Quels sont les différents prêts possibles pour un achat immobilier ancien avec des travaux ?
Faire un emprunt immobilier en ajoutant le montant des travaux
Au moment d’établir le montant à emprunter pour l’achat du bien immobilier vous pouvez demander à ajouter un montant correspondant au coût des travaux que vous souhaitez réaliser sur le bien à acquérir. Les travaux peuvent donc faire partie de votre emprunt immobilier, ils sont pris en compte au même titre que le prix du bien.
Pour appuyer votre demande de trésorerie affectée aux travaux, il faudra apporter des justificatifs, comme les devis des entreprises, ou des devis sur les matériaux à acheter, si vous souhaitez réaliser les travaux vous-même.
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Financer votre achat immobilier + travaux avec un prêt hypothécaire
Vous êtes déjà pleinement propriétaire d’au moins un bien immobilier et vous souhaitez en acquérir un nouveau sur lequel des travaux sont à réaliser.
Vous pouvez obtenir le prêt nécessaire à couvrir le prix d’acquisition ainsi que le coût des travaux en apportant en garantie hypothécaire l’un de vos biens. Votre bien servira de garantie pour un prêt hypothécaire à fin immobilière.
Le montant de ce prêt sera défini selon un ratio établi en fonction de la situation géographique du bien et de son état. Ce ratio peut être au maximum de 60%. Par ailleurs, le remboursement de ce prêt peut être in fine, ce qui vous permet de ne rembourser que les intérêts du prêt.
M. et Mme J. veulent acheter une maison de plain-pied dans le Sud de la France estimée à 250 000 euros. Ils souhaitent y réaliser des travaux, et notamment la construction d’une piscine. Le coût des travaux est estimé à 45 000 euros. Ils ont donc besoin d’un prêt évalué à 295 000 euros.
Etant pleinement propriétaire de deux studios parisiens loués, estimé chacun à 300 000 euros, soit 600 000 euros, le couple souhaite apporter ces deux studios en garantie d’un prêt hypothécaire.
Le ratio retenu est de 60%. Le montant maximum estimé du prêt pouvant leur être accordé s’approche des 360 000 euros. (60% de 600 000 euros). Le prêt hypothécaire pourrait donc répondre à leur besoin de financement.
Leurs ressources financières, une partie de leurs revenus et les loyers perçus leur permettent de constituer une épargne, sur une assurance vie par exemple, en prévision du remboursement du capital au terme du prêt in fine. Ils pourront également revendre leur première résidence principale et profiter de leur nouveau bien immobilier avec piscine.
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Le financement avec un prêt hypothécaire d’un bien immobilier ancien avec travaux est également possible pour les activités d’achat-revente pratiquées par les marchands de bien.
N'hésitez pas à contacter notre service patrimonial au 03 22 66 24 68. Nos conseillers répondent à vos questions et peuvent vous proposer des solutions de financement adaptées à votre situation.
Faire un prêt relais pour acheter une nouvelle résidence principale avec travaux.
Le prêt relais permet d’obtenir un prêt immobilier dont le montant est débloqué pour pouvoir acquérir la nouvelle résidence principale. Ce prêt devra être remboursé à la vente de la première résidence.
Il est possible d’intégrer au prêt relais le montant des travaux qui seront réalisés sur le nouveau bien. Le prêt relais correspond généralement à 60 ou 70% de la valeur de la résidence principale destinée à être vendue.
Le prêt relais est un prêt qui devra être remboursé dans les 12 mois, éventuellement renouvelable une fois, soit 24 mois. Il faudra donc vendre le bien principal dans ce délai, et le montant de la vente devra couvrir le remboursement du prêt accordé (coût d’acquisition + coût des travaux).
Selon les situations, il est possible de faire racheter son prêt relais et ainsi avoir plus de temps de trouver un acquéreur. Il est aussi possible de transformer son prêt relais prêt amortissable classique. Contactez notre service patrimonial pour une étude gratuite de votre situation.
Bien évaluer les travaux à venir lors d'un achat immobilier
Il est important de bien évaluer les travaux à venir et leur coût pour éviter les mauvaises surprises et réaliser une bonne affaire. Il faut demander plusieurs devis à des professionnels pour connaître le montant des travaux. Ces professionnels vous indiqueront également la durée probable des travaux. Basez-vous sur le diagnostic immobilier et de performance énergétique, qui contient des informations importantes sur les travaux à envisager, que ce soient des travaux d'entretien courant ou d'amélioration.
Il est aussi conseillé de bien choisir la qualité des matériaux, qui ont certes un coût plus élevé, mais qui permettra ensuite de mieux revendre le bien rénové.
Attention cependant, il ne s'agit pas non plus de s'engager dans des rénovations interminables qui s’avéreront être un véritable gouffre financier. Il est conseillé de faire appel à des professionnels de la rénovation pour faire estimer le coût exact et l'ampleur des travaux à réaliser avant d'acheter.
Travaux immobiliers : quelles sont les déductions d'impôts et les aides avantageuses ?
Certaines aides financières permettront de financer une partie des travaux, en plus des prêts proposés par les banques. Le futur propriétaire pourra également prétendre à l'eco-prêt à taux zéro, les CEE, Maprimerénov...
Les ménages aux revenus modestes (sont considérés comme « modestes » les ménages avec un revenu fiscal de référence en dessous d'un certain seuil) pourront également prétendre à une subvention délivrée par l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah).
Il existe aussi des dispositifs fiscaux pour réduire le coût des travaux sur l’immobilier ancien :
Un dispositif est proposé aux futurs propriétaires : le dispositif Denormandie, pour la rénovation dans l'ancien. Cette nouvelle réduction d’impôts complète la loi Pinel pour les logements neufs. Attention ce dispositif est valable jusqu’à fin 2026.
Si le bien se trouve dans un Site Patrimoine Remarquable associé à un « plan de sauvegarde et de la mise en valeur », sa rénovation pourra également donner droit à une réduction d'impôts grâce au dispositif Malraux. Cette défiscalisation peut représenter jusqu'à 30% du montant des rénovations et est plafonnée. Une fois rénové, un bien soumis à la défiscalisation Malraux devra être mis en location dans l'année suivant l'achèvement des travaux et pour une période d'au moins 9 ans. Ce dispositif se termine à la fin de l’année 2024.
Si l'achat d'un bien est destiné pour un projet immobilier de le mettre en location, certains travaux sont déductibles des impôts (déficit foncier).
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Rédacteur : La rédaction Crédigo
