La tendance 2023 : inflation, taux en hausse, un marché immobilier en difficulté.
Les six premiers mois de l’année 2023 ont été marqués par une hausse des taux d’intérêts (le taux d’usure dépasse aujourd’hui les 5 %). Cette augmentation entraine un petit ralentissement des transactions et des ventes : les demandes de crédits immobiliers sont en baisse car plus difficiles à obtenir.
La difficulté d'accès est aussi due aux établissements bancaires qui ont aussi plus d’exigences : ils demandent aux emprunteurs plus d’apport personnel et d’épargne résiduel pour obtenir un prêt immobilier. L’inflation et la hausse des taux pèsent beaucoup sur le budget des acheteurs : ces derniers ont moins de capacité d’emprunt avec un même salaire, avec la même situation que l'année dernière.
Plus les taux d’intérêt montent, plus la production de nouveaux prêts immobiliers baisse. La Banque de France a annoncé un chiffre de 11.1 milliards de production de crédits immo en juin 2023 contre plus de 14 milliards auparavant. C'est à peine plus de la moitié du niveau d'il y a un an à la même période.
En 2023, le marché immobilier français continue à progresser mais moins vite qu’avant : 950 000 ventes contre 1,1 million en 2022. Mais tout dépend les endroits en France : la croissance est plus importante dans les zones rurales, les villes moyennes résidentielles ou encore les stations balnéaires comme la Côte d'Azur (à cause du Covid 19)… Certaines grandes villes comme la capitale ou Lyon, Bordeaux, connaissent une baisse des prix de l'immobilier (-2% en général) .
Les principaux réseaux d’agences immobilières françaises estiment la baisse des transactions en 2023 de l’ordre de 20 % du volume. Celui des ventes de biens immobiliers « ancien » en région parisienne a chuté au premier trimestre 2023 par rapport à la même période il y a un an. La baisse est aussi notable dans les demandes de permis de construire.
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Les recettes fiscales des collectivités en chute
Qui dit moins de ventes de biens immobiliers dit conséquences fiscales directes pour les collectivités (après des années de record). Les départements, les communes mais aussi l’Etat perçoivent un impôt sur chaque vente, appelé droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou mutation immobilière. Ces droits se répartissent comme suit : 1% pour notaire, 1.2 % pour la communes , 3.8 ou 4.5% pour le département et le reste pour l’Etat, soit au moins 7% du prix de vente dans l’ancien.
Selon une enquête de l’association des Départements de France publiée en juin 2023, les DMTO étaient en repli de 12,5 % en moyenne à fin avril par rapport à fin avril 2022 (alors qu’ils avaient augmenté de 24% en 2021 et qu’ils représentaient 16.7 milliards d’euros en 2022).
Ces ressources fiscales sont importantes pour les départements, confrontés à la baisse des dotations de l’Etat et en même temps à la hausse des dépenses sociales à prendre en charge. Dans certains départements en 2023 la baisse dépasse les 20%, comme dans la Gironde, le Vaucluse, le Gard, les Yvelines, l'Essonne, l'Eure et Loire, l'Oise, la Somme et le Nord. Tous les départements sont touchés avec des baisses commençant à -10%. Seul un département affiche une hausse les Ardennes.
La ville de Paris a constaté une baisse de 270 millions d’euros sur son budget 2023 (en 2022 les dmto se montaient à 1.7 milliard). Le journal le Canard enchainé a indiqué en août dernier que le manque à gagner pour la mairie de Paris se montait plutôt à 500 millions d'euros.
À la date de septembre 2023, selon l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD) (chiffres publiés dans le Figaro en novembre 2023) un seul département, les Pyrénées-Orientales, a vu ses recettes augmenter sur les douze derniers mois avec +11,2%. Les baisses sont généralisées : exemple les Ardennes (-6%), la Lozère et le Jura (-9% chacun)… Certains départements ou collectivités affichent des chiffres allant jusqu’à -40 %. La ville de Paris dépasse les -20% selon l’IGEDD, soit un trou de 200 millions d’euros pour le budget de la capitale. Ce nombre pourrait aussi monter jusqu’à 300 millions.
La location à la peine aussi
Quand il y a moins d’achats immobiliers , il y a donc plus de demandes de locations. Les locataires restent aussi plus longtemps dans les lieux et cela entraîne moins de turn over. Autre point important : les réglementations sur les passoires thermiques (et donc l’interdiction de les louer et la vente de ces dernières) resserrent encore le nombre de locations disponibles.
Sans oublier l’encadrement des loyers et les réglementations des locations touristiques qui découragent certains propriétaires bailleurs de mettre leur logement à la location à l'année.
Des obligations immobilières légales plus contraignantes
2023 est aussi une année chargée côté obligations légales immobilières. Le cadre légal du PTZ a été changé ( la maison individuelle n’est plus éligible), tout comme celui de la prime renov. La fin du dispositif Pinel a été annoncée.
Au sujet de MaPrimeRénov' sérénité
Le nombre de rénovation énergétique globale de maisons individuelles est en baisse : 34.122 financées en 2022 par MaPrimeRénov' sérénité, chez des propriétaires occupants, contre 41.219 en 2021 (moins 17%). (Chiffres tirées rapport annuel de l'Agence nationale de l'habitat (Anah)). Une hausse du budget consacré à cette aide a été annoncé par le gouvernement en juillet 2023 : 4 milliards en 2024 contre 2.4 actuellement.
"Depuis son lancement en 2020, MaPrimeRénov' a permis d'aider plus de 1,5 million de Français à se lancer dans un projet de travaux de rénovation énergétique pour plus de 5,6 milliards d'euros engagés", a déclaré à la mi-juin devant une commission sénatoriale le ministre du Logement Olivier Klein.
Les propriétaires avaient jusqu’au 10 août 2023 pour déclarer leurs biens immobiliers sur le nouveau service en ligne des impôts "gérer mes biens immobiliers".
Le 14 mars 2023, le Parlement européen a voté une directive visant à obliger les propriétaires à rénover le logement avant de pouvoir le vendre. Cette disposition a été votée pour empêcher la vente de passoires thermiques sur l'ensemble du territoire de l'union européenne et surtout privilégier la rénovation énergétique. La Commission européenne souhaite que tous les nouveaux logements soient neutres en carbone d’ici à 2028 et que les biens notés F et G disparaissent avant 2030.
Cela va s’ajouter à l’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores (dpe).
Rédacteur : Lydie Dabirand