La tendance immobilière 2025 : taux en baisse, prix stable
La chambre des notaires de France a enregistré 780.000 transactions de logements anciens en 2024, soit une baisse de 17%. Elle a aussi constaté une baisse des prix de 3,9 % au 3ème trimestre 2024 (- 5,3 % en Île-de-France et – 3,6 % en Province). Le nombre de transactions des terrains à bâtir est passé de 68000 au 3eme trimestre 2023 à 43000 à la même période en 2024.
La surface finançable d’un appartement ancien en France métropolitaine est estimée à 55 m² (+ 1 m² sur un an). Pour les maisons anciennes, ce chiffre atteint 92 m² (+ 3 m² sur un an).
Les taux d’intérêt pour les prêts immobiliers ont évolué à la baisse fin 2024 (taux d’usure dépasse aujourd’hui les 5 %). Ils sont en moyenne d’environ 3-3.5 % sur 25 ans, un peu plus de 3% sur 15 ou 20 ans, après avoir monté jusqu’à 4%.
Cette tendance baissière est soutenue par les réductions successives des taux de la BCE et la baisse de l'inflation. Malgré l'instabilité politique en France, la concurrence entre les banques permet de maintenir des conditions favorables à la distribution de prêts immobiliers.
En cas de baisse des taux, le pouvoir d’achat d’immobilier progresse. Si en plus les prix de l’immobilier baissent c’est le moment de concrétiser votre projet d’achat car la baisse des taux signifie pour l’emprunteur une hausse de la capacité d’emprunt et des m² supplémentaires achetés.
Profitez de la baisse des taux pour une renégociation ou un rachat de votre prêt immobilier
Ces baisses des taux sont aussi l’occasion de demander une renégociation de votre prêt immobilier, si vous en avez un en cours. Un des critères pour demander une renégociation est d’avoir au moins un écart de 0.70 à 1 point entre l’ancien taux et le nouveau.
Pour retrouver de la capacité d'emprunt, vous pouvez aussi effectuer un rachat de crédit immobilier pour baisser votre taux d'endettement. Il s’agit de regrouper en un seul prêt tous vos crédits immobiliers (qui représentent 60 % ou plus des sommes rachetées) et consommation en cours.
Vous pouvez faire appel à un courtier en crédits et regroupement de prêts comme Crédigo. Nos conseillers sont là pour vous conseiller, monter votre dossier de demande de financement ou de rachat de crédit, le défendre devant leurs partenaires bancaires, vous trouver une solution adaptée à votre situation...
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Les recettes fiscales des collectivités en baisse
Qui dit ventes de biens immobiliers dit conséquences fiscales directes pour les collectivités (après des années de record). Les départements, les communes mais aussi l’Etat perçoivent un impôt sur chaque vente, appelé droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou mutation immobilière. Ces droits se répartissent comme suit : 1% pour notaire, 1.2 % pour la commune, 3.8 ou 4.5% pour le département et le reste pour l’Etat, soit au moins 7% du prix de vente dans l’ancien.
Pour la période qui va jusqu’au 31 mai 2025, les taux d’imposition sont restés inchangés. Seuls trois départements affichent un taux réduit de DMTO à 3,80% : l’Indre (36) le Morbihan (56) et Mayotte (976).
La baisse des recettes des DMTO en 2023 a été générale. Selon l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD) (chiffres publiés dans le Figaro en novembre 2023) un seul département, les Pyrénées-Orientales, a vu ses recettes augmenter sur les douze derniers mois avec +11,2%.
Certains départements ou collectivités affichent des chiffres allant jusqu’à -40 %. La ville de Paris dépasse les -20% selon l’IGEDD, soit un trou de 200 millions d’euros pour le budget de la capitale.
En 2024 la chute des recettes de DMTO a été de 15%, un chiffre moins important qu’en 2023, malgré la crise immobilière.
Pour 2025 une hausse des taux de DMTO est envisagée. En effet, l’ancien Premier ministre Michel Barnier avait annoncé, le 15 novembre 2024, lors des Assises 2024 des départements de France, un relèvement temporaire du taux maximum des DMTO de 0,5%, pendant 3 ans, ce qui le porterait à 5%, contre 4,5% actuellement. Ce qui sera le cas à partir du 1er mars 2025.
La location immobilière à la peine aussi en 2025
Quand il y a moins d’achats immobiliers, il y a donc plus de demandes de locations. Les locataires restent aussi plus longtemps dans les lieux et cela entraîne moins de turn over. Autre point important : les réglementations sur les passoires thermiques (et donc l’interdiction de les louer et la vente de ces dernières) resserrent encore le nombre de locations disponibles.
Sans oublier l’encadrement des loyers et les réglementations des locations touristiques qui découragent certains propriétaires bailleurs de mettre leur logement à la location à l'année.
Quelles sont les nouvelles obligations immobilières en 2025 ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements avec un DPE classé G sont interdits à la location. Cette interdiction s'applique aux nouveaux contrats de location et au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite pour les contrats de location en cours.
Selon les chiffres de l'Observatoire national de la performance énergétique (ONRE), sur les 30,6 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2024, le nombre de "passoires énergétiques" était estimé à environ 4,2 millions de logements, soit 13,9 % du parc.
La conséquence de cette loi est que le nombre de vente de ces passoires énergétiques augmente notamment par les propriétaires les plus âgés depuis fin 2024. Au troisième trimestre de 2024, 13% des ventes de logements anciens étaient des habitations énergivores, avec un DPE F ou G, indique le bilan des Notaires de France.
Selon les chiffres des notaires de France, les propriétaires plus âgés revendent leur logement énergivore, pour éviter de faire des travaux de rénovation. Ils rachètent ensuite un logement plus performant. "23% des propriétaires de logements classés F ou G ont plus de 80 ans", estime Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Et les acheteurs ont l’air de répondre présent, intéressés par la décote sur le prix pouvant aller au-delà de 30 %.
2025 est aussi l’année où le dispositif MaPrimeRenov’ évolue avec le parcours par geste (accessible sans DPE pour les maisons individuelles classées F ou G sans geste de chauffage jusqu’à fin 2025.
Attention, à partir de 2026, un DPE sera nécessaire pour solliciter cette aide avec une obligation de geste minimum de chauffage. Les maisons individuelles classées F ou G devront alors passer par le parcours de rénovation globale.
Les diagnostics DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables au 1er janvier 2025. Les bailleurs et propriétaires vendeurs doivent donc de nouveau en réaliser un, qui sera valable 10 ans.
On reste encore dans l’attente de décisions concernant l’extension du PTZ (prêt à taux zéro), du fait de l’instabilité politique. Affaire à suivre donc.
Rédacteur : Lydie Dabirand
