Nue-propriété, usufruit et démembrement de propriété : petit rappel de droit

14 Feb 2019
Législation
Nue-propriété, usufruit et démembrement de propriété : petit rappel de droit

On peut être propriétaire d’un bien mais ne pas l’habiter, ni percevoir les loyers. Explications.

Le droit de propriété, l’usufruit et la disposition

Petit rappel de droit : le droit de propriété d’un bien se décompose en fait de plusieurs droits : celui d'user de la chose (la jouissance) ; celui d'en percevoir les fruits (loyers par exemple) ; et celui d'en disposer (de la vendre).

On peut séparer ces prérogatives (le tout en passant devant un notaire pour faire un acte officiel) : c’est le démembrement de propriété avec l’usufruit et la nue-propriété. L'usufruit est en fait le droit d'user de la chose et d'en percevoir les fruits type loyers ; la nue-propriété en le droit d'en disposer ; donc de le vendre. Celui qui a le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus s'appelle l'usufruitier ; celui qui a le droit de disposer de ce même bien s'appelle le nu-propriétaire.

La technique du démembrement se fait souvent par donation en famille

La technique du démembrement se fait souvent par donation en famille. Cela consiste à transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier (ou des titres d’une société) à ses enfants tout en gardant l’usufruit (le droit d’utiliser, d’habiter le logement, de percevoir des loyers). L’appartement ou la maison reviendra aux descendants au décès de l’usufruitier sans avoir à payer de droits de succession. Les nus-propriétaires doivent prendre en charge les dépenses liés au logement (pas les grosses réparations murs poudres, clôtures…) et la taxe foncière.

Une remise en cause du démembrement en 2020 ?

La loi de finances 2019 remet en cause le démembrement de propriété et permet à l’administration fiscale de poursuivre ceux qui font ce montage « principalement » pour alléger les impôts. Cette mesure ne devrait pas être mise en vigueur avant 2020.

Ce montage, très répandu entre parents et enfants, permet de payer des impôts seulement sur la valeur de la nue-propriété du bien, sans l’usufruit. Cet « abus de droit » en la faveur du contribuable pourrait être sanctionné financièrement si le fisc trouve que ce dernier a trop joué avec les règles légales.

Jusqu’à présent les contribuables devaient prouver que les montages n’avaient pas été mis en place « exclusivement » dans le but de payer moins d’impôts. Désormais, ils devront prouver qu’ils n’ont pas cherché « principalement » l’avantage fiscal.

Renversement de situation le 19 janvier 2019 : le ministère de l’économie a publié un communiqué de presse pour indiquer que la pratique du démembrement n’est pas en danger et que la nouvelle définition de l’abus de droit ne concerne pas cette pratique « sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives », a rappelé le ministre..

A savoir comment calculer la valeur de l’usufruit ?

Un barème fiscal (article 669 du Code général des impôts) répartit les proportions de l'usufruit et de la nue-propriété. Le calcul se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier. Si ce dernier moins de 61 ans, la valeur de l'usufruit est de 50 % et la valeur de la nue-propriété est de 50 %.

À noter : l'usufruit viager disparaît avec la mort de son titulaire. L’usufruit temporaire est constitué pour une durée fixe et déterminée.

Le nu-propriétaire peut être sanctionné pour une infraction de l’usufruitier

Attention aussi : la cour de cassation vient de rendre en décembre 2018 une décision qui indique que le nu-propriétaire peut être sanctionné pour une infraction de l’usufruitier. Rappel de l’affaire dans ce cas : un nu-propriétaire d’un terrain non constructible a été poursuivi en justice car l’usufruitier avait installé un mobil-home sur ce bout de terre.

Selon les juges le nu-propriétaire est responsable des faits même s’il n’en est pas à l’origine. Il peut être condamné si l'on retient qu'il est aussi bénéficiaire de l'installation interdite. Et devra même détruire la construction illégale et remettre en état les lieux.

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