Vente d’un bien immobilier : les obligations du vendeur et de l’acheteur

Le vendeur d’un bien immobilier doit respecter des obligations d’information et doit également apporter des garanties légales à l’acheteur

Le devoir d’information du vendeur envers l’acheteur

L’annonce immobilière qui décrit le bien en vente doit être la plus claire possible, indiquant la nature du bien (maison, appartement), son état, le nombre de pièces, la superficie du logement (loi Carrez), son prix, les travaux à faire.

Il est fortement conseillé pour le vendeur d’expliquer le contexte comme la présence ou non de commerces, d’école, si le bien est isolé en pleine campagne ou près d’un pylône électrique… Il faut informer via l’annonce de l’état du bien de l’utilité d’un rafraichissement, ou d’une rénovation...

Le vendeur doit indiquer à quel étage se situe le bien, s’il y a un ascenseur, le bien a-t-il des caractéristiques particulières comme une vue sur monument, a-t-il un balcon, une terrasse, un vis-à-vis, double vitrage, véranda, bureau, poutres, cheminées… Le vendeur doit fournir des informations sur les caractéristiques du bien permettra d’une part évidemment d’informer avec transparence un potentiel acheteur, et permettra également d’éviter des visites inutiles.

La rédaction de l’annonce immobilière est importante car elle doit permettre de déclencher des prises de rendez-vous pour des visites, tout en évitant de sembler vouloir cacher des aspects négatifs du bien. Une annonce bien rédigée contribuera à une vente rapide du bien.

Autre information légale à faire figurer dans l’annonce immobilière : l’état du diagnostic DPE.

Afin d’être assuré de respecter les obligations du vendeur quant au devoir d’information, nous vous conseillons de vous approcher d’un professionnel immobilier comme un agent immobilier ou un notaire.

Le vendeur devra aussi transmettre le contrat de location à l’acheteur. En cas de vente avec le locataire encore dedans, le dépôt de garantie doit être reversé à l’acquéreur par le vendeur.

Le propriétaire doit fournir aux acheteurs un dossier de diagnostics techniques (DDT)

• La présence d’amiante, de termites, de plomb,
• L'indication sur la situation du bien à vendre: est-il dans une zone présentant des risques naturels et technologiques ?
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui donne une note entre A et G au logement, sans oublier,
• Le contrôle des installations électriques de plus de 15 ans et le diagnostic gaz... le vendeur doit aussi informer sur la présence d’équipement de récupération et de redistribution des eaux de pluie et de la présence de détecteurs de fumée (obligatoire depuis 2016). En savoir plus sur le diagnostic de performance énergétique immobilière...

Depuis le 1er septembre 2022, un audit énergétique doit être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d'immeubles classés F ou G. Il est ajouté au diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique concerne aussi les immeubles classés E.

Certains diagnostics ne sont pas obligatoires, comme celui de l’assainissement collectif. Si l’installation n’est pas conforme et que l’acquéreur n’a pas été informé, le vendeur devra payer des dommages et intérêts.

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de biens immobiliers situés dans des zones à haut risque d'incendie doivent informer les acquéreurs des obligations de débroussaillement, dès la mise en ligne de l'annonce immobilière.

Le vendeur doit aussi indiquer si le bien a subi des dommages après une catastrophe naturelle, type sécheresse ou inondation et cela même si l’événement s'est déroulé il y a plus de 15 ans. Si l’acheteur apprend cette information à posteriori il peut demander l'annulation de la vente.

Les agents immobiliers devront aussi préciser sur leurs annonces si le logement se situe dans une zone exposée au recul du trait de côte (érosion côtière), selon un décret publié le 1er octobre 2022 dans le Journal officiel.

L'obligation de délivrance du bien immobilier pour le vendeur

Le vendeur doit remettre le bien vendu à l'acheteur dans le même état que le jour où l'acquéreur l'a visité. La chose remise doit correspondre à la description sur l'avant contrat. Si le bien est vendu libre le vendeur remet les clés à l'acheteur et libère les lieux.

Les garanties légales du vendeur au bénéfice de l’acheteur

Le vendeur est légalement obligé d’apporter certaines garanties à l’acheteur, parmi ces garanties on peut citer

La garantie d'éviction

Le vendeur doit « assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci. » (Art 1625 du code civil). Il ne peut pas revenir sur une vente. L'ancien propriétaire doit s'assurer que personne ne revendiquera la propriété du bien vendu ou un droit qui porte atteinte à l'utilisation de ce bien, comme un droit de passage ou encore une hypothèque qui existe sur le bien et qui n’a pas été déclarée à l’acheteur.

La garantie des vices cachés

Attention aux vices cachés et au dol. Le vice caché est un problème, un défaut de la chose vendue non visible au premier examen. Un dol est une dissimulation du problème afin d’obtenir le consentement d’un acheteur. En principe le vendeur est de bonne foi et signale à l'acheteur les défauts du bien dont il a connaissance.

Le vendeur immobilier ne doit donc pas omettre de dire quand un trouble du voisinage existe sinon le vendeur risque un procès et de perdre celui-ci.

Autre cas de vice caché

Un acheteur découvre après la vente la présence de termites alors que le diagnostic faisait état du contraire. L’acheteur a attaqué pour le vendeur en justice pour vice caché. Mais il a perdu : dans le contrat de vente il y avait une clause l’exonérant de la garantie des vices cachés. La mauvaise foi du vendeur n’a pas pu être établie.

Quelles sont les obligations de l’acheteur du bien ?

Lors d’une vente l’acheteur a aussi des obligations à respecter envers le vendeur.

Les obligations financières de l’acheteur

La principale obligation de l’acquéreur est de payer le prix convenu à la date convenue. Il doit payer les frais de notaires (sauf accord avec le vendeur). Lorsque l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. Tout retard peut aussi entraîner des pénalités ou la résolution de la vente.

L’obligation de respecter les clauses du contrat de vente

L'acheteur doit respecter les termes et conditions du contrat de vente. Cela peut comprendre des clauses spécifiques comme l'obligation de réaliser certains travaux ou de respecter des servitudes. Le non-respect de ces clauses peut entraîner des litiges avec le vendeur ou d'autres parties concernées.

Les acheteurs d’un terrain, qui avaient coupé une haie de cyprès existantes, ont dû la replanter. Ainsi en a décidé la justice saisie par le vendeur qui avait fait stipuler dans le contrat de vente qu’il ne fallait pas toucher à cette haie. C’était même une condition de la vente. Il faut donc bien lire le contrat avant de signer et bien réfléchir en cas d’ajout de clauses particulières.

Dans le cas d’un compromis de vente

Lors d'un compromis de vente, les deux parties signent et s’engagent à conclure la vente. La vente est bloquée. Un dépôt de garantie peut être versé par l’acheteur. L’acte définitif est signé quand les conditions suspensives sont levées. Si une des parties renoncent (hors clauses suspensives), l’autre peut demander des dommages et intérêts.

En cas de non-obtention du prêt immobilier, le contrat est annulé et la somme versée doit être remboursée.

Dans le cas de promesse de vente

En cas de la promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre le bien et donne une option à l’acheteur pour confirmer (2 à 3 mois). Le vendeur ne peut pas renoncer à vendre ni le vendre à un autre. L’acheteur verse alors une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie), environ 10 % du prix de vente. S’il renonce à acheter, l’argent dépôt de garantie ira au vendeur. S’il achète, il devra donner la somme totale moins cette garantie.