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Rachat de soulte, immobilier en cas de divorce ou de séparation de bien

 

Le rachat de soulte en cas de divorce ou de séparation de bien permet de payer une compensation monétaire pour devenir l’unique propriétaire de ce bien.

La soulte pour compenser un préjudice

La soulte désigne une somme d'argent dont doit s'acquitter une personne qui a reçu des biens d'une valeur supérieure à ce qu'elle aurait normalement dû recevoir. Elle permet de compenser le préjudice subi par les autres parties concernées par le partage en cas de divorce ou d'échange de biens.

Rachat de soulte, qu’est-ce que c’est ?

Qu’il soit marié, pacsé ou en union libre, un ménage investit la plupart du temps dans l'achat d'un bien immobilier. Le rachat de soulte est le fait de racheter la part d’un indivisaire (personne qui possède un bien ou une part d’un bien en indivision) avec lequel on a acquis le bien immobilier. En d’autres termes, il s’agit de payer la compensation financière d’une partie d’un bien. C’est un moyen pour devenir l’unique propriétaire de ce bien.

On fait appel au regroupement de crédit avec soulte lors d’une séparation, d’un divorce, d'un héritage ou encore d’un décès.

Rachat de soulte avant divorce ou après ?

Selon la loi, en cas de divorce, si le partenaire qui conserve le bien immobilier n’est plus en mesure de rembourser le crédit en cours, le conjoint qui ne conserve pas le bien reste engagé vis-à-vis de l’organisme prêteur pour rembourser le crédit dont il a signé le contrat.

Pour éviter ce type de problèmes, le conjoint qui ne garde pas le bien doit être désolidarisé des prêts en cours avec la mise en place d’un rachat de soulte.

Dans le cas d’un divorce, il est important de rappeler que le rachat de soulte ne peut avoir lieu qu’une fois le jugement de divorce prononcé. Le rachat de part immobilière concerne généralement le logement que les ex-conjoints ont achetés ensemble.

Deux choix s’offrent au couple :

  • Vendre le logement : la somme obtenue lors de la vente sera partagée entre les deux parties en fonction de l’apport de chacun.
  • Racheter la part de l’autre en lui versant une soulte correspondant à sa contribution initiale.

Rachat de soulte après un décès

Dans le cas d’un décès et donc d’une succession, le rachat de soulte ne peut prendre effet que sur les biens immobiliers en indivision (dont les parts sont susceptibles d’être rachetées par les héritiers). Ceux-ci devront trouver un compromis sur le pourcentage qui leur revient à chacun si celui-ci n’est pas mentionné dans le testament.

Comment réaliser un rachat de soulte ?

Etant une opération financière et un acte notarié, le regroupement de soulte doit obligatoirement se faire par l’intermédiaire d’un notaire.

Il suffit pour l’une des deux parties de contacter un notaire agréé afin de faire sa demande de rachat de part. Il faut savoir que lors de cette étape, les comptes et la situation financière du demandeur seront vérifiés. Il est alors important d’avoir une situation financière stable et solide (revenus constants, taux d’endettement inférieur à 30% et emploi stable).

Dans le cas contraire, il faudra penser à la pérenniser. Il est alors possible de faire appel au rachat de crédit immobilier pour obtenir un taux d’intérêt immobilier inférieur au taux initial qui sera en dessous des taux pratiqués pour les prêts personnels.

Les étapes pour calculer sa soulte

Il existe quelques étapes à respecter avant de procéder au rachat de soulte.

  • Faire estimer son bien immobilier par un notaire et/ou des agents immobiliers
  • Déterminer la soulte

La formule pour calculer la soute est plutôt simple. Cependant, en fonction du régime du mariage, des coûts peuvent éventuellement s’ajouter ou varier. Il est donc plus que conseillé de se rapprocher d’un notaire.

Calculer sa soulte : (Valeur de la maison / 2) – (Montant du capital restant dû / 2)

  • Prendre un rendez-vous avec un notaire pour officialiser le montant de la soulte et des frais associés
  • Dans le même temps, finaliser le divorce ou la séparation en cours

Exemple d’un rachat de soulte :
Un couple, qui est en procédure de divorce, avait contracté un prêt immobilier pour acheter leur maison 260 000 €. Ils doivent encore rembourser 120 000 € à la banque.

Ainsi, le futur unique propriétaire devra payer à son ex-conjoint : (260 000 € / 2) – (120 000€ / 2) = 70 000€

A noter que des frais de notaire seront à rajouter. En effet, c’est en général 7 % du montant du bien immobilier qui devra être payé en supplément. Ils comprennent les honoraires, les droits de mutation et enfin des frais liés à l’urbanisme et aux hypothèques.

Il faut savoir que les frais de notaire peuvent varier en fonction des agences. Il faut donc faire jouer la concurrence en lançant plusieurs études ou faire appel à un courtier expert dans ce domaine.

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