Acheter en viager : avantages et inconvénients

Acheter en viager permet d’élargir son patrimoine grâce à un investissement immobilier possible avec un petit capital de départ qui permettra de financer le bouquet.

Le viager peut être financièrement intéressant pour l’acquéreur quand le cumul des versements des rentes viagères ne dépasse pas 50 % de la valeur vénale du bien immobilier (valeur de marché du bien au moment du décès du crédirentier).

Le logement acheté est généralement moins cher pour l'acquéreur car il affiche une décote (en fonction âge, sexe, lieu …). Le bouquet (somme à payer au début du contrat de vente) correspond en général à 30% du prix du bien.

Cette vente est soumise au principe d'aléa. Ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature du contrat pour quel montant le bien sera acquis. Les frais de notaire à payer sont réduits car calculés non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur occupée, donc décotée.

Lors de la déclaration d’impôt, pour l’IFI, la valeur déclarée au fisc est celle de la nue-propriété du bien, pas sa valeur en pleine propriété. Ce qui peut permettre d’augmenter son patrimoine sans devoir verser d’IFI.

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Quels sont les inconvénients de l'achat en viager ?

Acheter en viager a aussi des inconvénients. Cette opération immobilière ne permet pas d'obtenir des déductions fiscales. Le débirentier doit attendre le décès du crédirentier pour récupérer le logement, sauf en cas de viager libre. Dans ce cas la rente est plus élevée mais il est possible de louer le bien pour compenser cette dépense.

Dans un viager occupé il n’y a pas de jouissance du bien ni de revenu locatif à en tirer. De plus si l’acheteur décède avant le vendeur, le contrat passe alors aux héritiers, s’ils acceptent l’héritage. Ces derniers doivent continuer à payer la rente jusqu’au décès du crédirentier.

Pour diminuer les risques de cet investissement à moyen terme (10 - 15 ans) il est conseiller de bien cibler les zones géographiques où le prix de l'immobilier augmentera plus tard.

Il est assez difficile à financer un achat en viager à cause de la garantie du prêt. En effet l’acheteur ne peut demander une garantie sur un bien qui ne lui appartient pas en propre. Il est possible de proposer « une garantie déplacée », c’est-à-dire de garantir un prêt avec un autre bien immobilier de l’acheteur.

Une autre solution pour obtenir la somme qui servira à payer le bouquet au crédirentier est de demander un prêt de trésorerie hypothécaire ou pth.

N'hésitez à contacter Crédigo pour votre projet d’achat en viager au 03 22 66 24 68.