Taux de prêt immobilier historiquement bas : avantages et inconvénients

11 Jun 2019
Emprunts

Immobilier en Europe

Le taux d’intérêt moyen du crédit immobilier est historiquement bas en mai 2019 : il arrive à 1.29% contre 1.34% le mois dernier. Mais cette baisse des taux a des avantages et des inconvénients...

Le taux immobilier moyen est à son plus bas niveau jamais observé

Le taux d’intérêt moyen du crédit immobilier est encore en baisse en mai 2019 : il arrive à 1.29% contre 1.34% le mois dernier. Le record de novembre 2016 avec 1.33% est battu. « Le taux moyen est à son plus bas niveau jamais observé, quatre fois moindre qu’au début des années 2000 et dix fois moins élevé qu’au début des années 90 », peut -il lire dans le communiqué de l’Observatoire Crédit Logement CSA paru en juin 2019. Dans le détail, les taux sont de 1.35% dans le neuf et 1.29% dans l’ancien, de 1.02% sur 15 ans, de 1.20% sur 20 ans et de 1.42% sur 25 ans. Ce taux s’entend brut, bien sûr, sans assurance ni frais de dossier...

Ce taux est plus bas que l’inflation (depuis un an) et la durée moyenne d’un prêt est de 228 mois, soit 19 ans (29 mois de plus depuis 2014). Une telle situation « est sans précédent depuis la Libération en 1945 », ajoute l’Observatoire.

Pourquoi les taux de prêt immobilier sont si bas ?

Un taux si bas s’explique car la banque centrale européenne ou BCE prête de l’argent aux banques à des taux de 0% et aucune hausse de ces taux n’est annoncée dans les mois à venir. Les banques peuvent donc proposer des taux très bas aux clients. La concurrence entre les établissements pour gagner des clients explique aussi cette situation. En effet un acheteur de bien immobilier va emprunter et donc rester longtemps dans sa banque, payer des frais, utiliser des services.

Conséquence : les crédits aux particuliers sont en forte croissance selon la Banque de France (+6.3% en avril 2019). L’encours brut des crédits en avril 2019 est 1244 milliards d’euros (dont 1026 milliards pour les crédits immobiliers).

Mais cette baisse des taux a des avantages et des inconvénients. On vous dit lesquels.

Les avantages d’un taux immobilier bas

Les taux permettent d’emprunter plus

Les banques demandent aussi moins d’apport personnel ce qui favorise l’accès à la propriété d’une clientèle jeune, les primo accédants. Cela permet à ces derniers d’acheter alors que le prix de l’immobilier continue, lui, d’augmenter.

Pour avoir des mensualités plus basses, les acheteurs empruntent sur une longue durée. Plus de 41 % des emprunteurs ont un prêt d’une durée de 25/30 ans.

Les rachats de crédits et les renégociations sont favorisés dans ce contexte

Si l’emprunt a été fait il y a quelques années, on peut essayer de réduire les mensualités ou raccourcir la durée du prêt. Il faut aussi renégocier son prêt avec son banquier ou passer par un courtier en rachat de crédit comme Crédigo.

Mais attention il faut respecter quelques critères pour que l’opération soit rentable pour l’emprunteur : être dans la première partie du remboursement du prêt, avoir un écart d’au moins 0.7 points entre le taux du premier crédit et le nouveau et avoir encore 70000 euros à rembourser. Il faut donc bien faire ses calculs.

Les inconvénients d’un taux bas

Les prêts plus longs sont plus contraignants

Plus la durée du crédit est longue, plus le coût des intérêts sera élevé, et donc le coût du prêt sera important, même si les taux sont bas.

Autre souci possible, la perte financière en cas de revente rapide du bien. Les mensualités durant les premières années de remboursement étant principalement constituées d'intérêts, en cas de revente très rapide après l’achat pour des motifs d'ordre personnel ou professionnel, la plus-value possible diminue.

La solvabilité des ménages s’est dégradée en même temps que les taux sont bas

L’indicateur est en baisse selon l’Observatoire du Crédit Logements. Car les biens sont chers et la disparition d’aides publiques pour acheter un logement a eu un effet négatif. La capacité des ménages à emprunter est en baisse.

Le taux usure est mécaniquement bas

Le taux usure (taux maximum légal admis que ne peut dépasser un prêteur en tenant compte de tous les frais annexes du crédit) est donc mécaniquement bas, si les taux descendent. Mais cela a des conséquences sur certains profils d’emprunteurs qui seront pénalisés.

Ceux qui ont un profil particulier (seniors, risques de santé, etc.), paient plus cher leur assurance-emprunteur et cela entraîne la hausse du taux annuel effectif global de leur prêt (incluant le taux, les assurances, les frais de dossier et de garanties...). Résultat : le TAEG peut dépasser ce taux de l’usure, ce qui est interdit et conduit donc au refus de prêt.

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