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Le prêt viager hypothécaire pour les personnes âgées

Définition du prêt viager hypothécaire

Vieux couple signe projet viager

Le prêt viager hypothécaire est une combinaison de la vente en viager et du prêt hypothécaire. Ce type de financement permet aux personnes de plus de 65 ans pleinement propriétaires de leur logement, d'emprunter une somme d'argent, tout en restant légalement propriétaire du bien mis en garantie.

Vous pouvez rester vivre dans votre résidence principale même si ce bien est apporté en garantie, et que celui-ci est destiné un jour à être vendu pour rembourser le prêt qui aura été accordé.

Le bien apporté en garantie hypothécaire sera en effet vendu au décès de l’emprunteur. Le prêteur sera alors remboursé par le prix de la vente, du capital prêté et des intérêts.

Quel montant obtenir avec un prêt viager hypothécaire ?

L'emprunteur peut effectuer une demande de prêt auprès de l’établissement spécialisé, qui fixera alors le montant du prêt en fonction de 3 critères :
  • La valeur du bien qui devra être déterminée par un expert choisi par l'emprunteur ou l'organisme prêteur. L'estimation servira de base au montant du crédit.
  • L’âge de l'emprunteur : l'emprunteur devra être majeur. Plus tôt est demandé le prêt viager hypothécaire, plus le montant accordé pourra être important.
  • Son sexe : les hommes, ayant une espérance de vie moins longue que les femmes (environ 80 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes en 2023), sont ainsi favorisés par le système du viager hypothécaire.

En fonction de ces critères, du profil de l’emprunteur, des caractéristiques du bien, le prêteur établira une quotité hypothécaire qui sera appliqué à la valeur vénale du bien expertisé. Ce calcul permettra d’obtenir le montant pouvant être accordé en prêt.

Les sommes prêtées se situent généralement dans une fourchette entre 15% et 80% de la valeur du bien apporté en garantie.

Une fois le prêt accordé, le capital prêté peut être débloqué de deux façons :
  • Soit en un seul versement.
  • Soit par des versements périodiques, souvent semestriellement.

Le remboursement quant à lui pourra avoir lieu soit en une fois, le capital et les intérêts seront alors payés au prêteur à la fin du prêt, soit par un versement périodique des intérêts.

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Les avantages du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire présente les avantages suivants :
  • Pas de questionnaire médical,
  • Pas de justificatif de revenus. Le prêteur n’examinera pas la capacité de remboursement de l’emprunteur car le prêt est garanti par un bien immobilier.
  • Pas de limite d’âge.
  • L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire.

Il faudra néanmoins que logement qui sert de garantie soit un bien à usage exclusif d'habitation, et non à usage professionnel.

Ce bien peut être une résidence principale, une résidence secondaire et même un bien servant d’investissement locatif.

A noter qu’il ne faudra pas que le bien apporté en garantie soit détenue par une SCI.

Un prêt viager hypothécaire pour quels projets ?

La somme obtenue avec le prêt viager hypothécaire est libre d’utilisation. Cette somme constitue une trésorerie que l’emprunteur peut utiliser comme il le souhaite, le prêt est non affecté.

On peut donc imaginer que ce capital puisse servir à :
  • Financer l’aménagement de l’habitation, la réalisation de travaux, comme adapter une salle de bain aux normes PMR,
  • Pour améliorer son niveau de ressources financières,
  • Pour payer les frais d’une maison de retraite, d’un EHPAD, …
  • Permettre une donation à ses enfants ou petits-enfants, pour les aider à constituer un apport pour un achat immobilier,
  • Financer un achat de loisir, comme un camping-car, un avion, un bateau, …

Comment rembourser le prêt viager hypothécaire ?

Il existe deux possibilités pour rembourser le prêt viager hypothécaire :
  • Le remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat
  • Le remboursement périodique des intérêts tout au long du prêt.

Le prêt viager hypothécaire permet à l'emprunteur de ne pas verser de mensualités de remboursement tout en améliorant ses revenus. L’emprunteur n'a aucune obligation légale de rembourser le prêt de son vivant, ni le capital, ni les intérêts. Dans ce cas, les banques se remboursent au décès de l'emprunteur, en vendant le bien.

Si personne (ni l'emprunteur, ni ses héritiers) ne rembourse le prêt viager hypothécaire à son terme, au décès de l'emprunteur, l’établissement prêteur se rembourse directement avec le bien hypothéqué. Le viager hypothécaire permet ainsi aux héritiers de ne pas avoir à supporter le remboursement d'un prêt après le décès de l'emprunteur.

L'emprunteur, selon son âge, peut aussi opter aussi pour le prêt avec remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat ou le prêt avec remboursement périodique des intérêts tout au long du contrat.

Comme pour un prêt classique, des intérêts seront dus. Le prêteur devra fixer le taux d’emprunt, ainsi que le taux d'intérêt (TAEG) qui servira en cas de remboursement anticipé ou si les héritiers souhaitent conserver le bien.

Le montant des échéances périodiques d'intérêts doit être précisé dès le départ lors de la signature du contrat. Il faudra rembourser ces échéances pendant la durée du prêt.

Le prêteur est libre de fixer son taux qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur) et ce taux devra respecter les limites posées par le taux d’usure.

Les obligations de l’emprunteur dans le cadre du prêt viager hypothécaire

Certaines obligations existent pour l’emprunteur, ce dernier devra :
  • Entretenir le bien : le bien apporté en garantie ne devra pas être laissé à l’abandon, il faudra donc le conserver, et veiller à ce que l’état de l’habitation qui aura été constaté pour définir la valeur vénale du bien et acté à l’expertise reste conforme. En cas de mauvais entretien, le créancier peut réclamer le remboursement anticipé du prêt. Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Ce document servira de preuve de l'état du bien et de ses équipements.
  • Rembourser les intérêts : il s’agit du cas où il est convenu le paiement périodique des intérêts, et non au terme du prêt. Le taux d’intérêt est souvent élevé dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire. Cela est dû au fait que le taux étant calculé sur le montant prêté et l’âge de l’emprunteur, plus le montant est important est la durée de vie longue, plus les intérêts à payer seront élevés.
  • Vivre dans le bien apporté en garantie hypothécaire si la résidence principale est l’objet de la garantie. Il pourra être possible de louer ce bien, mais il faudra alors l’accord du prêteur.

Quand prend fin le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire pourra prendre fin dans différentes situations :
  • au décès de l'emprunteur, la vente du bien permettra de rembourser le prêt ;
  • au décès de l’emprunteur, les héritiers décident de rembourser le prêt viager hypothécaire (la dette appartenant au passif successoral),
  • à la fin du remboursement du prêt à l'établissement financier, l’emprunteur n’est pas décédé, mais a pu rembourser l’emprunt ;
  • par le remboursement anticipé du prêt ;
  • à la vente du bien (l’emprunteur restant pleinement propriétaire du bien, il peut décider de vendre ce bien pour rembourser le prêt).

Le rôle du notaire dans un prêt viager hypothécaire

S’agissant d’un acte hypothécaire, il faudra passer devant un notaire. Des frais de notaire et de publication de l’acte seront donc à prévoir et seront à la charge de l'emprunteur. Les frais d'expertise pour l'estimation du bien apporté en garantie du prêt viager hypothécaire seront également à supporter par l’emprunteur.

A qui s’adresser pour demander un prêt viager hypothécaire ?

Seuls des établissements financiers spécialisés proposent le prêt viager hypothécaire. Nous sommes intermédiaires en opération de banque depuis 1998. Nous avons par ailleurs noué des partenariats avec des établissements spécialisés dans les financements atypiques, comme le prêt personnel hypothécaire et le prêt viager hypothécaire.

N’hésitez pas à nous adresser votre demande via notre formulaire en ligne. Un de nos conseillers vous recontactera fin de discuter avec vous de votre projet.

Article mis à jour le