La nue-propriété et l'usufruit constituent ensemble la pleine propriété d'un bien, il arrive cependant qu'une personne ne possède que la nue-propriété
Que veut dire nue-propriété ? - Définition
La nue-propriété est l'un des 3 éléments qui compose le droit de propriété d'un bien immobilier. Lors de l'achat d'une pleine propriété on acquière généralement l'usus, le fructus et l'abusus.
Il arrive cependant que les propriétaires choisissent de séparer ces composants, ce que l'on appelle le démembrement.
L'usus et le fructus forment ensemble l'usufruit. Le propriétaire de ce droit dit "Usufruitier" peut habiter, louer la maison et doit se charger des travaux d'entretien du bien .
L'abusus est ce qui constitue la nue-propriété du bien. Le nu-propriétaire peut décider de vendre le bien immobilier, d'y faire des travaux importants ou encore de détruire le bien.
Le démembrement s'effectue généralement dans le but de prévoir une succession, la nue-propriété appartient donc à le ou les enfants et l'usufruit aux parents, cela permet d'éviter les frais de successions. Lors de la transmission des droits de nue-propriété par les parents, ces derniers bénéficient du droit de donation calculé selon la valeur de la nue-propriété, qui dépend de leur âge.
Le démembrement peut cependant être effectué entre personnes tiers, généralement des investisseurs souhaitant constituer leur patrimoine immobilier à moindre coût, pour une durée limité.
Quels sont les droits et obligations d'un nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire possède des droits et des obligations. Il peut vendre le bien mais ne peut cependant pas toucher de loyer si l'usufruitier décide de mettre en location le bien. Il n'a en échange pas à s'acquitter de la taxe foncière et toutes autres charges liées au logement qui sont payées par l'usufruitier. De plus, si le bail d'habitation a une durée supérieur à 9 ans ce dernier doit avoir l'accord du nue-propriétaire pour louer.
C'est à lui que revient le devoir de payer les grosses réparations de la maison. En revanche il ne peut pas y être contraint, si le bien est mis en location par l'usufruitier et que le nu-propriétaire ne paie pas, c'est l'usufruitier qui est tenu pour responsable et qui devra les effectuer pour le locataire sans obligation d'être remboursé.
Si le nu-propriétaire est un investisseur ou possède plusieurs biens, il peut déduire des revenus fonciers de ses autres biens la facture des travaux qu'il a payé pour le bien dont il est nu-propriétaire.
En tant que nu-propriétaire il hérite à échéance de la pleine propriété du bien. Il dispose en attendant du droit de vente de sa partie du bien et peut même l'hypothéquer.
Le nu-propriétaire peut également demander l'extinction de l'usufruit en cas d'abus de la jouissance du bien, tel qu'en cas dégradation ou de négligence du bien.
Transmission : la période de démembrement d'un bien immobilier
La période de démembrement en viager se termine généralement lorsque le propriétaire de l'usus et du fructus décède, le ou les héritier(s) nu-propriétaires acquièrent alors la pleine propriété du bien sans frais de succession. Dans le cas ou il y a plusieurs enfants le logement entre alors en indivision. Il faudra alors effectuer un rachat de soulte, vendre le bien immobilier ou signer une convention d'indivision avec les coïndivisaires moyennant des frais de notaire.
Lors d'un démembrement temporaire la période de démembrement est établie pour une durée limitée. L'investisseur achète sa nue-propriété et cède l'usufruit par contrat à un bailleur social pour une durée fixée généralement à 10, 15 ou 20 ans.
Un nu-propriétaire peut-il habiter le bien ?
Le nu-propriétaire n'ayant pas l'usus , il n'a aucun droit d'habiter le bien. En revanche il peut y résider avec l'accord de l'usufruitier. Il peut être logé à titre gratuit ou verser un loyer.
Peut-on vendre sa maison en étant nu-propriétaire ? Valeur d'une nue-propriété
Le nu-propriétaire possède le droit de vente sur son bien, il est donc possible pour lui de vendre uniquement sa nue-propriété. La personne possédant l'usufruit garde son droit d'habiter dans la propriété. Pour vendre la pleine propriété du bien cela doit se faire avec l'accord de l'usufruitier.
Une fois l'abusus vendu, le nouveau nu-propriétaire n'obtiendra la pleine propriété que lors du décès de l'usufruitier en viager. C'est pour cette raison que la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruit. Plus la personne sera âgée et plus la valeur de l'abusus sera importante. A l'inverse si la personne est jeune la décote sur le prix du bien sera plus élevé et la valeur de vente très faible car le nue-propriétaire devra attendre plusieurs années avant d'avoir la pleine propriété du bien.
- Pour un usufruit âgé de 20 ans, la valeur de la nue-propriété est de 10% par rapport au bien.
- Pour un usufruit âgé de 50 ans, la valeur du bien en nue-propriété est de 50% du bien.
- Pour un usufruit âgé de 90 ans, la valeur de la nue-propriété s'élève à 90% de la valeur du bien.