Vendre la nue-propriété de son bien immobilier

La vente de la nue-propriété, alternative au viager, peut être utilisée par des propriétaires qui ont besoin de liquidités à court terme et qui veulent garder l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation sur leur bien pour ainsi continuer à y vivre ou en percevoir des revenus locatifs.

• Augmenter vos revenus à l’heure de la retraite tout en restant à domicile, la somme perçue de la vente peut être investie par exemple dans des placements financiers.
• Faire une donation à vos proches,
• Rembourser des dettes, des crédits,...
• Réaliser un voyage,...

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Quels sont les avantages de vendre la nue-propriété ?

• Vous obtenez le jour de la signature de l’acte une somme d’argent importante, notamment si votre bien a beaucoup de valeur : il s’agit de la totalité du prix de vente, en une seule fois.
• La vente en nue-propriété est exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière.
• En conservant l’usufruit vous pouvez continuer à vivre « chez vous », sans changer votre quotidien, vous pouvez également mettre votre bien en location pour en percevoir des revenus.
• Si le contrat le prévoit, vous pouvez réaliser des économies importantes (taxe foncière, gros travaux notamment).
• En cas de libération anticipée du bien de votre propre initiative, vous pouvez bénéficier d’une contrepartie financière (capital complémentaire ou rente), si cela est prévu dans le contrat.
• Vous devez payer les réparations d’entretien courantes (Cf art 605 du code civil) mais pas les gros travaux.

Quel montant peut-on obtenir en vendant sa nue-propriété ?

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruit. Plus la personne sera âgée et plus la valeur de la nue-propriété sera importante.

A l'inverse si la personne est jeune la décote sur le prix du bien sera plus élevé et la valeur de vente très faible car le nu-propriétaire devra attendre plusieurs années avant d'avoir la pleine propriété du bien.

Comment fonctionne la vente en nue-propriété ?

A ne pas confondre avec la vente en viager, la vente en nue-propriété permet au vendeur de vendre son bien immobilier tout en restant vivre chez lui après la vente. Le vendeur reçoit alors l'intégralité du prix de vente le jour de la signature de l'acte de vente. C’est un viager sans rente

Concrètement le droit de propriété est scindé en deux, on parle de démembrement. Le vendeur devenu usufruitier garde l’usage du bien, c’est-à-dire le droit de « jouir de celui-ci et d’en percevoir les revenus », il peut percevoir les loyers sur ce bien.

Quelle est la durée du démembrement en cas de vente de la nue-propriété ?

Cette séparation usufruit/nue-propriété peut être effectuée pour une durée, qui peut être soit une durée viagère (jusqu’à la mort) soit un nombre d'années prédéterminé lors de la vente du bien (on parle de démembrement temporaire sur 7 à 20 ans) .

À la fin de cette période, l'acquéreur récupère l’usus et le fructus de façon automatique, et pourra disposer de l'ensemble des droits et ce, sans paiement de droits de mutation ou de frais de notaire.

Quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?

Acheter la nue-propriété d’un bien entraine des droits et des obligations. Le nu propriétaire peut vendre le bien mais ne peut pas toucher de loyer si l'usufruitier décide de mettre en location le bien. De plus, si le bail d'habitation a une durée supérieure à 9 ans l’usufruitier doit avoir l'accord du nu-propriétaire pour louer.

Le nu-propriétaire doit prendre les grosses réparations de la maison. Si le nu-propriétaire est un investisseur ou possède plusieurs biens, il peut déduire des revenus fonciers de ses autres biens la facture des travaux qu'il a payé pour le bien dont il est nu-propriétaire.

En tant que nu-propriétaire il hérite à échéance de la pleine propriété du bien. Il dispose en attendant du droit de vente de sa partie du bien et peut même l'hypothéquer.

Le nu-propriétaire peut également demander l'extinction de l'usufruit en cas d'abus de la jouissance du bien, tel qu'en cas dégradation ou de négligence du bien.

Le nu-propriétaire n'ayant pas l’usus, il n'a aucun droit d'habiter le bien. En revanche il peut y résider avec l'accord de l'usufruitier. Il peut être logé à titre gratuit ou verser un loyer.