Les prêts immobiliers classiques
Le crédit immobilier amortissable
Un prêt immobilier amortissable est un crédit dont le capital et les intérêts sont remboursés progressivement durant toute la durée de l’emprunt. Les mensualités sont toutes identiques. Vous remboursez beaucoup d’intérêts au début puis de moins en moins vers la fin.
Un prêt immobilier in fine
Le prêt immobilier in fine est une autre possibilité avec ici un remboursement en deux temps. Vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance de prêt pendant la durée du crédit et vous soldez la totalité du capital à la dernière échéance, en une seule fois. Il existe d’autres types de crédits immobiliers comme le prêt relais, le prêt hypothécaire.
Il n’y a pas que le prêt immobilier classique pour acheter un bien. Il est même fortement conseillé de chercher d’abord d’autres « petits » prêts avant, comme des crédits réglementés ou aidés. Ces sommes entrent dans le plan de financement global et baissent le montant du prêt immobilier.
Les prêts immobiliers réglementés
Les conditions d’accès du prêt réglementé sont définies par L’État mais vous obtenez le même crédit, quelle que soit la banque. Il n’y a pas d’aide (coup de pouce sur les taux par exemple) mais l’emprunteur a une couverture en cas difficultés de paiement.
Le prêt locatif social ou PLS
Le Prêt Locatif Social est un prêt à taux préférentiel accordé à des personnes privées, investisseurs, avec un taux d’intérêt indexé sur la rémunération du Livret A. Il finance les biens destinés à être loués comme logement social. La location dure le temps du remboursement du crédit, le locataire est choisi selon un plafond de ressources et le loyer est plafonné.
Le montant du prêt est égal, au minimum, à 50% du prix de revient de l'opération et peut couvrir la totalité (déduction faites des subventions).
Le prêt locataire intermédiaire ou PLI
Le prêt locataire intermédiaire ou PLI permet de favoriser l’investissement et de proposer des logements à des locataires avec des revenus moyens, trop élevés pour avoir un HLM mais pas assez pour louer avec un loyer libre. Ce prêt peut avoir une durée de 9 à 30 ans, temps dédié lui aussi à la location.
Le montant des loyers est plafonné avec un tarif variant selon la zone dans laquelle est le logement. Les ressources du locataire sont aussi plafonnées. Ce prêt est indexé sur le taux du livret A. Vous pouvez le cumuler avec un prêt bancaire ou un prêt 1% logement.
Le prêt social location accession ou PSLA
Créé en 2004, le prêt social location accession permet d’acheter le logement social, que l’on loue. Cela permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent.
Il y a une première phase de location avec le paiement d’une redevance et d’une indemnité d’occupation et de charges (la « part acquisitive »). Une fois cette phase terminée, le ménage a la possibilité d’acheter le bien : il ne verse plus de loyer mais des mensualités, comme lors d’un achat immobilier à crédit.
Le contrat de location-accession définit le délai dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d’achat sur son logement. L’épargne constituée lors de la phase locative participe alors à son apport personnel.
Le PSLA est soumis à des plafonds de ressources pour les locataires, à un zonage géographique (pour les prix au m2). Ce prêt présente les mêmes avantages fiscaux que le PLS : TVA à taux réduit et exonération de la taxe foncière. Il est cumulable avec un prêt action logement, un PTZ…
En cas de non levée de l’option d’achat, le locataire sera forcément relogé.
Les prêts immobiliers aidés
Un prêt aidé est un prêt qui a obtenu un coup de pouce de l’Etat, qu’ils soient directs ou indirects.
Le PTZ, Prêt à taux zéro
Ce prêt est sans intérêt à taux zéro comme son nom l’indique. Il est complémentaire d’un prêt principal pour l'acquisition d’une résidence principale neuve ou ancienne. Il existe des critères de plafond des revenus, de zonage et des conditions comme le respect des normes RT 2012 (performance énergétique).
En cas d’achat d’un logement ancien, les travaux de rénovation doivent représenter au 25% du total de l’opération. Le prêt à taux zéro peut durer entre 12 à 25 ans, sans montant minimum. Le PTZ peut se cumuler avec le PAS, le prêt conventionné, le prêt action logement.
L’Eco-PTZ
L'éco-PTZ doit financer les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement. Attribué sans condition de ressources et remboursable sur 15 ans (maximum 30000 euros), il faut toutefois respecter la liste des travaux éligibles et faire faire ses derniers par un artisan labellisé RGE.
Le Prêt Epargne Logement
Pour obtenir un prêt épargne logement il faut avoir un plan d’épargne logement (PEL) et l’avoir alimenté pendant au moins 4 ans. Le PEL ne finance que les résidences principales, pas les secondaires (sous conditions). Ce prêt se rembourse entre 2 et 15 ans et ne peut excéder un montant de 92000 euros.
Le prêt issu du CEL
Le CEL permet d’avoir un crédit au bout de 18 mois d’épargne. Il faut aussi que le compte épargne logement ait produit un minium d’intérêt. Le prêt épargne logement se rembourse entre 2 et 15 ans et a un taux fixe décidé par l’Etat.
Si vous n’avez pas pu obtenir de prêt immobilier classique
Il existe d’autres solutions de financement si n’avez pas obtenu un prêt classique ou aidé, comme le prêt d’accession sociale ou le crédit conventionné.
Le Prêt d’accession sociale ou PAS
Il s’agit d’un prêt sous condition de ressources (avec un plafond) pour acquérir une résidence principale ou faire des travaux dans un logement. Sa durée varie entre 5 et 30 ans avec un montant minimum de 4000 euros (jusqu’à 100% du coût de l’opération). Attention pas de financement si le bien est destiné à la location.
Les frais de dossier sont limités. Un report des échéances est possible en cas de perte d’emploi. Les frais de notaires sont réduits et l’emprunteur ne paie pas le taxe de publicité foncière (en cas d’hypothèque). Le PAS est cumulable avec le prêt action logement, le prêt épargne logement…). Il existe un taux d’intérêt maximum à ne pas dépasser.
Le prêt conventionné
Les conditions sont les mêmes que dans le PAS mais à 2 ou 3 différences près : il est accordé sans condition de ressources. Le prêt conventionné est remboursable avec intérêts. Avant ce prêt pouvait donner droit, sous certaines conditions, à l'aide personnalisée au logement (APL), ce n’est plus le cas. Il offre une protection en cas de difficultés financières.
Certaines collectivités territoriales (région, département, communes) accordent des aides, des prêts voire des subventions selon des conditions définies localement.
Le Prêt action logement (ex 1% logement)
Si l’emprunteur est salarié d’une entreprise qui cotise au prêt action logement, il peut obtenir un prêt complémentaire qui représente 40 % du coût total de l’opération finançable ou 30 000 euros maximum, selon les zones « (pour acheter un bien neuf ou ancien sans ou sans travaux). La durée du prêt est libre mais ne peut dépasser 25 ans.
Un plan de financement intègre l’ensemble des aides possibles comme le Prêt à taux (PTZ), le prêt Action logement, le Prêt d’accession sociale (PAS), les prêts, ou aides de collectivités locales, celles de la CAF, ainsi que les prêts familiaux et l’apport personnel.
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