Débuter dans l’achat revente en immobilier

Que ce soit la revente d’une maison, d’un appartement, neuf ou rénové, même sans travaux, d’un immeuble découpé en lots, ou non, vous devez préparer votre projet d’achat revente en constituant un dossier complet pour votre demande de financement.

Ce dossier sera un véritable «Business plan» qui contiendra plans et photos, qui présentera la situation actuelle et la projection future de ce qui sera vendu après travaux, le coût des travaux prévus, la plus-value attendue. Il vous faudra démontrer la rentabilité de votre opération en considération du marché immobilier et du lieu où se trouve le bien à revendre.

Je souhaite financer mon achat-revente ➔ Etre rappelé

Notre service patrimonial vous accompagne pour «porter» votre achat. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions étudier votre demande.

Pour réaliser votre projet d’achat-revente, il vous faudra obtenir le financement pour :

• L’acquisition du bien,
• L’éventuel accompagnement par un cabinet d’expert-comptable, avocat,..
• Le paiement des frais de notaire,
• L’éventuelle réalisation des travaux,
• Les éventuels coûts de commercialisation,
• Un apport,
• Etc.

Les établissements bancaires, comme pour un projet immobilier classique d’achat d’un bien immobilier, demandent un apport suffisant d’environ 20-30% du montant du projet. Face à la difficulté d’obtenir un financement par la voie traditionnelle du prêt bancaire, il existe d’autres types de financement adaptés à l’activité d’achat revente immobilier, pratiquée notamment par les marchands de bien. Ainsi dans le cadre du portage acquisition, un apport inférieur à 20% peut être suffisant.

Qu’est-ce que l’achat-revente en immobilier ?

L’achat revente immobilier est l’action d’acheter un bien immobilier et de le revendre. L’objectif de cette opération est de dégager rapidement une plus-value (en tout cas plus vite que par un investissement locatif). Hors cas particulier, il s’agit d’une activité commerciale.

• Achat-revente classique : j’achète un bien immobilier, et le revend plus cher.
• Achat-rénovation-revente : j’achète un bien, je réalise des travaux de rénovation d’ordre esthétique, pratique ou de mise en conformité, notamment énergétique, et le revend.
• Achat-transformation-revente : j’achète un bien immobilier, en change la destination, et le revend. Exemple d’une transformation d’un local commercial en appartement.
• Achat-découpe-revente : j’achète un immeuble, le découpe en lots, réalise des travaux de rénovation, en fait la promotion et revend les lots.
• Achat-construction-revente : j’achète un terrain à construire, j’y réalise la construction d’une maison ou d’un immeuble pour le découper en lot, et revend la maison, l’immeuble, ou les lots. Il peut s’agir notamment de commercialisation en VEFA.

A qui s’adresse l’achat-revente immobilier ?

Toute personne capable juridiquement peut, si ses finances le lui permettent, acheter et revendre un bien immobilier. Il est possible de se lancer seul dans cette activité, (et sans titre, ni diplôme spécifique) ou de choisir de s’associer à une ou plusieurs personnes qui auront des compétences (professionnelles et/ou financières) et qui seront complémentaires pour réaliser à bien l’opération.

Vous pouvez donc rencontrer dans l’activité d’achat revente immobilier, des débutants particuliers qui agissent en nom propre, ou qui commencent sous la forme d’une entreprise ou société, mais également des professionnels qui ont déjà une expérience en immobilier, comme des agents immobiliers, promoteurs, ou marchands de biens.

Chacun peut donc envisager d’acheter pour revendre. Mais il faudra être conscient de l’existence de règles fiscales précises et de possibles risques financiers, si l’on débute sans expérience et connaissance dans le domaine immobilier, juridique et fiscal. Il est vivement recommandé de former, de se faire accompagner et conseiller quand on souhaite réaliser une ou des opérations d’achat-revente immobilier.

Je souhaite financer mon achat-revente ➔ Appelez-nous

Quel statut juridique choisir pour une activité d’achat et revente de biens immobiliers ?

• en nom propre (pour une opération d’achat-revente isolée)
• en micro-entreprise,
• en EURL,
• en SASU

• en société de marchand de bien,
• En sccv
• En Sarl
• En Sas marchand de bien
• En Sci marchand de bien

Le choix de la structure juridique pour exercer des achats revente en immobilier va définir la responsabilité juridique et financière de la personne ou des personnes qui s’engagent dans l’opération.

Les règles de fiscalité seront également différentes. Etre conseillé dans le choix de cette structure est vivement recommandé afin d’optimiser la rentabilité de l’opération et sa projection pour les opérations futures. Consultez donc un spécialiste comme un avocat ou un expert-comptable avant de choisir votre structure juridique.

Quelle est la fiscalité applicable à l’achat-revente immobilier ?

La fiscalité sera différente si vous effectuez un achat revente en tant que particulier ou en tant que professionnel.

Si vous achetez votre résidence principale en tant que particulier, puis la revendez, la plus-value dégagée ne sera pas taxée car il s’agit d’un acte unique et ne revêt pas un caractère commercial. Il ne faudrait pas réaliser de façon répétitive un achat revente de votre résidence principale car cela présenterait un risque de contrôle fiscal et les cessions réalisées ne seront pas exemptées d’exonération.

Quand il ne s’agit pas de votre résidence principale, donc de votre résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value sera imposée en fonction du nombre d’années de détention (plus vous la gardez, moins vous payez).

Lorsque l’achat revente est exercée en tant que professionnel, la plus-value sera considérée comme relevant du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Il sera aussi appliqué des prélèvements sociaux et la TVA immobilière. Néanmoins cette TVA immobilière ne concernera que les ventes de logement neuf (construit moins de 5 ans), ou terrain à bâtir. Elle a un taux de 20 %.

Pour les logements anciens, construits il y a plus de 5 ans, et que les travaux entrepris sont légers, comme des travaux esthétiques, de rénovation légère, le marchand de bien peut choisir entre l’exonération de la TVA immobilière ou la TVA sur marge.