Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

Lorsque l'on est un retraité de plus de 65 ans, rares sont les solutions proposées pour améliorer sa situation financière mis à part la mise en place d'un crédit à la consommation supplémentaire ou d'un rachat de crédit hypothécaire. Certaines banques ou organismes de crédit, partenaires de Crédigo, proposent le prêt viager hypothécaire pour remédier à cela.

Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ? Définition

Cette offre permet aux personnes de plus de 65 ans propriétaires d'un logement, d'emprunter une somme d'argent, tout en restant légalement propriétaire du bien mis en garantie. Cela permet d'améliorer ses revenus ou financer un projet personnel (mais pas un projet professionnel).

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C'est une combinaison de la vente en viager et du prêt hypothécaire. L'emprunteur obtient donc un prêt garanti par une hypothèque sur son bien immobilier. A ne pas confondre avec une vente en viager ou une hypothèque classique (Une personne qui contracte une hypothèque classique doit rembourser le prêteur sinon son bien sera saisi.)

Conditions, taux d'intérêt, notaire... Comment fonctionne un prêt viager hypothécaire ?

• la valeur du bien qui devra être déterminée par un expert choisi par l'emprunteur ou l'organisme prêteur. L'estimation servira de base au montant du crédit.
• l'âge de l'emprunteur : plus l'emprunteur est jeune, plus le montant pourra être important.
• son sexe : les hommes, ayant une espérance de vie moins longue que les femmes (79 ans pour les hommes et 85,1 ans pour les femmes en 2016), sont ainsi favorisés par le système du viager hypothécaire.

Si la demande est acceptée, le capital proposé variera en fonction de la valeur du bien, en général 15% à 75% de la valeur du bien immobilier. Le prêteur devra fixer un taux d'intérêt (TAEG) qui servira en cas de remboursement anticipé ou si les héritiers souhaitent conserver le bien. Le prêteur est libre de fixer son taux qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur).

Ce type de prêt ne nécessite pas de questionnaire médical, de justificatif de revenus (sans condition de ressources) ni même de limite d’âge. Il n'y a pas d'obligation de prendre une assurance habitation, ni d'assurer le prêt. Le logement qui sert de garantie doit être un bien à usage exclusif d'habitation, pas à usage professionnel. Ce bien peut être une résidence principale, secondaire ou un bien loué.

Comment est habituellement remboursé le prêt hypothécaire viager à la banque ?

Il existe deux possibilités : le prêt avec remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat et le prêt avec remboursement périodique des intérêts tout au long du contrat.

• Ce produit permet à l'emprunteur de ne pas verser de mensualités de remboursement tout en améliorant ses revenus. Il n'a aucune obligation légale de rembourser le prêt de son vivant, ni le capital, ni les intérêts. Dans ce cas, les banques se remboursent au décès de l'emprunteur, en vendant le bien.

Personne ne rembourse le prêt viager hypothécaire. Ni l'emprunteur, ni ses héritiers. Au décès de l'emprunteur, la banque se rembourse directement avec le bien hypothéqué. Le viager hypothécaire permet ainsi aux héritiers de ne pas avoir à supporter le remboursement d'un prêt après le décès de l'emprunteur. Ils reçoivent également la différence entre le prix de vente du bien et le montant du capital du viager hypothécaire.

Si cette différence est négative, ils sont protégés de l'endettement, puisque la banque supporte la perte et ne peut rien leur réclamer. Cependant, si les héritiers le souhaitent, ils peuvent récupérer le bien hypothéqué en remboursant le crédit.

• L'emprunteur, selon son âge, peut aussi opter aussi pour le prêt avec remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat ou le prêt avec remboursement périodique des intérêts tout au long du contrat.

Le montant des échéances périodiques d'intérêts doit être précisé dès le départ lors de la signature du contrat. Il faudra rembourser ces échéances pendant la durée du prêt.

Quand prend fin le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt prend fin au décès de l'emprunteur, à la fin du remboursement du prêt à l'établissement financier, avant la date d'échéance en cas de remboursement anticipé ou à la vente du bien.

Frais de dossier, acte notarié : quel est le coût d'un prêt viager hypothécaire ?

Un acte notarié (légal et enregistré) doit être fait devant notaire et il sera à la charge de l'emprunteur. Idem pour les frais d'expertise pour l'estimation

Avant d'opter pour ce type de prêt, il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.

Autre coût à ne pas oublier, ceux de l'entretien de la maison hypothéquée : l'emprunteur doit entretenir le bien (ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin...).

En cas de mauvais entretien, le créancier peut réclamer le remboursement anticipé du prêt. Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Ce sera une preuve de l'état du bien et de ses équipements.

Il est possible de mettre en location le bien hypothéqué mais il faut un accord écrit du créancier.