Comment investir dans l'immobilier d'entreprise ?

Acheter un logement n’est pas la seule, ni la meilleure manière d’investir dans l'immobilier. Il existe un autre moyen d'investir en immobilier très avantageux : l'immobilier d'entreprise. Peu plébiscité par les particuliers, l'investissement immobilier d'entreprise propose moins de contraintes qu'un investissement résidentiel. Se constituer et diversifier son patrimoine immobilier ainsi, vous permet de réaliser un nouveau projet à fort potentiel.

L'immobilier d'entreprise concerne la vente, l'achat et la location de biens immobiliers utilisés par des sociétés ou entreprises. Il s’agit d'immeubles de bureaux, de commerces et de locaux industriels, mais aussi les entrepôts, les immeubles de logistique ou d'hôtellerie…Souvent les investisseurs sont des banques ou des institutions mais aussi des particuliers. On parle aussi d’immobilier tertiaire.

Un rendement plus intéressant que dans le résidentiel

C'est un avantage non négligeable de l'investissement dans l'immobilier d'entreprise : son rendement. Ce dernier est très élevé pour ce type de projet. Il est de l'ordre de 4 à 8 % par an.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) n'étant pas concernées par le plafonnement des loyers, ces dernières ont rapporté environ 4,85 % en 2016 (à titre de comparaison, le livret A était à 0,75 % la même année).

Grâce à ses taux de rendement exceptionnels, l'effort d'épargne est très faible, voire nul, puisque le taux appliqué à l'emprunt sera de 1,5 % à 2,5 % et le rendement entre 4 % et 5 % pour les plus bas.

L'investissement en immobilier d'entreprise

Tout d'abord, on pourra saisir l'opportunité d'investir dans un local à destination commerciale (bureau, boutique avec pignon sur rue, etc.) dans une ville donnée. Il faudra cependant se montrer prudent sur ce type d'investissement.

En effet, même si les lieux semblent intéressants, la ville attractive, un accompagnement professionnel sera conseillé pour s'assurer que le lieu répond à certains critères. Ces derniers sont la situation géographique stratégique ou encore la réponse adéquate aux normes environnementales du secteur. Prendre conseil est un prérequis pour connaître les différentes exigences d'un secteur, l’éventualité de travaux et s'assurer ainsi de trouver un locataire.

La mise en location de locaux équipés est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Leur valeur locative est estimée par rapport à une comparaison aux prix du marché. À noter que la loi Pinel encadre l’immobilier d’entreprise en évitant une hausse brutale des loyers. Le propriétaire, quant à lui, est enregistré comme commerçant (sans minimum de recette à réaliser). Ce dernier devra compter le coût du local, mais aussi du matériel dans son investissement.

Les locaux équipés nécessitent la création d’une Société en Nom Collectif pour en devenir propriétaire. Une démarche supplémentaire qui permettra aussi en matière d'impôt de bénéficier d'avantages fiscaux.

Les particuliers peuvent investir dans l’immobilier d’entreprise grâce à des structures juridiques ou financières comme les SCI, SCPI, OPCI

Les futurs propriétaires dans l'immobilier d'entreprise inquiets à l'idée de faire un investissement rentable à long terme pourront se tourner vers les SCI (Société Civile Immobilière), les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). Il s'agit ici de ce que l'on appelle un investissement « pierre papier ».

On placera des fonds dans l'une de ces sociétés qui aura la charge de trouver, gérer et mettre en location divers types de biens immobiliers à destination des entreprises (locaux, bureaux, entrepôts, usines de production, etc).

Le principal avantage du papier pierre, se situe dans la gestion et à l'entretien de son bien (contre un pourcentage du retour sur investissement reversé à la société de gestion du bien). Pas besoin de parier sur la rentabilité d'un bien, la société se charge de tout ! On pourra récupérer son investissement bien plus facilement que si l'on devait revendre son bien.

En choisissant d'investir dans une Société Civile de Placement Immobilier, même avec le versement régulier de petits montants, il sera possible d'acquérir des parts intéressantes sur la durée alors qu'un investissement dans le locatif nécessite que l'on débloque une certaine somme dès le départ pour investir.

Alors qu'un investissement dans le locatif nécessite que l'on débloque une certaine somme dès le départ pour investir, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier peut se faire avec seulement le versement régulier de petits montants.

Pour bien choisir la société dans laquelle on souhaite investir, il faudra prêter attention au taux d'occupation financière (plus fiable sur le taux d'occupation physique) qui est un excellent indicateur afin de se rendre compte de l'occupation des locaux gérés par la société.

Les avantages de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise

C'est un avantage non négligeable de l'investissement dans l'immobilier d'entreprise : son rendement. Ce dernier est très élevé pour ce type de projet. Il est de l'ordre de 4 à 8 % par an.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) n'étant pas concernées par le plafonnement des loyers, ces dernières ont rapporté environ 4,53 % en 2022 ;selon France SCPI.

L'immobilier d'entreprise, notamment parisien, connaît un taux de vacances inférieur à 5-10, il est aisé de comprendre que ce type d'investissement ne connaît pas la même crise immobilière que le résidentiel.

Investir dans de l'immobilier d'entreprise peut ainsi permettre à celles et ceux qui souhaitent se lancer dans l'achat de pierre de se lancer sans trop d'inquiétudes et se passer ainsi des problématiques liées à la location d'un bien résidentiel. De plus les baux dans l’immobilier professionnel sont plus étendus que les baux à usage « personnel ». Les entreprises peuvent ainsi s’installer durablement dans les locaux.

Comment financer un investissement en immobilier tertiaire ?

• grâce à des fonds propres
• grâce à un crédit demandé au nom d’une SCI (avec donc plusieurs investisseurs emprunteurs)
• en achetant des parts de SCPI
• en plaçant de l’argent dans un OPCI. Ce placement est plus risqué car lié aux marchés financiers contrairement au SCPI.
• en investissant son argent via une plateforme de financement participatif (crowdfunding)