Pour financer l’achat ou la construction d’un logement, vous pouvez demander différents types de prêts: les prêts réglementés (PTZ, PAS, Action Logement...), les prêts aidés… On vous explique.
Il existe plusieurs types de prêts, les conventionnés, les aidés et les autres.
Il n’y a pas que le prêt immobilier classique pour acheter un bien. Il est même fortement conseillé de chercher d’abord ces autres « petits » prêts avant.
Ces sommes entrent dans le plan de financement global et baisse le montant du prêt immobilier.
Il existe plusieurs types de prêts, les conventionnés, les aidés et les autres.
Les prêts réglementés
Mais qu’est-ce qu’un prêt réglementé ? Ses conditions d’accès sont définies par L’État mais on obtient le même prêt quelle que soit la banque. Il n’y a pas d’aide (coup de pouce sur les taux par exemple) mais l’emprunteur a une couverture en cas difficultés de paiement.
Le Prêt Locatif Social est un prêt à taux préférentiel accordé à des personnes privées, investisseurs, avec un taux d’intérêt indexé sur la rémunération du Livret A. Il finance les projets destinés à être loués comme logement social. La location dure le temps du remboursement du crédit, le locataire est choisi selon un plafond de ressources et le loyer est plafonné.
Peu de PLS sont distribués chaque année, une enveloppe précise est allouée chaque année par la Caisse des Dépôts et Consignations. L'établissement prêteur doit donc avoir signé une convention avec cette dernière.
Le montant du prêt est égal, au minimum, à 50% du prix de revient de l'opération et peut couvrir la totalité (déduction faites des subventions).
Le PLI permet de favoriser l’investissement et de proposer des logements à des locataires avec des revenus moyens, trop élevés pour avoir un HLM mais pas assez pour louer avec un loyer libre. Ce prêt peut avoir une durée de 9 à 30 ans, temps dédié lui aussi à la location.
Le montant des loyers est plafonné avec un tarif variant selon la zone dans laquelle est le logement. Les ressources du locataire sont aussi plafonnées.
Ce prêt, délivré par des banques qui ont signé une convention, est indexé sur le taux du livret A. Il est cumulable avec un prêt bancaire ou un prêt 1% logement. Les DDE doivent aussi valider le projet.
Créé en 2004, le prêt social location accession permet d’acheter le logement social, que l’on loue. Cela permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent.
Il y a une première phase de location avec le paiement d’une redevance et d’une indemnité d’occupation et de charges (la « part acquisitive »). Une fois cette phase terminée, le ménage a la possibilité d’acheter le bien : il ne verse plus de loyer mais des mensualités comme lors d’un achat immobilier à crédit.
Le contrat de location-accession définit le délai dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d’achat sur son logement. L’épargne constituée lors de la phase locative participe alors à son apport personnel.
Le PSLA est soumis à des plafonds de ressources pour les locataires, à un zonage géographique (pour les prix au m2). Ce prêt présente les mêmes avantages fiscaux que le PLS : TVA à taux réduit et exonération de la taxe foncière. Il est cumulable avec un prêt action logement, un PTZ…
En cas de non levée de l’option d’achat, le locataire sera forcément relogé.
Si on n’a pas pu avoir de prêt immo classique
Il s’agit d’un prêt sous condition de ressources (avec un plafond) pour acquérir une résidence principale ou faire des travaux dans un logement. Sa durée varie entre 5 et 30 ans avec un montant minimum de 4000 euros (jusqu’à 100% du coût de l’opération). Attention pas de financement si le bien est destiné à la location.
Les frais de dossier sont limités. Un report des échéances est possible en cas de perte d’emploi. Les frais de notaires sont réduits et l’emprunteur ne paie pas le taxe de publicité foncière (en cas d’hypothèque). Le PAS est cumulable avec le prêt action logement, le prêt épargne logement…).
Il existe un taux d’intérêt maximum à ne pas dépasser. Un PAS ou Prêt d’accession sociale se demande auprès d'une banque ou d'un établissement financier ayant passé une convention avec l'État. Un PAS ne peut pas être complété par un prêt immobilier "classique" auprès d'une banque.
Les conditions sont les mêmes que dans le PAS mais à 2 ou 3 différences près : il est accordé sans condition de ressources. Le prêt conventionné est remboursable avec intérêts. Attention, avant ce prêt pouvait donner droit, sous certaines conditions, à l'aide personnalisée au logement (APL), ce n’est plus le cas. Il offre une protection en cas de difficultés financières.
Certaines collectivités territoriales (région, département, communes) accordent des aides, des prêts voire des subventions selon des conditions définies localement.
Les prêts aidés
Un prêt aidé est un prêt qui a obtenu un coup de pouce de l’Etat, qu’ils soient directs ou indirects. Les prêts aidés sont aussi des prêts réglementés.
Ce prêt est gratuit, sans intérêt, à taux zéro comme son nom l’indique. Il est complémentaire d’un prêt principal pour l'acquisition d’une résidence principale neuve ou ancienne. Il existe des critères de plafond des revenus, de zonage et des conditions comme le respect des normes RT 2012 (performance énergétique).
En cas d’achat d’un logement ancien, les travaux de rénovation doivent représenter au 25% du total de l’opération. Le prêt à taux zéro peut durer entre 12 à 25 ans, sans montant minimum. Le PTZ peut se cumuler avec le PAS, le prêt conventionné, le prêt action logement.
L'éco-PTZ doit financer les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement. Attribué sans condition de ressources et remboursable sur 15 ans (maximum 30000 euros), il faut toutefois respecter la liste des travaux éligibles et faire faire ses derniers par un artisan labellisé RGE.
Pour obtenir un prêt épargne logement il faut avoir un plan d’épargne logement (PEL) et l’avoir alimenté pendant au moins 4 ans. Le PEL ne peut pas financer une résidence secondaire mais seulement principale (sous conditions). Il se rembourse entre 2 et 15 ans et ne peut excéder un montant de 92000 euros.
Dans la même veine que le Prêt lié au LEP, le CEL permet d’avoir un crédit au bout de 18 mois d’épargne. Il faut aussi que le compte épargne logement ait produit un minium d’intérêt. Le prêt se rembourse entre 2 et 15 ans et a un taux fixe décidé par l’Etat.
D’autres prêts possibles
Si l’emprunteur est salarié d’une entreprise qui cotise au 1% logement, il peut obtenir un prêt complémentaire qui représente 30 % du coût total de l’opération finançable ou 7000 à 25000 euros selon les zones « (pour acheter un bien neuf ou ancien sans ou sans travaux). La durée du prêt est libre mais ne peut dépasser 20 ans.
Ce prêt est soumis à l'accord de l'entreprise selon une enveloppe annuelle définie réglementairement et à des conditions d'octroi.
Il existe aussi d’autres prêts comme ceux familiaux, de la CAF , des mutuelles et caisses de retraite, des fournisseurs d’énergie : prêt rénovation Bleu ciel d’EDF / prêts GDF Dolcevita…
A noter : Un plan de financement intègre l’ensemble des aides possibles comme le Prêt à taux (PTZ), le prêt Action logement, le Prêt d’accession sociale (PAS), les prêts, ou aides de collectivités locales, les aides de la CAF, ainsi que les prêts familiaux et l’apport personnel.