Comment acheter un bien déjà occupé et loué ?

Vous voulez faire l'acquisition d'un logement déjà loué ? Vous pouvez opter entre plusieurs solution de financement pour cet achat : crédit immobilier, prêt de trésorerie hypothécaire ou rachat de crédit.

Si le prix du logement dépasse les 75.000 euros, il faudra opter pour un crédit immobilier, sinon il s'agira d'un crédit à la consommation un prêt personnel non affecté ou affecté selon votre choix.

Le rachat de crédit avec trésorerie ou un rachat de crédit est une autre solution. Vous pouvez regrouper vos crédits immo et conso en cours et aussi demandant une trésorerie complémentaire à la banque, vous pourrez financer votre projet.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier (maison principale ou secondaire...), vous pourrez obtenir une somme plus importante avec le prêt personnel hypothécaire. Votre bien, dont vous êtes pleinement propriétaire, sera demandée en garantie.

Nos partenaires bancaires proposent des solutions de financement adaptées à vitre situation. N'hésitez pas à faire une simulation en ligne ou à contacter un conseiller Crédigo au 03 22 66 56 56.

Pour acheter un logement déjà loué, les démarches sont les mêmes que pour un crédit immobilier classique. De plus les banques apprécient ce type d'achat, plus sécurisant car il n'y a moins de risque financier (les loyers rentrent de suite) et il n'y a de vacances de locataires.

Avantages/ inconvénients : Pourquoi acheter un bien loué ?

La vente avec le contrat de bail associé ou "vente occupée" est une bonne stratégie immobilière quand les prix des biens sont élevés dans un secteur demandé.

• On connait déjà le locataire en place mais on doit bien se renseigner avant l'achat sur l'historique des paiements de loyers, l'absence ou non de contentieux en cours, les incidents de paiement...
• On connaît déjà le taux de rentabilité et il n'y a pas de carence locative.
• Le prix du logement loué va subir une décote, une baisse, car il est occupé et pas libre de suite. (Voir plus bas)

• Le dépôt de garantie versé par le locataire à l'ancien propriétaire devra être reversé au locataire, quand celui-ci fera sa sortie des lieux, Ce sera donc à la charge du nouveau propriétaire. Ce dernier doit donc bien vérifier que le dépôt de garantie lui ait été transféré ou non au moment de la vente. Le contrat de cautionnement solidaire conclu en garantie du bail se transmet également, à moins de disposition contraire prévue dans ce contrat.
• Il est conseillé de prendre une assurance loyer impayé pour éviter les incidents de paiement. Il faut aussi bien étudier le contrat de location (la durée du bail restant, les clauses prévues), le montant du loyer (s'il peut être augmenté au pas avec l'indice de référence IRL, s'il correspond bien au marché actuel).
• Attention à l'âge du locataire, notamment s'il a plus 65 ans et à son ancienneté dans les lieux : il est alors très protégé, notamment par la loi Alur.

Acheter un bien immobilier occupé par un locataire est donc une stratégie d'investissement immobilier permettant de percevoir des revenus réguliers de suite, Cette opération locative clé en main peut être un investissement à long terme pour les acheteurs cherchant à payer le bien un peu moins cher et qui attendront la fin du bail pour le récupérer afin de l’occuper (dans le cas des expatriés par exemple).

Bon à savoir : Essayez de demander un remboursement différé du crédit de quelques mois. Durant cette période, vous encaisserez les loyers, que vous placerez pour reconstituer l'apport effectué pour l'achat. Cela fera ensuite une trésorerie bien utile en cas de travaux ou autres dépenses.

Comment se passe la vente et l'achat d'un bien loué avec un locataire en place ?

Il faut donc demander un prêt immobilier classique pour financer ce type d'achat. Le dossier est étudié par la banque qui peut prendre en compte les futurs loyers. Les loyers doivent si possible couvrir les mensualités du prêt.

Si le bail est en cours, le locataire a un droit de préemption sur le logement : il est prioritaire pour faire une offre d'achat. Si aucune offre n'est faîte, le locataire devra permettre les visites du bien.

Une fois la vente effectuée, le nouveau bailleur prend contact avec le locataire pour l’informer du changement. Légalement, l'ancien propriétaire n'est pas obligé de prévenir le locataire de la vente du logement.

Lors de la signature de l'acte de vente devant le notaire, un avenant au bail est signé (avec les coordonnées du nouveau propriétaire). Le même bail est conservé et le nouveau bailleur ne peut pas imposer de nouvelles conditions, de nouvelles garanties ou cautions au locataire. Ce dernier a le droit de rester dans les lieux, on ne peut pas l'obliger à quitter les lieux.

Si un conflit sur le paiement des loyers est en cours au moment de la vente, sa résolution se poursuit entre les deux parties concernées et pas avec le nouveau propriétaire. Les éventuels loyers impayés avant l’achat ne seront pas récupérés par le nouveau bailleur.

Comment calculer le prix de vente d'un appartement ou maison loué ?

Le prix de vente d'un bien occupé subit une décote qui peut aller de 5 à 15 % selon la durée du bail restant à courir (un bail dure 3 ans). Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.

Attention : la décote est moindre quand le logement est meublé (car c'est ici un bail plus court et donc on peut récupérer son bien plus vite) .

L'acheteur n'aura pas de travaux à payer de suite mais devra prévoir quand même une remise en état à faire plus tard, et notamment si le DPE n'est pas bon.

Comme nous l'avons déjà dit plus haut, il faut bien prendre en compte le dépôt de garantie dans le prix de vente. En effet l’acheteur, nouveau bailleur, devra restituer le dépôt de garantie au moment de la fin du bail,sauf si une clause du bail indique que la caution est réservée au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat.

Comment récupérer un logement loué pour y habiter, casser le bail actuel et donner congé aux occupants des lieux ?

Pour récupérer le logement pour s'y installer ou y loger un proche, il faudra être patient et bien respecter les délais prévus par la loi. Si le logement est loué vide il faut donner congé au locataire en respectant les échéances et le préavis. Le logement repris doit servir ensuite de résidence principale au propriétaire ou à un de ses proches.

Le congé pour reprise pourra être délivré à l’échéance du bail, Mais il y a une exception : lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'achat. Ce qui rallonge le temps d'attente avant d'entrer dans les lieux (comme le prévoit la loi Alur).

Si le bien loué est meublé le nouvel acquéreur peut demander au locataire de partir à la fin du bail (donc tous les ans) : le préavis est de 3 mois ici.

Il est impossible de donner congé pour vendre avant le premier renouvellement du bail à échéance (pour 3 ou 6 ans). Si la fin du bail intervient après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'à l'échéance suivante. Il faut aussi respecter un préavis de six mois.

Si vous devez céder votre logement rapidement, il ne reste pas alors d'autres solutions que de revendre votre bien loué avec une décote.