Pourquoi garantir un prêt immobilier ?
On n’est pas obligé d’hypothéquer son bien immobilier pour garantir son prêt, on peut le garantir avec une assurance vie, des titres boursiers, chose matériel ou mobilière… Crédigo fait le point sur toutes les possibilités pour garantir son prêt immobilier.
En cas d'emprunt dans le cadre d'un crédit immobilier ou d'un rachat de crédit immobilier, la banque exige une garantie de prêt immobilier. Cet acte protège l'établissement contre les risques liés à cet emprunt.
Cette garantie permet à la banque de récupérer la somme due en cas de non-paiement d'une partie des mensualités en cours.
Garantir son prêt immobilier est une étape incontournable pour :
- Acquérir un bien immobilier
- Obtenir un prêt immobilier professionnel
- Renégocier votre prêt immobilier
- Obtenir un rachat de crédit (nouveau crédit unique)
Mais arriver à un certain âge ou quand on a un profil à risque (anciens malades, travail dangereux, autres caractéristiques personnelles…), le montant de l’assurance de prêt (contrat de groupe) peut vite monter et donc cela augmente de fait le TAEG. Sans oublier la hausse des tarifs de l’assurance et notamment de la taxe spéciale sur les conventions d’assurance qui s’applique maintenant sur toutes les garanties (perte d’emploi, invalidité...). Et qui font augmenter la facture du crédit ou du coût de rachat de crédit et le taux global. À cela, s'ajoutent également les frais de dossier de crédit.
Que faire alors si on présente ce type de profil et que la demande de crédit immobilier ne peut pas passer ? Peut-on remédier à ce refus de prêt ou ce refus de rachat de crédit ? Il existe d’autres solutions disponibles pour que le prêt soit accordé comme : l’hypothèque, le gage et le nantissement et la caution solidaire.
Différentes possibilités existent pour garantir son prêt immobilier
La garantie se porte sur des objets différents suivant que vous choisissez l’hypothèque, le gage ou le nantissement. L’hypothèque et le privilège portent sur un bien immeuble, le gage sur un bien meuble corporel, le nantissement sur un bien incorporel.
L’hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers
La garantie repose sur un terrain, une maison, un appartement, un logement… La banque inscrit une hypothèque en cas de construction ou de travaux et un privilège de prêteurs de deniers en cas d’achat d’un logement ancien, un bien existant. Les deux durent le temps du prêt plus deux ans. Exonéré de la taxe de publicité foncière, le coût du privilège de prêteurs de deniers est cependant moins élevé.
En cas de vente, l’hypothèque suit le bien et donc s’impose au nouveau propriétaire. Oui, rappelons que vendre en l'état avec une hypothèque est possible. Dans les deux cas, si l’emprunteur ne paie pas, son bien sera saisi en priorité et mis en vente après une décision de justice. Exonéré de la taxe de publicité foncière, le coût du privilège de prêteurs de deniers est, par conséquent, moins élevé.
La caution solidaire
La caution solidaire est un contrat qui engage une personne à payer la créance en cas de défaillance de l’emprunteur principal. Le cautionnement peut être aussi hypothécaire : l’emprunteur offre en garantie un immeuble dont il est propriétaire (pas celui qui est acheté).
Des sociétés de caution peuvent aussi se charger d'apporter la garantie nécessaire à l'emprunteur pour avoir accès à un prêt immobilier. Attention cependant, pour prétendre à une caution, une analyse minutieuse du dossier sera faite afin de mesurer les risques d'éventuels non-paiements, il faudra donc être financièrement irréprochable pour prétendre à une garantie par caution.
Le nantissement
Un contrat d’assurance-vie, un portefeuille de titres boursiers… peut aussi garantir un prêt. Le banquier va gagner (nantir) le contrat et en cas de non-paiement de l’emprunteur la banque demande l’attribution du contrat (capital et intérêt compris). Le nantissement peut se faire sans dépossession. Attention une fois l’assurance-vie nantie, impossible d’avoir accès à l’argent pendant la durée du crédit sauf clause contraire.
Le gage
C’est une garantie sur une chose matérielle ou mobilière comme par exemple une voiture. Dans ce cas, il peut y avoir dépossession. Le créancier peut imputer annuellement les fruits et revenus sur les intérêts puis le capital jusqu’au règlement de la créance.
Certaines professions comme les fonctionnaires, les agents de l’Etat peuvent demander à leur mutuelle de se porter caution. Cette garantie peut être gratuite ou alors très peu onéreuse.
Faire un crédit immobilier sans hypothèque ?
Faire un crédit immobilier sans hypothèque comme garantie, c'est possible grâce à la caution notamment. Avoir recours à une caution permet de rassurer l'organisme sans mettre en danger son bien immobilier. La caution est plus simple à mettre en place que l’hypothèque auprès de l'établissement prêteur.
Cette dernière nécessite une procédure lourde (passage par le notaire, publication de l'hypothèque, mainlevée en cas de remboursement anticipé ou vente du bien...). Attention toutefois, l'hypothèque est obligatoire pour certains prêts réglementés proposés par les établissements prêteurs !
Et pour élargir votre horizon immobilier, n'hésitez pas à consulter nos dossiers d'immobilier. De nombreux exemples de rachat de crédit sont aussi présentés. Nous vous accompagnons également pour changer de banque avec un crédit en cours.
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