Le prêt viager hypothécaire pour les séniors propriétaires

Le prêt viager hypothécaire est une combinaison de la vente en viager et du prêt hypothécaire. Ce type de financement permet aux personnes de plus de 60 ans pleinement propriétaires de leur logement, d'emprunter une somme d'argent, tout en restant légalement propriétaire du bien mis en garantie.

La somme obtenue avec le prêt viager hypothécaire est libre d’utilisation. Cette somme constitue une trésorerie que vous pouvez utiliser comme vous le souhaitez, le prêt est non affecté. Une somme correspondant au bouquet sera versée au moment de la conclusion du contrat de viager, puis des versements échelonnés sous forme de rentes seront effectués jusqu’au décès du vendeur.

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On peut donc imaginer que ce capital puisse servir à :

• Financer l’aménagement de l’habitation, la réalisation de travaux, comme adapter une salle de bain aux normes PMR,
• Pour améliorer son niveau de ressources financières,
• Pour payer les frais d’une maison de retraite, d’un EHPAD, …
• Permettre une donation à ses enfants ou petits-enfants,
• Financer un achat de loisir, comme un camping-car, un avion, un bateau, …
• Financer ses droits de succession de son vivant,
• …

Quels sont les avantages du prêt viager hypothécaire ?

Quand on est sénior, il devient difficile d’obtenir un prêt de la part des établissements bancaires. En étant propriétaire, vous pouvez utiliser votre bien immobilier comme garantie pour obtenir un prêt de trésorerie hypothécaire par exemple, notamment sous la forme d’un viager hypothécaire.

Différents avantages sont attachés à ce type de prêt et vous concernent directement car :

• Il n’y a pas besoin de répondre à un questionnaire médical, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire.
• Pas de justificatif de revenus.
• Pas de limite d’âge.

Il faudra néanmoins que logement qui sert de garantie soit un bien à usage exclusif d'habitation, et non à usage professionnel.

Ce bien peut être une résidence principale, une résidence secondaire et même un bien servant d’investissement locatif. A noter qu’il ne faudra pas que le bien apporté en garantie soit détenue par une SCI.

Un autre avantage de vendre en viager est que ce type de vente vous permet de rester vivre dans votre résidence principale, même si ce bien est apporté en garantie.

Le bien apporté en garantie hypothécaire sera en effet vendu au décès de l’emprunteur pour rembourser le prêt. Le prêt viager hypothécaire est un prêt in fine.

Quel montant obtenir avec un prêt viager hypothécaire ?

L'emprunteur peut effectuer une demande de prêt auprès de l’établissement spécialisé, qui fixera alors le montant du prêt. 

Le montant du prêt fixé varie en fonction de 3 critères :

• La valeur du bien qui devra être déterminée par un expert choisi par l'emprunteur ou l'organisme prêteur. L'estimation servira de base au montant du crédit.
• L’âge de l'emprunteur : l'emprunteur devra être majeur. Plus tôt est demandé le prêt viager hypothécaire, plus le montant accordé pourra être important.
• Son sexe : les hommes, ayant une espérance de vie moins longue que les femmes (environ 80 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes en 2023), sont ainsi favorisés par le système du viager hypothécaire.

En fonction de ces critères, du profil de l’emprunteur, des caractéristiques du bien, le prêteur établira une quotité hypothécaire qui sera appliqué à la valeur vénale du bien expertisé. Ce calcul permettra d’obtenir le montant pouvant être accordé en prêt.

Une fois le prêt accordé, le capital prêté peut être débloqué de deux façons :

• Soit en un seul versement.
• Soit par des versements périodiques, souvent semestriellement.

Le remboursement, quant à lui, pourra avoir lieu soit en une fois, le capital et les intérêts seront alors payés au prêteur à la fin du prêt, soit par un versement périodique des intérêts.

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Comment rembourser le prêt viager hypothécaire ?

Il existe deux possibilités pour rembourser le prêt viager hypothécaire :

• Le remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat
• Le remboursement périodique des intérêts tout au long du prêt.

Le prêt viager hypothécaire permet à l'emprunteur de ne pas verser de mensualités de remboursement, tout en améliorant ses revenus. L’emprunteur n'a aucune obligation légale de rembourser le prêt de son vivant, ni le capital, ni les intérêts. Dans ce cas, le remboursement se fera au décès de l'emprunteur, en vendant le bien.

Si personne (ni l'emprunteur, ni ses héritiers) ne rembourse le prêt viager hypothécaire à son terme, au décès de l'emprunteur, l’établissement prêteur se rembourse directement avec le bien hypothéqué. Le viager hypothécaire permet ainsi aux héritiers de ne pas avoir à supporter le remboursement d'un prêt après le décès de l'emprunteur.

L'emprunteur, selon son âge, peut aussi opter aussi pour le prêt avec remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat ou le prêt avec remboursement périodique des intérêts tout au long du contrat.

Comme pour un prêt classique, des intérêts seront dus. Le prêteur devra fixer le taux d’emprunt, ainsi que le taux d'intérêt qui servira en cas de remboursement anticipé ou si les héritiers souhaitent conserver le bien.

Le montant des échéances périodiques d'intérêts doit être précisé dès le départ lors de la signature du contrat. Il faudra rembourser ces échéances pendant la durée du prêt.

Le prêteur est libre de fixer son taux, qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur) et ce taux devra respecter les limites posées par le taux d’usure.

Quels sont les obligations de l’emprunteur dans le cadre du prêt viager hypothécaire ?

Certaines obligations existent pour l’emprunteur, ce dernier devra :

• Entretenir le bien : le bien apporté en garantie ne devra pas être laissé à l’abandon, il faudra donc le conserver, et veiller à ce que l’état de l’habitation qui aura été constaté pour définir la valeur vénale du bien et acté à l’expertise reste conforme. En cas de mauvais entretien, le créancier peut réclamer le remboursement anticipé du prêt. Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Ce document servira de preuve de l'état du bien et de ses équipements.
• Rembourser les intérêts : il s’agit du cas où il est convenu le paiement périodique des intérêts, et non au terme du prêt. Le taux d’intérêt est souvent élevé dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire. Cela est dû au fait que le taux étant calculé sur le montant prêté et l’âge de l’emprunteur, plus le montant est important est la durée de vie longue, plus les intérêts à payer seront élevés.
• Vivre dans le bien apporté en garantie hypothécaire si la résidence principale est l’objet de la garantie. Il pourra être possible de louer ce bien, mais il faudra alors l’accord du prêteur.

Quand prend fin le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire pourra prendre fin dans différentes situations :

• Au décès de l'emprunteur, la vente du bien permettra de rembourser le prêt ;
• Au décès de l’emprunteur, les héritiers décident de rembourser le prêt viager hypothécaire (la dette appartenant au passif successoral),
• A la fin du remboursement du prêt à l'établissement financier, l’emprunteur n’est pas décédé, mais a pu rembourser l’emprunt ;
• Par le remboursement anticipé du prêt ;
• A la vente du bien (l’emprunteur restant pleinement propriétaire du bien, il peut décider de vendre ce bien pour rembourser le prêt).

Quel est le rôle du notaire dans un prêt viager hypothécaire ?

S’agissant d’un acte hypothécaire, il faudra passer devant un notaire. Des frais de notaire et de publication de l’acte sont donc à prévoir et sont à la charge de l'emprunteur. Les frais d'expertise pour l'estimation du bien apporté en garantie du prêt viager hypothécaire sont également à supporter par l’emprunteur.

A qui s’adresser pour demander un prêt viager hypothécaire ?

Adressez-nous votre demande d’étude gratuite. Notre service patrimonial vous recontactera afin de constituer votre dossier et examiner la possibilité de vous obtenir le financement recherché.