Qu'est-ce que le droit de propriété, l’usufruit et la disposition ?
Petit rappel de droit : le droit de propriété d’un bien se décompose en fait de plusieurs droits : celui d'user de la chose (la jouissance) ; celui d'en percevoir les fruits (loyers par exemple) ; et celui d'en disposer (de la vendre).
On peut séparer ces prérogatives (le tout en passant devant un notaire pour faire un acte officiel) : c’est le démembrement de propriété avec l’usufruit et la nue-propriété.
L'usufruit est en fait le droit d'user de la chose et d'en percevoir les fruits type loyers ; la nue-propriété en le droit d'en disposer ; donc de le vendre.
La personne qui a le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus s'appelle l'usufruitier ; celle qui a le droit de disposer de ce même bien s'appelle le nu-propriétaire.
L'usufruit viager disparaît avec la mort de son titulaire. L’usufruit temporaire est constitué pour une durée fixe et déterminée.
En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.
Il existe aussi la donation temporaire d’usufruit : transmettre pour une durée limitée la jouissance ou les revenus procurés par un bien, en conservant la nue-propriété.
La technique du démembrement se fait souvent par donation en famille
La technique du démembrement se fait souvent par donation en famille. Cela consiste à transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier (ou des titres d’une société) à ses enfants, tout en gardant l’usufruit (le droit d’utiliser, d’habiter le logement, de percevoir des loyers).
L’appartement ou la maison revient aux descendants au décès de l’usufruitier sans avoir à payer de droits de succession. Les nus-propriétaires doivent prendre en charge les dépenses liés au logement (pas les grosses réparations murs poudres, clôtures…) et la taxe foncière.
La donation peut être remise en cause par l'administration fiscale si celle-ci considère que l'usufruitier n'en tire pas un réel avantage et que la donation ait servi de soustraire le bien au paiement de l’IFI.
C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que celui-ci bénéficie de revenus confortables.
Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être achetés ou vendus pour financer un nouveau projet ou obtenir une trésorerie. Pour financer cet achat ou vendre votre part de nue-propriété vous pouvez contacter un de nos conseillers Crédigo.
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Attention côté fiscalité !
L'usufruitier doit continuer de déclarer son patrimoine immobilier s'il doit payer l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires reçoivent la pleine propriété du bien, sans formalités. L’article 1133 du Code général des impôts (CGI) indique : « La réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit, ou par le décès de l’usufruitier ».
La loi de finances pour 2024 a intégré un amendement du Sénat : ce texte interdit la déductibilité des dettes de restitution liées aux donations de sommes d’argent, quand le défunt en avait conservé l’usufruit. Désormais, la valeur de la dette de restitution est soumise aux droits de succession.
Comment calculer la valeur de l’usufruit ?
Un barème fiscal (article 669 du Code général des impôts) répartit les proportions de l'usufruit et de la nue-propriété. Le calcul se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété.
Exemple : si l’usufruitier a moins de 61 ans, la valeur de l'usufruit est de 50 % et la valeur de la nue-propriété est de 50 %. Si un bien vaut 150000 euros, la valeur de la nue-propriété est de 75000 euros. Au décès du ou des usufruitiers, les héritiers récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
| Age du donateur-usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| À partir de 91 ans | 10% | 90% |
Le nu-propriétaire peut être sanctionné pour une infraction de l’usufruitier
Attention aussi : la Cour de cassation a rendu en décembre 2018 une décision qui indique que le nu-propriétaire peut être sanctionné pour une infraction commise par l’usufruitier.
Rappel de l’affaire dans ce cas : un nu-propriétaire d’un terrain non constructible a été poursuivi en justice car l’usufruitier avait installé un mobil-home sur ce bout de terre.
Selon les juges, le nu-propriétaire est responsable des faits même s’il n’en est pas à l’origine. Il peut être condamné si l'on retient qu'il est aussi bénéficiaire de l'installation interdite. Il a dû même détruire la construction illégale et remettre en état les lieux.
Rédacteur : Lydie Dabirand
