypothèque se montent environ à 3750 euros.

L’inscription de l’hypothèque se fait obligatoirement devant un notaire. Des frais d'hypothèque seront alors à payer pour la mise en place de cette garantie. Dans ces frais il y a les émoluments du notaire (la rémunération versée au notaire), la taxe de publicité foncière (le coût de l’inscription d’une opération immobilière au fichier immobilier ou droit d'enregistrement), les frais de formalité et débours et la contribution de sécurité immobilière (taxe prélevée par le service de publicité foncière).

Article mis à jour le