La publication des données sur les transactions immobilières peut-elle changer la donne ?

10 Jul 2019
Immobilier

La publication des données sur les transactions immobilières peut-elle changer la donne ?

L’État vient de publier les données concernant toutes les transactions immobilières ayant eu lieu ces cinq dernières années. Une transparence qui risque d'avoir un certain impact sur le marché, explications...

Un accès aux informations immobilières pour tous

Le gouvernement avait annoncé en 2016 qu'il souhaitait plus de transparence en ce qui concerne les données en sa possession. C'est donc en s'inscrivant dans ce processus d'open data que le Ministère de l’Économie et des Finances a décidé de rendre publiques les données concernant les transactions immobilières de ces cinq dernières années.

Un site internet a ainsi été publié permettant à chacun de connaître le prix de vente des maisons, appartements ou encore terrains vendus sur le territoire français depuis début 2014. Il s’agit en fait de la base de 15 millions de données foncières en France (sauf celles de Mayotte et d’Alsace-Lorraine), créée en 2010 et baptisée Patrim, qui regroupe les informations détenues par l'administration fiscale. Cette base est désormais accessible à tous.

Le site internet en question sera ainsi actualisé deux fois par an (au mois d'avril et au mois d'octobre). Depuis son ouverture, il est possible à chaque personne le souhaitant de connaître le prix de vente exact d'un bien, quel que soit le lieu ciblé.

Le site internet proposé présente donc une carte de la France et permettra d'affiner sa recherche en commençant par le département, puis la commune, la section cadastrale, la parcelle cadastrale et la date de mutation. Une fois toutes les indications renseignées, il est alors possible de télécharger un fichier précisant diverses informations sur le bien en question. On pourra notamment connaître l'adresse, les dates de mutation, la nature de la mutation, la surface et bien sûr la valeur foncière du bien. Cependant, Mayotte, la Moselle et l'Alsace ne disposent pas encore du dispositif.

Quelles répercutions sur le marché immobilier ?

Jusqu'à aujourd'hui, le prix d'un bien immobilier pouvait être défini en fonction de différentes données accessibles aux agences immobilières, mais aussi proposées par les notaires ou encore l'INSEE. Ce flux de données supplémentaires permettra aux particuliers d'avoir un éclairage supplémentaire sur la potentielle valeur de leur bien ainsi qu'aux professionnels de profiter d'informations supplémentaires : "C’est une couche supplémentaire d’informations très importantes qui vient affiner l’évaluation d’un bien l’immobilier, analyse Sébastien de Lafond, cofondateur et PDG de MeilleursAgents, pour Le Parisien. On l’attendait depuis dix ans."

De nouvelles informations précieuses donc, mais qui ne devraient pour autant pas révolutionner le marché de l'immobilier. En effet, comme indiqué plus haut la mise à jour des données ne sera effectuée que deux fois par an. Or, le marché de l'immobilier évolue très vite et si ces informations ont une valeur informative, elles ne permettront pour autant pas de prédire cette évolution.

"Il y a toujours la peur de vendre trop bas ou d’acheter trop cher, rappelle François Gagnon, président ERA Europe au Parisien. Là, vous avez une base de données sur laquelle tous les acteurs, vendeurs, acheteurs, agents immobiliers peuvent s’appuyer pour négocier. Ça n’aura pas d’influence sur les prix, mais ça va simplifier les relations entre tous, aider à la prise de décision et fluidifier le marché." Cette base de données accessible à tous risque simplement d'impacter les personnes qui souhaiteraient vendre leur bien au-dessus du prix du marché (ce qui est déjà un pari difficilement réalisable dans les faits).

Par ailleurs, de nombreuses informations permettant d'évaluer la valeur d'un bien sont manquantes. "Le marché peut évoluer très vite, que ce soit en zone tendue ou pas, donc il ne faut pas se fier uniquement à ces données-là et il faut rappeler aussi que le nombre de mètres carrés et la localisation ne font pas tout le prix du bien, chaque bien est unique.", expliquait Pierre Madec, économiste à l’OFCE, et spécialiste de l’immobilier à FranceTVInfo. Il faut donc prendre cette nouvelle base de données telle quelle est, une source d'informations ouverte à tous.

Une base de données sur les transactions immobilières pour connaître le passif de son bien

Dernier point sur lequel cette nouvelle base de données pourra s'avérer utile : elle permettra de connaître le passé de son bien. En effet, aux États-Unis, il est possible de consulter des archives en ce qui concerne un bien immobilier et ainsi savoir qui y a vécu et combien de temps depuis sa construction.

En France, c'est un peu différent. Jusqu'ici, il était possible de rencontrer les propriétaires avant achat, mais difficile d'en savoir plus sur l'histoire du bien. Avec cette base de données, on pourra avoir un certain éclairage sur ce point. Malheureusement, les données ne remontent que jusqu'à 2014, l'histoire risque donc d'être courte.

En fait, la principale information notable est qu'il existe désormais la possibilité pour les particuliers d'en apprendre plus sur le prix réel des biens immobiliers vendus sur le territoire. Il faut également saluer cette initiative de l’État qui consent enfin à partager certaines données qui étaient jusque-là inaccessibles.

Des recettes fiscales de l’Etat en hausse ?

L’accès à ce site a aussi permis de découvrir que les prix affichés n’étaient pas tous « net vendeur », sans droits de mutation (DMTO) et frais d’agence. Ce qui a pour conséquence un accroissement des recettes fiscales de l’Etat. Explications.

Les notaires ont comparé leurs prix à ceux de la base de données et ont vu que 34% étaient différents des leurs. Certains incluaient donc les frais d’agence. Or, si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, le calcul des droits de mutation va se baser sur ce prix, frais d’agence compris. L’assiette taxable augmente donc et l’Etat pourrait gagner 600 millions d’euros de plus de recettes fiscales (Une part des DMTO est reversé à l’Etat par les départements).

Pourquoi ces différences et donc cette conséquence ? Depuis janvier 2017 et la loi Alur, les agences sont obligées d’afficher le montant de leur commission. Plutôt que de l’afficher séparément elles présentent un prix de vente incluant ses frais, un prix que va payer l’acheteur et qui sert de base pour les taxes !

Marre de vivre en appartement, vous avez pensé à habiter dans une péniche ? Avant de déménager il faut prendre en compte de nombreux paramètres. On…
19 juil 2019
Immobilier
L’État vient de publier les données concernant toutes les transactions immobilières ayant eu lieu ces cinq dernières années. Une transparence qui…
10 juil 2019
Immobilier
L’acheteur a des obligations financières Au moment de l’achat, l’acheteur doit payer le prix du bien ainsi que les frais annexes, notamment les…
15 juil 2019
Lois
L’annonce immobilière qui décrira le bien en vente doit être la plus claire possible. De plus la Loi Alur réglemente celle-ci : doit apparaitre…
09 juil 2019
Lois