Acheter en viager : avantages et inconvénients pour le débirentier

Le viager est une forme de vente spécifique où un bien immobilier est vendu à un acheteur à un prix forfaitaire, avec le droit pour le vendeur de continuer à vivre dans ce bien jusqu'à sa mort.

Il est assez difficile à financer un achat en viager à cause de la garantie du prêt. En effet l’acheteur ne peut demander une garantie sur un bien qui ne lui appartient pas en propre. Il est possible de proposer « une garantie déplacée », c’est-à-dire de garantir un prêt avec un autre bien immobilier de l’acheteur.

Une autre solution pour obtenir la somme qui servira à payer le bouquet au crédirentier est de demander un prêt de trésorerie hypothécaire ou pth. Certains de nos partenaires bancaires proposent ce type de prêt.

La banque pourra aussi demander un nantissement sur les fonds et l’épargne de l’emprunteur, comme sur une assurance-vie. L’établissement bancaire demandera également au besoin une caution.

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Est-ce intéressant d'acheter en viager ?

Le viager est un contrat aléatoire avec une chance de gain mais aussi un risque de perte. Acheter en viager, c’est parier sur la date de décès du vendeur pour que l’investissement soit intéressant. Plus le crédirentier meurt jeune ou vite, moins le débirentier versera de rentes, et donc plus l’opération sera avantageuse.

Acheter en viager permet d’élargir son patrimoine grâce à un investissement immobilier possible avec un petit capital de départ. Bien sûr il faut avoir du temps devant soi et des capacités de placement à long terme. C’est aussi un pari sur le fait que le cumul des rentes viagères ne dépasse pas 50 % de la valeur vénale du bien immobilier (valeur de marché du bien au moment du décès du crédirentier).

Le logement acheté est généralement moins cher pour l'acquéreur car il affiche une décote (en fonction âge, sexe, lieu …). Le bouquet (somme à payer au début du contrat de vente) correspond en général à 30% du prix du bien.

Cette vente est soumise au principe d'aléa. Ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature du contrat pour quel montant le bien sera acquis.

Les frais de notaire à payer sont réduits car calculés non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur occupée, donc décotée.

Lors de la déclaration d’impôt, pour l’IFI, la valeur déclarée au fisc est celle de la nue-propriété du bien, pas sa valeur en pleine propriété. Ce qui peut permettre d’augmenter son patrimoine sans devoir verser d’IFI.

Risques et inconvénients de l'achat en viager : quel sont les pièges de ce type de vente ?

Acheter en viager a aussi des inconvénients. Cette opération immobilière ne permet pas d'obtenir des déductions fiscales. Le débirentier doit attendre le décès du crédirentier pour récupérer le logement, sauf en cas de viager libre. Dans ce cas la rente est plus élevée mais il est possible de louer le bien pour compenser cette dépense.

Dans un viager occupé il n’y a pas de jouissance du bien ni revenu locatif à en tirer. L’investissement a donc un cashflow négatif. De plus si l’acheteur décède avant le vendeur, le contrat passe alors aux héritiers, s’ils acceptent l’héritage. Ces derniers doivent continuer à payer la rente jusqu’au décès du crédirentier.

Pour diminuer les risques de cet investissement à moyen terme (10 - 15 ans ) il est conseiller de bien cibler les zones géographiques où le prix de l'immobilier augmentera plus tard.

Comment fonctionne un viager libre et occupé ?

Le fonctionnement n'est pas exactement le même si le viager est dit libre ou occupé. Mais ce qui ne change pas c'est que la base est bien un contrat pour acheter un bien immobilier, avec quelques clauses différentes.

Dans le viager libre

Le vendeur n'occupe plus la maison après la signature de l'acte de vente. L'acquéreur dispose alors entièrement du bien mais, en contrepartie, il doit s'acquitter et payer de tous les travaux, charges et frais d'entretien, en plus de payer une rente viagère.

Dans le viager occupé

Le plus souvent, dans ce type de viager le vendeur peut souhaiter se réserver un droit d'usage et d'habitation du bien jusqu'à son décès. Dans ce cas, les droits de mutation sont calculés non pas sur la valeur marchande du bien, mais sur une valeur réduite après l'application d'une " décote " pour tenir compte du droit d'usage et d'habitation. L'acheteur doit payer les frais liés aux gros travaux, comme le ferait un propriétaire avec son locataire. Idem pour les impôts locaux le débirentier paie la taxe foncière mais pas celle d'habitation ou d'enlèvement des ordures ménagères...

Qui peut acheter un bien en viager libre ou occupé ?

Tout le monde peut acheter en viager, à condition de respecter certains critères, comme avoir au moins 18 ans, avoir la capacité juridique de signer un contrat, ne pas être sous le joug d'une tutelle, mais aussi que la date du décès du vendeur soit imprévisible.

L’achat viager en famille est envisageable mais assez mal vu par l’administration fiscale (qui y voit une donation de son vivant déguisée).

Depuis 2006 le prêt viager hypothécaire est une alternative au viager, qui s'adresse plus au vendeur d'un bien immobilier qu'à un acheteur. Mais ce type de prêt repose aussi sur le principe de l'aléa : le remboursement de la dette cesse au décès de l'emprunteur.

N'hésitez à contacter Crédigo pour votre projet d’achat en viager au 03 22 66 56 56.