Immobilier : les obligations du vendeur envers les acheteurs

L’annonce immobilière qui décrira le bien en vente doit être la plus claire possible.

De plus la Loi Alur réglemente celle-ci : doit apparaitre sur l’annonce la nature du bien (maison, appartement), son état, le nombre de pièces, la superficie du logement (loi Carrez), son prix.

Concernant ce dernier, depuis avril 2017 la part des honoraires d’agence doit être spécifié, le prix TTC doit bien être indiqué ainsi que celui sans honoraire. Il faudra aussi préciser qui paie les honoraires.

L’annonce du vendeur immobilier doit être le plus honnête possible, le reflet de la réalité. Il est fortement conseillé pour le vendeur d’expliquer le contexte comme la présence ou non de commerces, d’école ou si le bien est isolé en pleine campagne ou près d’un pylône électrique… Sans oublier l’état du logement, les travaux à faire ou pas, l’état des parties communes.

Il ne faut pas oublier de dire à quel étage se situe le bien, s’il a des caractéristiques particulières comme vue sur monument, balcon, terrasse, vis-à-vis, double vitrage, véranda, bureau, piscine, poutres, cheminées…

Le vendeur doit indiquer si le logement à vendre est loué

Si le logement à vendre est loué il faut que le propriétaire respecte le délai pour donner congé au locataire, qui est de 6 mois.

Le vendeur devra aussi transmettre le contrat de location à l’acheteur. En cas de vente avec le locataire encore dedans, le dépôt de garantie doit être reversé à l’acquéreur par le vendeur.

Le vendeur a pour obligation de ne pas surévaluer le prix de son bien

Il ne fait pas surévaluer le prix de son bien et arriver à un juste prix en fonction de plusieurs critères comme l’emplacement, la qualité du bien, les équipements proposés. Il est utile de faire appel à un professionnel qui sera évalué ce bien en fonction du marché.

Les diagnostiques obligatoires

Le propriétaire doit fournir aux acheteurs des informations concernant l’amiante, les termites, les risques naturels et technologiques, le plomb, le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui donne une note entre A et G au logement, sans oublier le contrôle des installations électriques de plus de 15 ans et le diagnostic gaz. Tout cela figure dans le DPE. Il doit fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT), regroupant tous les diagnostics. En savoir plus sur le diagnostic de performance énergétique immobilière...

À partir du 1er septembre 2022, un audit énergétique doit être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d'immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Ce document doit proposer les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation, en une seule fois ou par étapes.

Certains diagnostics ne sont pas obligatoires comme celui de l’assainissement collectif. Si l’installation n’est pas conforme et que l’acquéreur n’a pas été informé, le vendeur devra payer des dommages et intérêts. Un arrêt récent de la cour de cassation va dans ce sens.

Il faut aussi produire tous les documents en lien avec la copropriété si le bien se trouve dans ce cas : devis ou facture de travaux, PV d’assemblée générale …

À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires de biens immobiliers situés dans des zones à haut risque d'incendie devront informer les acquéreurs des obligations de débroussaillement, dès la mise en ligne de l'annonce immobilière. Cette mesure obligatoire vise à renforcer la prévention des incendies de forêt et de végétation.

Les vices cachés, le dol

Attention aux vices cachés et au dol. Le vice caché est un problème, un défaut de la chose vendue non visible au premier examen. Un dol est une dissimulation du problème afin d’obtenir le consentement d’un acheteur.

Le vendeur immobilier ne doit donc pas omettre de dire quand un trouble du voisinage existe sinon le vendeur risque un procès et de perdre celui-ci. C’est le cas à Metz où un couple a dû payer des dommages et intérêts aux acheteurs de leur appartement. Il avait dissimulé les graves troubles de voisinage qu’il connaissait.

Autre cas de vice caché. Un acheteur découvre après la vente la présence de termites alors que le diagnostic dit le contraire. L’acheteur a attaqué pour le vendeur en justice pour vice caché. Mais il a perdu : dans le contrat de vente il y avait une clause l’exonérant de la garantie des vices cachés. La mauvaise foi du vendeur n’a pas pu être établie.

Les catastrophes naturelles

Le vendeur doit aussi prévenir si le bien a subi suite à une catastrophe naturelle, type sécheresse ou inondation, des dommages même si cela s'est déroulé il y a 15 ans auparavant. Si l’acheteur apprend cette information à posteriori il peut demander l'annulation de la vente.

Les agents immobiliers devront aussi préciser sur leurs annonces si le logement se situe dans une zone exposée au recul du trait de côte, selon un décret publié le 1er octobre 2022 dans le Journal officiel. L’annonce devra également mentionner le site www.georisques.gouv.fr où les acheteurs (ou locataires) pourront se renseigner sur les risques auquel les logements qui les intéressent, sont exposés.