Débuter dans l’achat revente en immobilier

L’achat revente immobilier est l’action d’acheter un bien immobilier et de le revendre. L’objectif de cette opération est de dégager rapidement une plus-value (en tout cas plus vite que par un investissement locatif). Hors cas particulier, il s’agit d’une activité commerciale.

Parmi les différents types d’achat revente, on peut distinguer :

• Achat-transformation-revente : j’achète un bien immobilier, en change la destination, et le revend. Exemple d’une transformation d’un local commercial en appartement.
• Achat-découpe-revente : j’achète un immeuble, le découpe en lots, réalise des travaux de rénovation, en fait la promotion et revend les lots.
• Achat-construction-revente : j’achète un terrain à construire, j’y réalise la construction d’une maison ou d’un immeuble pour le découper en lot, et revend la maison, l’immeuble, ou les lots. Il peut s’agir notamment de commercialisation en VEFA.

A qui s’adresse l’achat-revente immobilier ?

Toute personne capable juridiquement peut, si ses finances le lui permettent, acheter et revendre un bien immobilier. Il est possible de se lancer seul dans cette activité, (et sans titre, ni diplôme spécifique) ou de choisir de s’associer à une ou plusieurs personnes qui auront des compétences (professionnelles et/ou financières) et qui seront complémentaires pour réaliser à bien l’opération.

On peut donc rencontrer dans l’activité d’achat revente immobilier, des débutants particuliers qui agissent en nom propre, ou qui commencent sous la forme d’une entreprise ou société, mais également des professionnels qui ont déjà une expérience en immobilier, comme des agents immobiliers, promoteurs, ou marchands de biens.

Chacun peut donc envisager d’acheter pour revendre. Mais il faudra être conscient de l’existence de règles fiscales précises et de possibles risques financiers, si l’on débute sans expérience et connaissance dans le domaine immobilier, juridique et fiscal. Il est vivement recommandé de former, de se faire accompagner et conseiller quand on souhaite réaliser une ou des opérations d’achat-revente immobilier. Se former est essentiel.

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Quel statut juridique choisir pour une activité d’achat et revente de biens immobiliers ?

• en nom propre (pour une opération d’achat-revente isolée)
• en micro-entreprise,
• en EURL,
• en SASU

• en société de marchand de bien,
• En sccv
• En Sarl
• En Sas marchand de bien
• En Sci marchand de bien

Le choix de la structure juridique pour exercer des achats revente en immobilier va définir la responsabilité juridique et financière de la personne ou des personnes qui s’engagent dans l’opération.

Les règles de fiscalité seront également différentes et être conseillé dans le choix de cette structure est vivement recommandé afin d’optimiser la rentabilité de l’opération et sa projection pour les opérations futures. Consulter donc un spécialiste comme un avocat ou un expert-comptable avant de choisir votre structure juridique.

Quelle est la fiscalité applicable à l’achat-revente immobilier ?

La fiscalité sera différente si l’on effectue un achat revente en tant que particulier ou en tant que professionnel.

Pour le cas du particulier qui a acheté sa résidence principale, puis la revend, la plus-value dégagée ne sera pas taxée car il s’agit d’ un acte unique et ne revêt pas un caractère commercial. Il ne faudrait pas réaliser de façon répétitive un achat revente de résidence principale car cela présenterait un risque de contrôle fiscal et que les cessions réalisées ne soient pas exemptées d’exonération.

Quand il ne s’agit pas de sa résidence principale, donc quand il s’agit d’une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value sera imposée en fonction du nombre d’années de détention (plus on la garde, moins on paie).

Lorsque l’achat revente est exercée en tant que professionnel, la plus-value sera considérée comme relevant du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Il sera aussi appliqué des prélèvements sociaux et la TVA immobilière. Néanmoins cette TVA immobilière ne concernera que les ventes de logement neuf (construit moins de 5 ans), ou terrain à bâtir. Elle a un taux de 20 %.

Pour les logements anciens, construits il y a plus de 5 ans, et que les travaux entrepris sont légers, comme des travaux esthétiques, de rénovation légère, le marchand de bien peut choisir entre l’exonération de la TVA immobilière ou la TVA sur marge.

Trouver l’argent pour acheter un bien immobilier pour ensuite le revendre

Que ce soit la revente d’une maison, d’un appartement, neuf ou rénové, même sans travaux, d’un immeuble découpé en lots, ou non, il est indispensable de préparer son projet d’achat revente en constituant un dossier.

Ce dossier sera un véritable «Business plan» qui contiendra plans et photos, qui présentera la situation actuelle et la projection future de ce qui sera vendu après travaux, le coût des travaux prévus, la plus-value attendue. Il faudra démontrer la rentabilité de l’opération en considération du marché immobilier du lieu où se trouve le bien à revendre.

Constituer un dossier pour son projet d’achat-revente immobilier sera indispensable à toute demande de financement.

Il faudra notamment obtenir la somme nécessaire pour :

• l’acquisition du bien,
• l’éventuel accompagnement par un cabinet d’expert-comptable, avocat,..
• le paiement des frais de notaire,
• l’éventuelle réalisation des travaux,
• les éventuels coûts de commercialisation,
• un apport,
• Etc.

Devenir marchand de biens sans apport pourra être compliqué. En effet, les établissements bancaires, comme pour un projet immobilier classique d’achat d’un bien immobilier, demande d’avoir un apport suffisant d’environ 25-30% du montant du projet d’acquisition avant de demander un prêt auprès d’un établissement bancaire. Par ailleurs, une expérience dans l’immobilier et idéalement dans de précédentes opérations de rénovation ou de vente d’immeubles, peut rassurer l’établissement prêteur sur le sérieux du demandeur.

Face à la difficulté d’obtenir un financement par la voie traditionnelle du prêt bancaire, il existe d’autres types de financement adaptés à l’activité d’achat revente immobilier, pratiquée notamment par les marchands de bien. Ainsi dans le cadre du portage acquisition, un apport inférieur à 20% peut être suffisant.

Crédigo a noué des partenariats avec des établissements spécialisés dans le financement des projets achat-revente, notamment pour les opérations de marchands de biens ou de promoteurs, en leur permettant de faire «porter» leur projet. N’hésitez pas à nous communiquer votre demande sur notre site. Le traitement de votre demande sera rapide.