Acheter un bien déjà loué : nos conseils

Vous souhaitez faire l'acquisition d'un logement déjà loué ? Vous avez plusieurs solutions de financement possibles pour acheter votre logement : le crédit immobilier ou le prêt hypothécaire même s'il est actuellement est loué.

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier (maison principale ou secondaire...), vous pouvez obtenir une somme plus importante avec le prêt personnel hypothécaire. Le bien, dont vous êtes pleinement propriétaire, sera demandée en garantie.

Je demande un crédit immobilier

Pour acheter un logement déjà loué, les démarches sont les mêmes que pour un crédit immobilier classique. Le locataire verse (normalement) ces loyers au propriétaire bailleur qui a mis en vente son bien. En devenant le nouveau propriétaire, vous serez donc le nouveau bailleur de ce locataire. Les loyers vous seront versés

Comment calculer le prix de vente d'un appartement ou maison déjà loué ?

Le prix de vente d'un bien occupé subit une décote qui peut aller de 5 à 15 %, voire plus selon la durée du bail restant à courir (un bail dure 3 ans). La décote est moins importante quand le logement est meublé car dans ce cas de figure, le bail plus court et donc vous pouvez récupérer votre bien plus vite.

Vous n'aurez pas de travaux à payer tout de suite mais des travaux de remise en état seront à prévoir plus tard, notamment si le DPE (diagnostic de performance énergétique) n'est pas bon.

Pourquoi acheter un bien loué ?

Acheter un bien immobilier occupé par un locataire est une stratégie d'investissement immobilier permettant de percevoir des revenus réguliers immédiats. Cette opération locative clé en main peut être un investissement à long terme si vous cherchez à payer le bien un peu moins cher en attendant la fin du bail pour le récupérer et l’occuper.

Les avantages d'acheter un bien loué sont :

• Vous connaissez déjà le locataire en place,
• Vous connaissez déjà le taux de rentabilité et il n'y a pas de carence locative,
• Vous n'avez pas besoin de rechercher un nouveau locataire,
• Le prix du logement loué va subir une décote, une baisse, car il est occupé et non libre de suite.

Les points importants à bien vérifier avant d'acheter un bien en location :

Il faut aussi bien prendre en compte le dépôt de garantie dans le prix de vente. En effet, le nouveau bailleur devra restituer le dépôt de garantie au moment de la fin du bail, sauf si une clause du bail indique que la caution est réservée au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat. Le contrat de cautionnement solidaire conclu en garantie du bail se transmet également, à moins de disposition contraire prévue dans ce contrat.

Il est conseillé de prendre une assurance loyer impayé pour éviter les incidents de paiement. Le contrat de l’ancien propriétaire n’est pas transmissible. Il faut aussi bien étudier le contrat de location (la durée du bail restant, les clauses prévues), le montant du loyer (s'il peut être augmenté au pas avec l'indice de référence IRL, s'il correspond bien au marché actuel).

Attention à l'âge du locataire, notamment s'il a plus 65 ans et à son ancienneté dans les lieux : il est alors très protégé, notamment par la loi Alur.

Vous pouvez demander au notaire de mentionner l’absence d’incidents de paiement et de contentieux locatifs (contestation de charges, troubles de voisinage…) dans l’acte de vente.

Quelles sont les étapes pour l’achat d'un bien loué ?

Le locataire a un droit de préemption sur le logement : il est prioritaire pour faire une offre d'achat en cas de mise en vente du bien. Si aucune offre n'est faite de sa part, le locataire devra permettre les visites du bien.

Une fois la vente effectuée, le nouveau bailleur prend contact avec le locataire pour l’informer du changement de propriétaire. Légalement, l'ancien propriétaire n'est pas obligé de prévenir le locataire de la vente du logement.

Lors de la signature de l'acte de vente devant le notaire, un avenant au bail est signé (avec les coordonnées du nouveau propriétaire). Le bail en cours est conservé et le nouveau bailleur ne peut pas imposer de nouvelles conditions, de nouvelles garanties ou cautions au locataire. Ce dernier a le droit de rester dans les lieux, on ne peut pas l'obliger à quitter les lieux.

Si un conflit sur le paiement des loyers est en cours au moment de la vente, sa résolution se poursuit entre les deux parties concernées et pas avec le nouveau propriétaire. Les éventuels loyers impayés avant l’achat ne seront pas récupérés par le nouveau bailleur.

• Le locataire verse -t-il bien à date régulière le montant du loyer convenu mensuellement ?
• Le locataire crée-t-il des nuisances de voisinage, ou a-t-il dégradé le bien, et/ou la copropriété ?

Comment récupérer un logement loué pour y habiter ?

Si vous souhaitez récupérer le logement pour vous y installer ou pour y loger un proche, vous devez être patient et respecter les délais prévus par la loi. Si le logement est loué vide, vous devez donner congé au locataire en respectant les échéances et le préavis. Le logement repris doit servir ensuite de résidence principale au propriétaire ou à un de ses proches.

Le congé pour reprise peut être délivré à l’échéance du bail. Mais il y a une exception : lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'achat. Ce qui rallonge le temps d'attente avant d'entrer dans les lieux (comme le prévoit la loi Alur).

Il est impossible de donner congé à un locataire pour vendre un bien immobilier avant le premier renouvellement du bail à échéance (pour 3 ou 6 ans). Si la fin du bail intervient après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'à l'échéance suivante. Il faut aussi respecter un préavis de six mois.

Si vous devez céder votre logement rapidement, vous pouvez revendre votre bien loué, mais avec une décote.